Thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn thách thức

Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội hiện nay vẫn ghi nhận nhiều thách thức đến từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng cung cầu. Vậy cơ hội nào dành cho người mua nhà có nhu cầu ở thực?

Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng nguồn vốn tài chính đầu tư như thế nào cho hiệu quả? Cùng theo dõi phần phân tích dưới đây của OneHousing để có được câu trả lời.

Thực trạng cung cầu nhà ở Hà Nội hiện nay

Tính đến quý 4 năm 2023, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm qua, bao gồm cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, trong quý 4 năm 2023, nguồn cung phân khúc căn hộ tăng 52% theo quý nhưng lại giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn hộ, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, hạng B chiếm đến 84% nguồn cung.

Đối với phân khúc thấp tầng, trong năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có tổng 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án Solasta Mansion Hà Đông và 29 căn từ dự án An Lạc Green Symphony Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần chiếm 44%.

Thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nguồn cung thấp nhất trong 10 năm qua (Nguồn: VietNamNet)

Khoảng giá phổ biến của hai phân khúc trên vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51 triệu đồng - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm.

Những căn hộ trong khoảng giá này chiếm đến 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Những căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần và chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Thêm vào đó, mặc dù đa số các chủ đầu tư bất động sản không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao đã khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử như giá biệt thự sơ cấp tăng đến 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất.

 Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng đã tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Số lượng căn hộ bán được trong quý 4 năm 2023 là 3.045 căn, tăng 45% theo quý và tăng 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ chiếm 46%.

Trong khi đó, lượng giao dịch phân khúc thấp tầng có tỉ lệ thấp nhất trong nhiều năm qua. Số lượng giao dịch trong quý 4 năm 2023 đã giảm 37% theo quý và giảm đến 67% theo năm, tỉ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%.

Trong năm 2023, chỉ có 359 căn thấp tầng được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 36%.

Thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn nhiều thách thức

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục với đà tăng trưởng về giá do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng cao, cơ sở hạ tầng phát triển, chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, kéo theo giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Trước tình tình tỉ lệ hấp thụ không lớn, bà Hằng cho rằng, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn nhiều quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được trong năm 2023 chủ yếu đến từ những dự án có chủ đầu tư bất động sản uy tín, đảm bảo về pháp lý và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đầu tư.

Vì vậy, dù được hỗ trợ lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực nhưng người mua vẫn có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý. Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại với việc chủ đầu tư bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý dự án và tài chính đầu tư để hoàn tất thủ tục vay. Điều này đã ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà ở được bán.

Thị trường nhà ở Hà Nội còn thách thức từ giá bán cao và nguồn cung khan hiếm (Nguồn: VTC News)

Cơ hội nào cho người mua nhà có nhu cầu ở thực?

Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá bán sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người mua nhà có nhu cầu ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Ưu điểm của thị trường thứ cấp là có khả năng mua được với nhiều sự lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và đảm bảo về pháp lý hơn.

Đơn cử giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình khoảng 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp 40%.

Đồng thời, người mua nhà cũng có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ việc cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư về hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ thúc đẩy mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng đến không tập trung nguồn cầu ở những khu vực nội thành, khu vực trung tâm.

Cơ sở hạ tầng được phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra khu vực các tỉnh và lân cận với giá cả hợp lý cũng quỹ đất lớn hơn.

Người mua nhà ở thực có thể cân nhắc lựa chọn ở thị trường thứ cấp (Nguồn: Maxweb)

Đây chính là điểm tích cực đối với nguồn cung đầu tư bất động sản khi các sản phẩm nhà ở tại những khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2024, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới với 87% thị phần nằm ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông.

Khu vực Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Phân khúc thấp tầng tại thời điểm năm 2026 dự kiến sẽ có khoảng 14.000 căn mới từ 37 dự án. Những dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm các nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được thông qua kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Việc quy định các chủ đầu tư bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đầu tư trước khi các sản phẩm được hình thành trong tương lai là một trong những lý do củng cố niềm tin cho người mua.

Do vậy có thể tin rằng trong năm 2024 – 2025 và các giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn. Các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng sản phẩm hơn.

Như vậy, trước những thách thức từ nguồn cung, các nhà đầu tư bất động sản hay người mua nhà ở thực nên ưu tiên sự lựa chọn ở thị trường thứ cấp để đảm bảo khả năng chi trả và an toàn về mặt pháp lý.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Nên làm gì khi thị trường nhà ở hạ nhiệt, giá nhà giảm?

Vì sao thị trường nhà ở TP.HCM thu hút người nước ngoài hơn các chỗ khác?