Thị trường căn hộ TP. HCM 2024: Vì sao phân khúc bình dân ngày càng thu hẹp

Thị trường bất động sản TP. HCM năm 2024 đang chứng kiến sự thu hẹp đáng kể của phân khúc căn hộ bình dân, khiến nhiều người có thu nhập trung bình gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là gì?

Thực trạng nguồn cung căn hộ bình dân giảm mạnh, trong khi cao cấp và hạng sang tăng cao

Nguồn cung căn hộ bình dân giảm mạnh, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang tăng cao đang trở thành xu hướng đáng chú ý tại TP.HCM. Năm 2024, thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới, với tổng số căn mở bán chỉ đạt khoảng 5.200 căn, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, điểm sáng trong bức tranh thị trường là sự phục hồi đáng kể vào quý 4/2024. Riêng trong quý cuối năm này, nguồn cung mới đạt hơn 3.400 căn, cao gấp gần 30 lần so với quý 3/2024 và chiếm tới 66% tổng nguồn cung mới của cả năm. 

Thực trạng nguồn cung căn hộ bình dân giảm mạnh tại TP. HCM năm 2024 (Ảnh: VnEconomy)

Sự khởi sắc này phần lớn nhờ vào việc các bộ luật sửa đổi bắt đầu có hiệu lực và các vấn đề pháp lý của dự án dần được tháo gỡ, giúp thúc đẩy tiến độ triển khai và mở bán sản phẩm.

Dù vậy, nguồn cung căn hộ bình dân vẫn tiếp tục khan hiếm, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang lại gia tăng. Điều này có thể khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người có thu nhập trung bình trở nên khó khăn hơn. Đồng thời, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung cũng đặt ra bài toán về khả năng hấp thụ của thị trường và tính bền vững của sự phát triển bất động sản trong tương lai.

Nguồn cung căn hộ bình dân hạn chế, những vẫn có những lựa chọn phù hợp trên thị trường nếu bạn tìm kiếm đúng thời điểm. Tham khảo ngay CÁC CĂN HỘ SINH LỜI TỐT NHẤT TẠI ONEHOUSING!

Nguyên nhân khiến phân khúc căn hộ bình dân thu hẹp

Giá đất tại TP.HCM liên tục leo thang do quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm và vùng ven có hạ tầng phát triển tốt. Điều này khiến các chủ đầu tư khó có thể triển khai dự án nhà ở bình dân với giá hợp lý mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. 

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, cát, gạch… liên tục tăng trong những năm qua, làm đội chi phí đầu tư, trong khi nhân công xây dựng cũng ngày càng khan hiếm và có mức lương cao hơn, góp phần làm tăng tổng chi phí phát triển dự án. 

Giá đất tại TP.HCM không ngừng tăng cao do quỹ đất ngày càng hạn chế (Ảnh: Mogivi)

Ngoài ra, căn hộ bình dân có biên lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, các chi phí liên quan đến pháp lý, lãi vay ngân hàng và chi phí vận hành dự án đều cao, khiến các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào các dự án cao cấp và hạng sang để tối ưu lợi nhuận, thay vì phát triển nhà ở bình dân vốn có giá bán thấp nhưng yêu cầu quỹ đất lớn. 

Chính những yếu tố trên đã dẫn đến tình trạng nguồn cung căn hộ bình dân trong thị trường bất động sản TP. HCM giảm mạnh và các dự án cao cấp và hạng sang ngày càng chiếm tỷ trọng lớn.

Người thu nhập trung bình sẽ gặp khó khăn gì khi mua nhà?

Việc nguồn cung căn hộ bình dân giảm mạnh gây ra nhiều khó khăn cho người có thu nhập trung bình, thấp trong việc mua nhà ở TP. HCM. Khi nguồn cung khan hiếm, giá bán tăng do nhu cầu lớn nhưng nguồn hàng hạn chế, khiến nhiều người khó có thể mua nhà vì mức giá đã vượt xa khả năng chi trả, ngay cả khi vay ngân hàng. 

Điều này dẫn đến gánh nặng vay mua nhà tăng cao, do người mua phải vay số tiền lớn hơn, kéo theo thời gian trả nợ dài và áp lực tài chính lớn, trong khi lãi suất ngân hàng có thể biến động, làm tăng thêm khó khăn cho những người có thu nhập không ổn định. 

