Thị trường căn hộ chung cư đã có bước chuyển mình?

Trong thập kỷ vừa qua, thị trường căn hộ chung cư đã chứng kiến sự chuyển động đáng chú ý, từng bước đi qua những biến đổi và thách thức không ngừng. Từ việc thích ứng với xu hướng mới trong lối sống và nhu cầu của người mua nhà đến việc phản ứng với những yếu tố thị trường, tạo ra cơ hội và thách thức cho các nhà phát triển, chuyên gia và người tiêu dùng. 

Trong bối cảnh môi trường kinh doanh ngày càng cạnh tranh và sự tiến bộ của công nghệ ngày một nhanh chóng, việc hiểu và đáp ứng yêu cầu mới trở thành chìa khóa để tồn tại, phát triển trong thị trường căn hộ chung cư hiện nay. Bài viết này sẽ điểm qua diễn biến quan trọng và xu hướng đáng chú ý của thị trường căn hộ chung cư, từ đó dự đoán những hướng đi tiềm năng trong tương lai của phân khúc này.

Giá căn hộ liên tiếp tăng

Báo cáo của Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng giá căn hộ chung cư trong giai đoạn cuối năm 2023 vẫn duy trì ở mức rất cao và là quý thứ 19 liên tiếp của việc tăng giá bán căn hộ chung cư. Ở Hà Nội, trên thị trường căn hộ chung cư sơ cấp, giá bán trung bình của các căn hộ mới mở bán đã đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2) và 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trong khi đó, trên thị trường căn hộ chung cư thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Tương tự tại TP. HCM, giá bán căn hộ chung cư thứ cấp trong quý 3 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Sự tăng giá chủ yếu diễn ra ở các phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là ở các dự án nằm gần trung tâm như quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức. Trong khi đó, giá bán của các căn hộ chung cư sơ cấp đã vượt qua mốc 60 triệu đồng/m2.

Giá bán chung cư sẽ tiếp tục tăng (Nguồn: Trường Thắng)

Dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP. HCM là 16%. Giá căn hộ ở Hà Nội liên tục tăng cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, trong khi giá ở TP. HCM đã bắt đầu đi vào chu kỳ tăng giá lại kèm theo sự giảm chậm rãi của giá ở các dự án cao cấp trên thị trường thứ cấp.

Sự tăng mạnh trong nhu cầu mua nhà không chỉ đến từ việc chuyển đổi nhu cầu của các hộ gia đình thành thị, mà còn từ sự gia tăng liên tục của lực lượng lao động và sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập, đặc biệt là ở Hà Nội. Đồng thời, nhu cầu tài chính đầu tư cũng đang tăng lên do giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư liên tục tăng sau đại dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi nhanh chóng.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan, giá bất động sản đã không ngừng tăng và bắt đầu phát triển xa xôi so với thu nhập của người dân. Đặc biệt, chỉ số tăng giá căn hộ chung cư ở TP. HCM vượt quá tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ năm 2015 đến nay, với mức tăng là 82%.

Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê chỉ ra rằng thu nhập của người dân ở khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Như vậy, giá nhà ở TP. HCM gần bằng 24 năm thu nhập của người dân.

(Nguồn tin: cafebiz 3/2024)

Giải pháp để ngăn giá căn hộ tiếp tục tăng

Giải pháp được đề xuất là cần mở rộng nguồn cung bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng giá căn hộ chung cư tại nhiều dự án đã tăng gần 80% trong 4 năm qua do thủ tục pháp lý phức tạp và những rào cản không được loại bỏ, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn nguồn cung. Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024.

Để khắc phục vấn đề "bệnh" tăng giá trên thị trường bất động sản, cần phải tăng nguồn cung, cụ thể là loại bỏ các rào cản pháp lý.

Cần sự phối hợp của nhiều bên để ngăn giá chung cư tiếp tục tăng (Nguồn: homesland)

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, nhận biết được nguyên nhân này, Bộ đang tập trung hoàn thiện các hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, việc loại bỏ các trở ngại, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở, khu đô thị, và khu công nghiệp lớn, sẽ có tác động lan tỏa đến thị trường. Bộ cũng sẽ thành lập các tổ công tác chuyên trách để thúc đẩy và hướng dẫn các địa phương, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, và Đà Nẵng, giải quyết ngay những vấn đề gặp phải hoặc đề xuất các cơ quan xử lý những vấn đề nằm ngoài thẩm quyền.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, khoảng 70% các dự án gặp khó khăn, trở ngại về pháp lý, dẫn đến hầu hết không có sự tăng thêm về nguồn cung. Điều này làm giá nhà chung cư tại nhiều dự án tăng gần 80% trong vòng 4 năm qua. Ngoài ra, một phần đầu cơ, mua bán trên thị trường bất động sản thứ cấp cũng đã đẩy giá nhà lên cao một cách bất thường khi chuyển giao cho người có nhu cầu ở thực.

