Thị trường nhà đất Hà Nội: Giao dịch “đóng băng”, giá vẫn tăng

Thị trường nhà đất Hà Nội thời gian gần đây đang rơi vào trạng thái trầm lắng, khi lượng giao dịch sụt giảm, thậm chí gần như “đóng băng” ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, điều gây bất ngờ là mặt bằng giá vẫn tiếp tục neo cao, không có dấu hiệu giảm. Trong bối cảnh người mua thận trọng, nhà đầu tư “án binh bất động”, vì sao giá nhà đất tại Hà Nội vẫn không hạ nhiệt? Đâu là nguyên nhân tạo nên nghịch lý này?

Giao dịch giảm sâu, thị trường rơi vào trầm lắng chưa từng có

Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I và đầu quý II/2025, lượng giao dịch bất động sản thành công tại Hà Nội đã giảm hơn 45% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng” như: Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì gần như đóng băng với tỷ lệ giao dịch thành công chạm mức thấp kỷ lục. Thậm chí có nơi không phát sinh bất kỳ giao dịch nào.

Ngay cả các quận nội thành vốn là thị trường sôi động như: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm cũng lâm vào cảnh ảm đạm chưa từng có. Nhiều sàn giao dịch phải thu hẹp quy mô, không ít môi giới mất việc vì thiếu nguồn khách, trong khi chủ nhà rao bán suốt nhiều tháng nhưng không có người hỏi mua.

Lượng giao dịch bất động sản tại quận Cầu Giấy cũng giảm đáng kể (Ảnh: Báo Công an nhân dân) 

Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy trong quý I/2025, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, phân khúc đất thổ cư vốn là tâm điểm đầu tư cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh tại các quận, huyện trọng điểm như: Đống Đa, Hoàng Mai, Gia Lâm, Long Biên.

Không chỉ giao dịch sụt giảm, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản cũng có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt. Theo thống kê từ một chuyên trang bất động sản, riêng trong tháng 4/2025, lượt tìm kiếm bất động sản trên toàn quốc giảm 18% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc nhà riêng giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%, phản ánh rõ sự trầm lắng trong tâm lý thị trường.

Tỷ lệ giao dịch nhà đất tại Hà Nội lao dốc 45%, nhiều khu vực gần như không có giao dịch (Ảnh: VnEconomy)

Giá vẫn “neo cao” bất chấp thanh khoản chạm đáy: Vì sao lại có nghịch lý này?

Mặc dù thanh khoản trên thị trường nhà đất Hà Nội đang lao dốc, mặt bằng giá nhà đất thổ cư lại không giảm mà còn nhích nhẹ tạo nên một nghịch lý đáng chú ý. Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá chào bán nhà đất thổ cư tại thủ đô ghi nhận mức tăng trung bình từ 3 – 5% so với cùng kỳ năm 2024, bất chấp lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Giá nhà thổ cư đang rao bán từ 130 - hơn 350 triệu đồng/m2

Tại các quận nội thành như: Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, những căn nhà có vị trí đẹp, ngõ rộng và sổ đỏ rõ ràng vẫn được rao bán với mức giá từ 130 – 180 triệu đồng/m2. 

Đặc biệt, ở những phường trung tâm như: Kim Mã (Ba Đình) hay Hàng Bông (Hoàn Kiếm), giá rao bán có nơi vượt 350 triệu đồng/m2 dù thực tế không có giao dịch phát sinh suốt nhiều tháng qua. Điều này cho thấy người bán vẫn giữ giá cao, trong khi người mua thận trọng quan sát thị trường.

Chuyên gia nói gì về nguyên nhân gây ra nghịch lý này?

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân chính là do nguồn cung nhà ở thấp tầng nội đô ngày càng khan hiếm. Ông nhận định: “Nhiều năm qua, nguồn cung nhà nội đô gần như không tăng, trong khi các dự án đô thị vệ tinh chưa được triển khai hiệu quả, khiến giá bị đẩy lên cao và khó điều chỉnh giảm.” (Nguồn: Người quan sát)

Giá nhà thổ cư vẫn tăng do khan hiếm nguồn cung nhà ở nội đô (Ảnh: Nhà đầu tư)

Tại khu vực ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, khu vực đang trong quá trình lên quận, giá nhà đất cũng ghi nhận mức tăng từ 5 – 10% so với năm trước. Kỳ vọng vào việc nâng cấp hạ tầng và hành chính là động lực chính giúp giá tại các vùng này duy trì đà tăng, bất chấp giao dịch sụt giảm.