Nguồn cung căn hộ bình dân sụt giảm mạnh khiến người thu nhập trung bình gặp nhiều khó khăn (Ảnh: 24h)

Ngoài ra, để tìm nhà có giá phù hợp, nhiều người buộc phải di chuyển ra vùng ven hoặc các khu vực xa trung tâm thành phố, nơi có ít tiện ích và hạ tầng chưa hoàn thiện, khiến việc đi lại khó khăn hơn và ảnh hưởng đến công việc, học tập cũng như chất lượng cuộc sống. Không ít người từ bỏ ý định mua nhà và chấp nhận ở thuê dài hạn, làm nhu cầu thuê nhà tăng cao và kéo theo giá thuê cũng tăng. 

Nhìn chung, nguồn cung căn hộ bình dân giảm khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình, thấp ngày càng xa vời, đồng thời tạo ra áp lực lớn về tài chính và chất lượng sống cho họ.

Giải pháp nào có thể giúp cân bằng lại thị trường bất động sản TP. HCM? 

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước thông qua chính sách hỗ trợ, phát triển nhà ở xã hội và áp dụng các mô hình mới.

Trước tiên, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền. Các biện pháp có thể bao gồm miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại có giá hợp lý. 

Cần có chính sách ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền (Ảnh: Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ)

Đồng thời, quy trình phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng cần được rút ngắn để giảm chi phí đầu tư, giúp các dự án nhanh chóng đi vào triển khai. Ngoài ra, có thể áp dụng cơ chế "cộng điểm ưu tiên" cho các chủ đầu tư đã có kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền khi xét duyệt các dự án có sử dụng đất.

Bên cạnh đó, mô hình hợp tác công - tư (PPP) nên được đẩy mạnh để xây dựng nhà ở giá rẻ. Trong mô hình này, khu vực tư nhân đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước hỗ trợ về đất đai, pháp lý và tài chính để giảm giá thành sản phẩm.

Một giải pháp quan trọng khác là thành lập quỹ hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ, có thể huy động từ ngân sách Nhà nước và nguồn vốn tư nhân. Quỹ này sẽ giúp minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, hỗ trợ người dân tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Đồng thời, quỹ cũng cần quản lý chặt chẽ việc mua và bán nhà thuộc diện trợ giá, rà soát và thu hồi nếu phát hiện gian lận, đầu cơ hoặc kê khai tài sản sai quy định.

Cân bằng thị trường là một quá trình quan trọng nhằm đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của nền kinh tế (Ảnh: PLO)

Để hạn chế đầu cơ và thao túng thị trường, cần sớm nghiên cứu và áp dụng thuế bất động sản, đặc biệt là đối với những chủ sở hữu không đưa tài sản vào kinh doanh hoặc không triển khai xây dựng sau khi nhận đất. 

Nhà nước cũng nên thành lập các cơ quan giám sát chuyên trách về nhà ở để trừng phạt nghiêm khắc các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.

Cuối cùng, việc hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản là rất cần thiết. Hệ thống này sẽ giúp quản lý giá cả, đảm bảo giá nhà phù hợp với thu nhập của người dân, đồng thời tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia để xác định lịch sử giao dịch và thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, từ đó phân biệt người đầu cơ với người mua nhà thực sự có nhu cầu.

Tóm lại, để cân bằng thị trường bất động sản, cần sự phối hợp giữa chính sách hỗ trợ của Nhà nước, sự tham gia tích cực của doanh nghiệp và các biện pháp kiểm soát thị trường nhằm đảm bảo người thu nhập trung bình – thấp có cơ hội sở hữu nhà với mức giá hợp lý.

Cần sự phối hợp giữa chính sách hỗ trợ của Nhà nước, doanh nghiệp để cân bằng thị trường (Ảnh: Thế giới tiếp thị - Dân Việt)

Thị trường bất động sản TP. HCM 2024 chứng kiến phân khúc bình dân thu hẹp do giá đất, chi phí xây dựng tăng và nguồn cung hạn chế. Điều này khiến nhà ở ngày càng xa tầm với của người thu nhập thấp, đòi hỏi chính sách hỗ trợ và điều chỉnh từ doanh nghiệp để cân bằng thị trường.

Xem thêm

Tình hình thị trường thổ cư Long Biên T12/2024: Giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng

Khu Đông dẫn dắt thị trường căn hộ TP. HCM 2024: Động lực nào tạo nên sự bứt phá?