Do đó, nếu không khắc phục kịp thời các vấn đề về thủ tục pháp lý, cải thiện nguồn cung, áp lực về giá nhà chung cư tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục gia tăng trong năm nay.

(Nguồn tin: cafebiz 3/2024)

Dự đoán về xu hướng thị trường căn hộ chung cư

Thị trường bất động sản năm 2024 được dự đoán sẽ có những chuyển biến tích cực bắt nguồn từ nền tảng đã đặt ra trong năm 2023. Tại Hội thảo về Bất động sản diễn ra gần đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc của Batdongsan khu vực miền Nam, đã chia sẻ rằng những tín hiệu tích cực của thị trường đang trở nên rõ ràng hơn khi số lượng tin đăng bất động sản bán với từ khóa "cắt lỗ" đã giảm trong quý cuối năm 2023.

Chia sẻ quan điểm với ông Tuấn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết rằng những diễn biến trong năm 2023 đã làm nền tảng cho sự phát triển của thị trường trong thời gian tới. Thị trường bất động sản năm 2024 sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực hơn.

Thị trường căn hộ chung cư có nhiều dấu hiệu tích cực (Nguồn: VnExpress)

Trong suốt năm 2023, đã có gần 20 động thái từ phía Chính phủ liên tục được thông báo, nhằm tháo gỡ các khó khăn của thị trường và tăng cường niềm tin cho các bên liên quan. Trong đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 được coi là kim chỉ nan quan trọng, mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng trong việc tháo gỡ khó khăn. Kế đó, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho những chuyển biến tích cực của thị trường.

Ngoài ra, hiện có tới 31/63 tỉnh thành đã công bố quy hoạch, tạo ra sự minh bạch và rõ ràng về thông tin, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2024 và các năm tiếp theo. "Thị trường bất động sản năm 2024 được dự đoán sẽ tích cực hơn nhờ những chuyển biến tích cực từ nền tảng năm 2023, tạo tiền đề cho sự phục hồi mạnh mẽ sau đó", Chủ tịch của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng căn hộ bình dân và trung cấp được chào bán liên tục giảm kể từ năm 2019. Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022.

Trong giai đoạn từ 2019 đến 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp cũng đã liên tục giảm xuống, từ 54% xuống 46%, 34%, và 27%. Vào năm 2023, phân khúc căn hộ này gần như không còn.

VARS dự báo rằng trong năm 2024, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng từ 3% đến 8%, do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Sự khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường trở nên thiếu tính cạnh tranh. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Mặt khác, việc cải thiện hạ tầng liên tục cũng sẽ đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa.

Do đó, phân khúc căn hộ chung cư được các chuyên gia nhận định sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2024 với sự tập trung vào nhu cầu ở thực. Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, chung cư là phân khúc được kỳ vọng hồi phục nhiều nhất từ đầu năm 2024. Khảo sát của Batdongsan cho thấy, 31% môi giới và người tiêu dùng đều tin rằng quý 1 năm 2024 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản thay đổi, bắt đầu từ phân khúc căn hộ.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản năm 2024 tiếp tục chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các căn hộ chung cư - loại hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Trong quá trình phát triển của loại hình này, các dự án nhà ở xã hội cũng dự kiến ​​sẽ tăng cung cấp do sự mở cửa của cơ chế chính sách. Hai loại hình này sẽ đóng góp vào việc giải quyết vấn đề nhà ở đang gặp phải tại các đô thị. Thị trường bất động sản năm 2024 cũng chứng kiến xu hướng nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển các căn hộ chung cư do phân khúc này có thanh khoản tốt, mang lại dòng tiền nhanh chóng.

(Nguồn tin: doanhnhanvn, 3/2024)

Trong bối cảnh đầy thách thức của thị trường bất động sản, thị trường căn hộ chung cư đã có sự chuyển mình đáng kể. Các chủ đầu tư và các nhà phát triển dự án đã linh hoạt trong việc thay đổi chiến lược kinh doanh và áp dụng các chính sách ưu đãi để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý và tăng cung cấp là cần thiết để thị trường căn hộ chung cư tiếp tục phát triển bền vững trong tương lai. 

Xem thêm

Bí quyết mua nhà ở tuổi 23: Cần nắm vững những nguyên tắc tài chính nào?

Lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng Techcombank là lãi suất cố định hay thả nổi?