Thế nào là tổng thu nhập thực hiện trong đầu tư bất động sản?

Việc đầu tư bất động sản có thể mang lại lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mới đã gặp thất bại do thiếu kiến thức về cách nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản. Để đánh giá được số tiền lợi nhuận có thể đạt được từ đầu tư bất động sản, một điều quan trọng là biết cách tính toán tổng thu nhập thực hiện. Tìm hiểu chi tiết về tổng thu nhập thực hiện trong bài viết này.

Thế nào là tổng thu nhập thực hiện?

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và quản lý tài sản. Nó đại diện cho tổng giá trị dự kiến ​​mà một bất động sản sẽ tạo ra từ các nguồn thu nhập khác nhau khi được cho thuê. EGI bao gồm không chỉ thu nhập thuần từ việc thuê nhà, mà còn các khoản thu khác như phí dịch vụ, phí quản lý, và bất kỳ nguồn thu nhập nào khác liên quan đến tài sản.

Tổng thu nhập thực hiện khi đầu tư bất động sản (Nguồn: CafeF)

Công thức để tính tổng thu nhập thực hiện

Để tính toán EGI, cần xác định các nguồn thu nhập dự kiến ​​của bất động sản và trừ đi các chi phí liên quan đến việc sinh lời. Các chi phí này có thể bao gồm chi phí duy trì, chi phí quản lý, thuế và bảo hiểm. Khi đã có EGI, người quản lý tài sản có thể sử dụng nó để đánh giá hiệu suất tài sản, xác định khả năng sinh lời và quyết định về chiến lược quản lý.

Công thức tính tổng thu nhập thực hiện:

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) = Tổng thu nhập tiềm năng + Thu nhập khác - Chi phí tài sản bỏ trống

Tổng thu nhập tiềm năng

Tổng thu nhập tiềm năng là số tiền tối đa mà một tài sản có thể tạo ra nếu nó được cho thuê với công suất 100% trong suốt một năm, tổng thu nhập tiềm năng thường được tính bằng cách nhân giá thuê thị trường với số lượng đơn vị cho thuê và số tháng trong năm.

Ví dụ, khi xem xét việc mua ba căn hộ chung cư, mỗi căn có giá thuê là 30 triệu đồng mỗi tháng, tổng thu nhập tiềm năng sẽ là 30 triệu đồng × 3 × 12 tháng = 1,08 tỷ đồng. Đây là một ước lượng lý tưởng, giả định rằng tất cả các đơn vị đều được cho thuê suốt thời gian và người thuê sẽ thanh toán đầy đủ theo hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế thường không diễn ra như kế hoạch. Các nhà đầu tư cần xem xét những yếu tố tiềm ẩn như chi phí khi tài sản trống trơn, khiến thu nhập giảm đi. Ngoài ra, việc xử lý các trường hợp người thuê chậm thanh toán hoặc không thanh toán cũng là một thách thức, và chi phí liên quan cần được tính đến.

Do đó, khi đánh giá tổng thu nhập tiềm năng, việc xem xét cả các yếu tố rủi ro và chi phí khác ngoài giá thuê là quan trọng. Điều này giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện hơn về khả năng sinh lời của tài sản và đưa ra quyết định đầu tư thông tin và chính xác.

Giá trị tối đa mà tài sản có thể tạo ra (Nguồn: CafeF)

Thu nhập khác

Thu nhập khác, hay còn được gọi là thu nhập bổ sung, đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tổng thu nhập từ bất động sản. Khi tính toán tổng thu nhập, không chỉ nên tập trung vào số tiền thu được từ tiền thuê hàng tháng mà còn phải xem xét đến các nguồn thu nhập khác mà tài sản có thể tạo ra. Các chủ nhà thông minh thường tận dụng các tiện ích và dịch vụ bổ sung để tối ưu hóa thu nhập của họ.

Các khoản thu nhập bổ sung này có thể bao gồm một loạt các chi phí và phụ phí mà người thuê phải thanh toán riêng, nâng cao giá trị của căn hộ hay tài sản cho thuê. Điều này có thể bao gồm phí đậu xe, phí sử dụng các tiện ích như phòng tập gym, hồ bơi, hoặc khu vui chơi. Ngoài ra, các chi phí bảo trì khu vực chung, phí vệ sinh, hoặc các dịch vụ tiện ích khác cũng đóng góp vào thu nhập khác.

Chi phí tài sản bỏ trống

Chi phí tài sản bỏ trống là một yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản cần xem xét khi quản lý và đánh giá hiệu suất của tài sản. Trong lĩnh vực bất động sản, không phải lúc nào căn hộ cũng thuê được người trong suốt 12 tháng trong năm. Thực tế, có những khoảng thời gian mà căn hộ có thể bị bỏ trống, gây ảnh hưởng đáng kể đến thu nhập của nhà đầu tư.

Việc tính toán chi phí tài sản bỏ trống là cực kỳ quan trọng để có cái nhìn toàn diện về hiệu suất đầu tư. Trong giai đoạn này, nhà đầu tư không chỉ mất thu nhập từ việc cho thuê, mà còn phải đối mặt với các chi phí khác như bảo dưỡng, quảng cáo để tìm người thuê mới, và có thể làm mới nội thất để thu hút đối tượng thuê mới.

Để ước tính chi phí tài sản bỏ trống, nhà đầu tư thường dựa vào kinh nghiệm quản lý tài sản của họ hoặc tham khảo tỷ lệ bỏ trống trung bình trong khu vực. Những con số này giúp xác định mức độ rủi ro và tính toán lợi nhuận thực tế của dự án đầu tư bất động sản

Chi phí tài sản bỏ trống khi bất động sản không được sử dụng (Nguồn: CafeF)

Tầm quan trọng của tổng thu nhập thực hiện

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) đóng vai trò quan trọng trong quá trình đánh giá giá trị và tiềm năng sinh lời của bất động sản đầu tư. Đây không chỉ là một con số đơn thuần mà còn là một chỉ số quan trọng giúp nhà đầu tư hiểu rõ về khả năng sinh lời thực tế của tài sản. EGI cung cấp cái nhìn tổng quan về thu nhập thu được từ bất động sản sau khi loại bỏ các yếu tố như bất động sản bị bỏ trống và người thuê không thanh toán đúng hạn.

Sự quan trọng của EGI nằm ở việc nó cho phép nhà đầu tư so sánh hiệu suất tài sản với những tài sản khác, thậm chí khi chúng có giá thuê tương đương. Một hiểu biết sâu sắc về EGI giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định thông minh về việc mua hoặc không mua một tài sản cụ thể. Không chỉ giúp định rõ thu nhập hoạt động ròng (cho những người không sử dụng vay), mà còn cung cấp dòng tiền trước thuế (cho những người sử dụng vay) để đánh giá hiệu suất tài chính.

Như vậy thông qua bài viết này, bạn đã có cái nhìn tổng quan về tổng thu nhập thực hiện và tầm quan trọng của nó trong việc đầu tư bất động sản. Hy vọng bạn sẽ có những quyết định đầu tư hợp lý để mang lại nhiều lợi nhuận cho mình.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Giải pháp chăm sóc khách hàng bất động sản hiệu quả giữa thời kỳ suy thoái

3 lưu ý khi dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản