Thế nào là tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê?

Một sai lầm thường gặp của các nhà đầu tư mới trong lĩnh vực cho thuê Bất động sản là đánh giá thấp tỷ lệ bỏ trống. Việc tính toán tỷ lệ này không đúng có thể dẫn đến sai lệch đáng kể trong báo cáo doanh thu của Bất động sản cho thuê.

Vậy, tỷ lệ bỏ trống trong đầu tư bất động sản cho thuê được hiểu như nào? Bí quyết để quản lý rủi ro và xây dựng chiến lược hiệu quả là gì? Mời bạn đọc theo dõi thông tin chi tiết có trong bài viết sau của OneHousing.

Tỷ lệ bỏ trống trong đầu tư bất động sản cho thuê là gì?

Tỷ lệ bỏ trống khi đầu tư bất động sản cho thuê là gì? (Nguồn: CafeLand)

Tỷ lệ bỏ trống là thước đo phần trăm doanh thu cho thuê bị mất trong một năm do bất động sản không có người thuê. Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động của bất động sản cho thuê.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, tỷ lệ bỏ trống là công cụ dự đoán nhu cầu tiềm năng cho thị trường cho thuê tại một khu vực cụ thể. Tỷ lệ bỏ trống thấp thường cho thấy thị trường đang có lợi cho chủ nhà với nhu cầu thuê cao và khả năng thu được lợi nhuận tốt.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống bất động sản cho thuê

Tỷ lệ bỏ trống bất động sản đến từ những yếu tổ nào? (Nguồn: CafeLand)

Giá chào thuê bất động sản

Giá chào thuê đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút người thuê và tối ưu hóa lợi nhuận cho bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, nếu giá chào thuê cao hơn giá thị trường hợp lý, tỷ lệ bỏ trống có thể tăng cao hơn bình thường.

Thời gian cho thuê

Tình trạng bỏ trống có thể tăng cao khi khoảng thời gian giữa việc một người thuê nhà rời đi và người thuê mới chuyển đến kéo dài lâu hơn so với dự kiến do các công việc sửa chữa, tu bổ nhà cửa.

Nâng cấp bất động sản

Việc nâng cấp bất động sản là hoạt động giúp chủ sở hữu tăng giá trị và thu hút người thuê, đặc biệt là những người muốn tận hưởng các tiện nghi mới. Tuy nhiên, việc nâng cấp cũng có thể gây tác động trực tiếp đến tỷ lệ bỏ trống bất động sản. Lý do là vì:

• Tình trạng bất tiện: Người thuê có thể không muốn phải chịu đựng sự bất tiện do công tác nâng cấp gây ra, như tiếng ồn, bụi bẩn…
• Mất thời gian: Việc nâng cấp có thể khiến bất động sản không thể cho thuê trong một thời gian.
• Tăng giá thuê: Sau khi nâng cấp, giá thuê có thể tăng cao hơn so với mức trước đây, khiến một số người thuê không đủ khả năng chi trả.

Bất động sản không có yếu tố vị trí làm lợi thế

Vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút người thuê và tối ưu hóa lợi nhuận cho bất động sản cho thuê. Nếu bất động sản cho thuê nằm tại các khu vực khó cho thuê có thể dẫn đến tình trạng tỷ lệ bỏ trống cao hơn so với mức bình thường trên thị trường. Khu vực khó cho thuê thường có nhu cầu thuê nhà thấp do các yếu tố như môi trường sống không thuận lợi, hạ tầng giao thông kém phát triển, tiện ích hạn chế…

• Các yếu tố kinh tế

Yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Ví dụ, khi tỷ lệ thất nghiệp gia tăng có thể dẫn đến tình trạng nhu cầu nhà ở giảm sút, từ đó ảnh hưởng đến giá cả và tỷ lệ bỏ trống của bất động sản.

