Thị trường bất động sản: Giá vẫn tăng dù khó bán

Để đưa thị trường bất động sản thoát khỏi cảnh bị đóng băng, đã có nhiều đề xuất và thậm chí là lời kêu gọi giảm giá để thúc đẩy nhu cầu mua. Tuy nhiên, dù đã đến nửa đầu năm 2024, giá bán vẫn không hề thay đổi, thậm chí còn có xu hướng tăng mạnh.

Thị trường bất động sản đóng băng

DKRA Group đã công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Đồng Nai. Trong hai tháng đầu năm 2024, không có nguồn cung mới về phân khúc căn hộ, với chỉ 6 dự án tiếp tục giai đoạn mở bán tiếp theo, cung cấp khoảng 440 căn, chỉ bằng 34% so với cùng kỳ năm 2023, trong đó TP.HCM chỉ có 303 căn mới được chào bán.

Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ căn hộ mới cũng giảm mạnh lên đến 53% so với năm trước, một phần do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài. Phân khúc căn hộ hạng B chiếm 76% tổng nguồn cung. Mặc dù thị trường chung chứng kiến ít biến động, một số dự án ở TP.HCM có pháp lý và tiến độ xây dựng tốt ghi nhận mức tăng giá từ 3-6%. Giá bán căn hộ mới tại TP.HCM dao động từ 52,5 triệu đồng/m2 đến 82 triệu đồng/m2.

Phân khúc đất nền ghi nhận 1 dự án mới và 3 dự án giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng cộng 138 nền, giảm 14% so với năm trước. Chỉ có 7 nền được tiêu thụ, giảm 25%. Long An chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung và lượng tiêu thụ mới, với giá trung bình khoảng 21,5 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản hiện đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng (Nguồn: CreateTravelTV)

Giá nhà vẫn không có dấu hiệu giảm

Sự chênh lệch giữa cung và cầu đã đẩy giá nhà lên cao trong những năm gần đây. Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong vòng 10 năm qua, giá bất động sản đã tăng đáng kể, với mức tăng trưởng hai chữ số chỉ riêng trong năm 2021, và giá nhà tăng gấp nhiều lần so với trước đây.

Nhiều người mua nhà như anh Nguyễn Anh Tuấn, 35 tuổi (quận Tân Bình, TP.HCM), vẫn cảm thấy thị trường hiện nay khó tiếp cận do giá các căn hộ vẫn ở mức cao. Anh Tuấn cho biết, dù đã xem xét nhiều dự án đang được xây dựng và cả những dự án đã hoàn thành phần thô, giá bán của các căn hộ vẫn dao động từ 50 - 60 triệu đồng/m2, có những dự án mới chỉ nhận cọc nhưng giá đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.

“Dù đã nỗ lực tìm kiếm, thậm chí là đi khá xa nhưng tôi vẫn chưa thể mua được một căn nhà vừa túi tiền trong bối cảnh hiện nay. Việc vay mua nhà qua ngân hàng cũng không phải là lựa chọn thuận tiện với tôi và nhiều người khác trong thời điểm này”, anh Tuấn nói.

Giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng dù nguồn cung thiếu hụt (Nguồn: VietNamNet)

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao tại Bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho biết giá trị trung bình của các biệt thự, liền kề tại Hà Nội hiện đã đạt khoảng 200 triệu đồng/m2, một mức giá trước đây chỉ thấy ở các quận trung tâm. Các dự án lớn xung quanh Hà Nội cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá, từ mức trung bình 100 triệu đồng/m2 vào năm 2018 lên đến 214 triệu đồng/m2 ở phía Đông, 226 triệu đồng/m2 ở phía Tây, 244 triệu đồng/m2 ở phía Bắc và 186 triệu đồng/m2 ở phía Nam Hà Nội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Tuy nhiên, do khâu chuẩn bị đầu tư thường kéo dài, nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức, và nhiều dự án còn bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, khiến giá căn hộ chung cư khó có thể giảm mà còn có xu hướng tăng.

Để giải quyết vấn đề này, ông Đính kiến nghị cần đẩy nhanh sửa đổi luật và công khai thông tin để tháo gỡ các điểm nghẽn cho các dự án. Ông cũng đề xuất cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch, và người dân cần có cơ hội tham gia góp ý cho quy hoạch.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ đang tập trung sửa đổi và bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật cho dự án. Bộ cũng đang làm việc với một số địa phương để kiểm tra và đôn đốc triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhằm đạt mục tiêu đề ra và giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ trong thời gian tới.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy thách thức, TS Nguyễn Duy Phương từ DG Capital nhận định rằng, mặc dù giá cả có vẻ nghịch lý khi tăng trong thời điểm này, nhưng do nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào tăng, việc giá nhà tăng là tất yếu. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng lưu ý rằng từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, chỉ có 11 dự án được phê duyệt tại TP.HCM trong vòng 3 năm, góp phần vào sự khan hiếm nguồn cung và tăng giá.

Thị trường bất động sản cần đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm

Sau một thời gian dài giảm sút, nguồn cung căn hộ ở hai đô thị lớn dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ vào sự phục hồi của thị trường và những nỗ lực giải quyết vướng mắc pháp lý từ các cơ quan quản lý Nhà nước. Cần đặc biệt lưu ý đến nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, nhưng cũng chỉ ra rằng các thủ tục pháp lý cần thời gian để hoàn tất trước khi các dự án có thể chính thức ra mắt, và phần lớn các dự án này nằm xa trung tâm thành phố. Do đó, dự báo cho thấy giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản năm 2024 hy vọng sẽ có sự khởi sắc (Nguồn: Minh Luu)

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nguồn cung nhà ở giá thấp chưa đáp ứng được nhu cầu hiện tại và nhiều chủ đầu tư vẫn đẩy giá nhà lên cao để tối đa hóa lợi nhuận, thậm chí là đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Ông nhấn mạnh rằng, việc đẩy giá nhà sẽ có hệ lụy tiêu cực lâu dài cho thị trường khi nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng. Để giảm giá nhà cần tăng tốc thủ tục hành chính, từ đó giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp và tạo ra sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của người dân.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản đa dạng hóa sản phẩm và chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế và mang ý nghĩa xã hội. Ông cho biết, mặc dù tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn, nhưng rủi ro cũng thấp và có lợi cho việc xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp.

Kỳ vọng vào năm 2025, khi các bộ luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản được thông qua và có hiệu lực, giúp giải quyết khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, thị trường sẽ thấy sự bật tăng của nguồn cung nhà ở xã hội, dẫn đến một mặt bằng giá căn hộ phù hợp hơn cho người dân.

Dự báo cho năm 2024, VARS cho biết đây có thể là năm cuối cùng của giai đoạn vượt chướng ngại vật của thị trường bất động sản. Mặc dù khó có khả năng "bùng nổ", thị trường được dự đoán sẽ đi vào ổn định, với các tín hiệu tích cực từ cuối năm 2023, và sự phục hồi rõ rệt được mong đợi từ cuối quý 3/2024 trở đi.

Nhìn chung, công tác tháo gỡ tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản đã và đang triển khai nhằm bình ổn giá. Các chuyên gia lo ngại nếu giá cứ tiếp tục tăng quá cao, tính thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, dẫn đến việc bong bóng bất động sản có thể vỡ, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Xem thêm 

Thị trường bất động sản: Chớm phục hồi đã gặp "nỗi lo" tăng giá

Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chuyển biến như thế nào khi Vành đai 4 hoàn thiện xây dựng?