Ngoài ra, chi phí xây dựng và vật liệu leo thang cũng là yếu tố khiến giá nhà khó giảm. Giá nhân công, vật tư, chi phí pháp lý tăng buộc các chủ nhà, đặc biệt với nhà xây mới phải duy trì mức giá bán cao để tránh lỗ.

Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng yếu tố tâm lý cũng đóng vai trò lớn. “Giá nhà nội đô tăng phần lớn do tâm lý khan hiếm, trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng, dẫn tới lượng giao dịch giảm rõ rệt.” 

Ông cũng lưu ý rằng, dù nhà đất vùng ven có giá "mềm" hơn nhưng hạ tầng chưa hoàn thiện khiến nhiều người vẫn ưu tiên lựa chọn khu vực nội đô. “Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, tránh vội vã xuống tiền trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, chi phí cao và rào cản pháp lý còn nhiều, đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội.” - TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh. (Nguồn: Người quan sát)

Tâm lý thị trường và kỳ vọng điều chỉnh: Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?

Dựa vào phân tích từ ông Nguyễn Văn Đính và TS. Trần Xuân Lượng có thể thấy thị trường nhà đất Hà Nội đang trong trạng thái giằng co rõ nét giữa bên bán và bên mua. 

• Bên bán: Giữ tâm lý neo giá cao, không muốn “xuống nước” vì tin rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn do nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào ngày càng đắt đỏ. 
• Bên mua (khách hàng có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư): Tỏ ra thận trọng, dè dặt xuống tiền vì lo ngại thị trường chưa chạm đáy, lãi suất vay còn cao và pháp lý nhiều rủi ro.

Vậy nhà đầu tư và người mua ở thực nên kiên nhẫn hay tận dụng cơ hội?

Với người mua ở thực, đây là giai đoạn thích hợp để tìm kiếm và đàm phán nếu tài chính sẵn sàng, đặc biệt ở những khu vực có nhu cầu thực cao, pháp lý rõ ràng và tiềm năng hạ tầng. Tuy nhiên, nên kiên nhẫn và lựa chọn kỹ lưỡng, tránh mua theo tâm lý “sợ lỡ cơ hội”.

Còn nhà đầu tư, thời điểm này đòi hỏi sự cân nhắc và phân tích kỹ càng. Chỉ nên giải ngân vào những sản phẩm có vị trí tốt, tính thanh khoản cao và biên độ sinh lời dài hạn rõ ràng. Việc “lướt sóng” gần như không còn phù hợp.

Cả người mua và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và lên kế hoạch rõ ràng trước khi xuống tiền (Ảnh: OneHousing)

Những yếu tố có thể thay đổi cục diện thị trường

Bên cạnh tâm lý và diễn biến hiện tại, một số yếu tố then chốt được dự báo sẽ tác động mạnh làm thay đổi hoàn toàn cục diện thị trường nhà đất Hà Nội trong thời gian tới. 

• Chính sách tín dụng: Nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm, nhu cầu mua sẽ được kích thích trở lại, đặc biệt ở phân khúc trung cấp.
• Gói hỗ trợ nhà ở xã hội và ưu đãi cho người mua lần đầu: Nếu được triển khai thực chất, đúng đối tượng, sẽ góp phần cải thiện thanh khoản ở phân khúc giá hợp lý.
• Giải ngân đầu tư công: Các dự án hạ tầng lớn tại Hà Nội như đường Vành đai 4, Metro, cầu vượt,... nếu được đẩy nhanh sẽ giúp tăng sức hút cho các khu vực vệ tinh và gián tiếp hỗ trợ thị trường phục hồi.
• Quy hoạch đô thị vệ tinh và cải cách hành chính: Việc đưa huyện Đông Anh, Gia Lâm lên quận cùng định hướng phát triển 5 đô thị vệ tinh sẽ là lực đẩy dài hạn cho bất động sản vùng ven.

Dù giao dịch chững lại, mặt bằng giá trên thị trường nhà đất Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thực tế này cho thấy thị trường vẫn đang tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường, đòi hỏi nhà đầu tư và người mua cần thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định. Trong bối cảnh này, việc theo dõi diễn biến thị trường và lựa chọn thời điểm “xuống tiền” hợp lý sẽ là yếu tố then chốt để tối ưu hóa lợi ích trong dài hạn.

Xem thêm:

Gói vay mua nhà đất, nhà thổ cư ưu đãi năm 2025: Điều kiện và cách đăng ký

Cập nhật lãi suất vay mua nhà đất, nhà thổ cư, căn hộ mới nhất năm 2025