Thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ đón nhiều nguồn cung mới, đúng hay sai?

Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận thách thức lớn từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng phát triển đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư bất động sản ở các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý cùng quỹ đất lớn.

Theo Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội - Bà Đỗ Thu Hằng: Từ năm 2024 - 2025 đến giai đoạn tiếp theo, niềm tin thị trường sẽ được củng cố vững chắc. Các dự án được đầu tư bởi những chủ đầu tư uy tín và có năng lực tài chính vững chắc, nhằm tạo nên thị trường bất động sản đa dạng và cân bằng.

Giá bất động sản sơ cấp tiếp tục tăng cao

Quý 4 năm 2023 là thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tổng số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong suốt 10 năm qua, tính cả phân khúc thấp tầng và căn hộ. (Nguồn: Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam)

• Đối với phân khúc thấp tầng năm 2023: Tổng số nguồn cung mới đạt 272 căn hộ, giảm 82% theo năm. Trong đó, nguồn cung mới đạt 87 căn (bao gồm 58 căn Solasta Mansion Hà Đông, 29 căn An Lạc Green Symphony Hoài Đức); nguồn cung sơ cấp có 710 căn đến từ 16 dự án khác nhau, giảm 23% theo năm và 2% theo quý. Đặc biệt, nhà liền kề với thị phần 44% là sản phẩm chính của phân khúc này.
• Đối với phân khúc căn hộ B năm 2023: Tổng số nguồn cung đã giảm 1% theo năm và tăng 52% theo quý. Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 11.911 căn, giảm 41% theo năm và 40% theo quý. Tuy nhiên, ghi nhận trong quý 4/2023, nguồn cung mới chỉ đạt 10.403 căn, chiếm 84% nguồn cung.

Nếu xét đến khoảng giá phổ biến thì cả hai phân khúc vẫn treo ở mức cao. Các căn hộ có giá trị từ 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng khoảng 24% theo năm và chiếm 49% số lượng căn đã bán, tăng khoảng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trị lớn hơn 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn đã  bán. Các căn hộ có giá trị từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần, trong đó chỉ khoảng 3% tổng số căn hộ có giá trị dưới 2 tỷ đồng.

Thêm vào đó, lượng tồn kho của sản phẩm thấp tầng còn cao khiến giá sơ cấp tăng. Điển hình như giá biệt thự sơ cấp tăng lên 160 triệu đồng/m2, tăng 55% theo quý do nguồn sản phẩm giá thấp tại Mê Linh đã bán trong quý 3/2023. Giá biệt thự liền kề tăng lên 194 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Giá shophouse cũng tăng lên 328 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý.

Tỷ lệ hấp thụ không lớn

Thống kê trong quý 4 năm 2023, tổng số lượng căn hộ bán được khoảng 3.045 căn, tăng 5% theo năm và 45% theo quý. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 46%, trong đó phân khúc thấp tầng có tỷ lệ giao dịch thấp nhất trong năm.

Nguồn cung cho thị trường đầu tư bất động sản chưa tìm được “sức bật”. (Nguồn: Baoquocte)

Số lượng giao dịch quý 4/2023 đã giảm 67% theo năm và 37% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ giảm 12 điểm phần trăm theo năm và 5 điểm phần trăm theo quý. Trong năm 2023, chỉ có 359 giao dịch bất động sản, được xem là năm đầu tư bất động sản thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng kết năm 2023, số giao dịch thấp tầng ước tính giảm 76% và tỷ lệ hấp thụ giảm 31 điểm phần trăm theo năm, chỉ đạt 36%.

Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán ra trong quý 4 năm 2023 chủ yếu là các dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý đảm bảo và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này chứng tỏ người mua có những quan ngại nhất định về vấn đề nhà đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý với các dự án.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng đã thận trọng hơn với các nhà đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý. Đây là yếu tố vô hình chung làm ảnh hưởng tới quyết định của người mua và số lượng căn hộ bán ra; đồng thời giải đáp thắc mắc khi lãi suất cho vay giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không lớn.

Cơ hội nào cho người mua có nhu cầu ở thực?

Khi thị trường đầu tư bất động sản hạn chế về nguồn cung và giá trị sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực có thể nằm tại thị trường thứ cấp. Ưu điểm của thị trường thứ cấp là đa dạng lựa chọn, phù hợp với tài chính và đảm bảo hơn trong các vấn đề pháp lý.

Điển hình như giá biệt thự thứ cấp thấp hơn sơ cấp, trung bình 7% tính trên mỗi m2. Giá biệt thự liền kề thứ cấp thấp hơn sơ cấp khoảng 24%. Nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn sơ cấp khoảng 40%.

Cơ hội nào cho người mua có nhu cầu ở thực? (Nguồn: VnEconomy)

Trong tình hình này, người mua nhà cũng có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới từ sự phát triển cơ sở hạ tầng. Dự án đầu tư đường Vành Đai 3, 4, 5 sẽ thay đổi thực trạng đầu tư bất động sản Hà Nội, hướng đến không tập trung nguồn cầu ở khu vực trung tâm và khu vực nội thành. Từ đó thúc đẩy nhu cầu mở rộng bất động sản ra các khu vực lận cận với quỹ đất lớn và sở hữu mức giá hợp lý hơn.

Dự đoán trong năm 2024, thị trường bất động sản sẽ đón thêm khoảng 12.100 căn hộ mới, đạt 87% thị phần tại các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và 203.000 căn hộ mới (2024 - 2026) tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Đến năm 2026, phân khúc bất động sản thấp tầng dự kiến có thêm 14.000 căn hộ mới; các dự án Vinhomes Wonder Park hay Vinhomes Cổ Loa cũng cung cấp thêm nguồn cung mới cho thị trường

Nhìn chung, nguồn cung bất động sản đang dần trở thành điểm tích cực khi các sản phẩm nhà ở tại khu vực lân cận, ngoại ô, ngoài trung tâm sẽ ngày càng phát triển, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân Hà Nội. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Tại sao lại nói đầu năm 2024 là thời cơ hiếm có cho người đầu tư nhà ở?

Ngân hàng thanh lý bất động sản giá rẻ, có nên đầu tư lúc này không?