• Mức độ cạnh tranh

Sự xuất hiện của bất động sản cho thuê mới trên thị trường có thể làm gia tăng mức độ cạnh tranh đối với các bất động sản hiện có. Ví dụ, việc xây dựng một tòa nhà chung cư mới gần đó có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống và giá thuê của các căn hộ chung cư cũ trong khu vực. Người đi thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi có thêm bất động sản cho thuê mới trên thị trường.

Lúc này các chủ nhà có thể phải giảm giá thuê để thu hút người thuê và cạnh tranh với các bất động sản mới, tuy nhiên nếu giảm giá cho thuê đồng nghĩa với việc phải giảm mức lợi nhuận xuống. Nhiều chủ nhà không chấp nhận điều này nên có khả năng đối mặt với tỷ lệ bỏ trống bất động sản cho thuê cao.

• Yếu tố bảo trì

Việc trì hoãn giải quyết các yêu cầu bảo trì của người thuê nhà  như sửa chữa ống nước rò rỉ hoặc thay thế mới khóa cửa bị hỏng có thể dẫn đến hậu quả tiêu cực cho cả chủ nhà và người thuê.

• Nhu cầu sử dụng

Sự thiếu hụt về nhu cầu đối với một loại bất động sản cụ thể, như là có quá ít hoặc quá nhiều phòng ngủ hoặc sơ đồ mặt bằng lỗi thời không đáp ứng được các tiện ích mà người thuê đang tìm kiếm.

Cách tính tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê

Công thức tính tỷ lệ bỏ trống sau đây có thể được áp dụng cho tất cả các loại bất động sản cho thuê:

• Tỷ lệ bỏ trống bất động sản = Số ngày trống/Số ngày có thể cho thuê

Giả sử một ngôi nhà dành cho gia đình bị bỏ trống trong 4 tuần (28 ngày) kể từ khi người thuê cũ chuyển đi và người thuê mới chuyển đến. Trong một năm (365 ngày), ta có thể cho thuê nhà trong 365 ngày.

Tỷ lệ bỏ trống = 28 ngày trống / 365 ngày có thể thuê = 0.077 hoặc 7.7%

Quản lý rủi ro và chiến lược an toàn giúp giảm thiểu tỷ lệ bỏ trống sớm sinh lời

Bí quyết quản lý rủi ro và chiến lược an toàn trong đầu tư bất động sản cho thuê (Nguồn: CafeLand)

Để giảm thiểu tỷ lệ bỏ trống và sớm sinh lời từ bất động sản cho thuê, chủ sở hữu có thể áp dụng một số phương pháp như sau:

Cung cấp sản phẩm chất lượng

• Đảm bảo bất động sản nhà ở luôn được bảo trì tốt, sạch sẽ và an toàn.
• Cung cấp các tiện nghi cần thiết và phù hợp với nhu cầu của người thuê.
• Cung cấp dịch vụ khách hàng tốt, hỗ trợ người thuê nhanh chóng và hiệu quả.

Giá cả cạnh tranh

• Nghiên cứu thị trường để xác định mức giá cho thuê phù hợp.
• Cung cấp các chương trình ưu đãi cho người thuê dài hạn hoặc thanh toán sớm.
• Tránh việc tăng giá thuê quá thường xuyên.

Tiếp thị hiệu quả

• Quảng cáo bất động sản nhà ở của bạn trên các kênh phù hợp (Facebook…)
• Cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về tình trạng bất động sản (vị trí, thiết kế, tiện ích, diện tích…)
• Tổ chức các buổi tham quan bất động sản cho người thuê tiềm năng.

Quản lý chuyên nghiệp

• Thuê một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp nếu bạn không có thời gian hoặc kinh nghiệm quản lý nhà cho thuê.
• Đảm bảo rằng các hợp đồng cho thuê được thiết lập rõ ràng và hợp pháp.
• Thu tiền thuê nhà đúng hạn theo hợp đồng ký kết với khách hàng, đồng thời xử lý các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Có 10 tỷ đồng tích lũy nên chọn phân khúc bất động sản cho thuê nào?

Lưu ý quan trọng đối với môi giới bất động sản cho thuê tại Việt Nam