Tại sao phân khúc căn hộ giá rẻ tại TP. HCM ngày càng khan hiếm?

Thị trường bất động sản TP. HCM đang thiếu hụt căn hộ giá rẻ. Báo cáo mới nhất từ One Mount (T1/2025) cho thấy nguồn cung phân khúc này tiếp tục giảm mạnh so với năm trước. Năm 2024, số căn hộ mở bán mới chỉ khoảng 5.200 căn – mức thấp kỷ lục. Giá đất và chi phí phát triển tăng cao khiến căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, đẩy giấc mơ mua nhà của nhiều người xa tầm với. Nguyên nhân là gì?

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng khan hiếm của bất động sản TP. HCM

Thị trường bất động sản TP. HCM đang trong giai đoạn mất cân bằng khi nguồn cung căn hộ giá rẻ dần biến mất. Dưới đây là những tác nhân chính dẫn đến tình trạng khan hiếm hiện nay của phân khúc căn hộ giá rẻ ở TP. HCM:

Chi phí đầu vào tăng cao

Một trong những lý do quan trọng nhất khiến căn hộ giá rẻ ngày càng ít đi chính là chi phí đầu vào liên tục leo thang. Giá đất tại TP. HCM đã tăng mạnh trong những năm gần đây, đặc biệt tại các quận trung tâm và khu vực có hạ tầng phát triển. Khi giá đất quá cao, việc phát triển dự án nhà ở giá rẻ gần như không khả thi, vì chủ đầu tư không thể đảm bảo lợi nhuận.

Chi phí đầu vào tăng cao khiến nguồn cung cho các dự án phân khúc giá rẻ khan hiếm (Nguồn: Thư viện Pháp luật)

Không chỉ giá đất, các yếu tố khác như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công cũng gia tăng đáng kể. Trong bối cảnh lạm phát và biến động kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với mức chi phí cao hơn để triển khai dự án. Khi tổng chi phí đầu vào tăng, các chủ đầu tư buộc phải hướng đến phân khúc trung – cao cấp để có biên độ lợi nhuận tốt hơn, thay vì phát triển các dự án bình dân có giá bán thấp.

Sự phát triển của bất động sản phân khúc cao cấp

Thị trường bất động sản TP. HCM năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của phân khúc cao cấp, với tỷ trọng lên đến 40% tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như không có thêm dự án nào đáng kể. Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của các chủ đầu tư: thay vì tập trung vào nhà giá rẻ, họ ưu tiên các dự án có biên lợi nhuận cao hơn.

Ngoài ra, nhu cầu sở hữu bất động sản cao cấp cũng ngày càng gia tăng, đặc biệt trong nhóm khách hàng có khả năng tài chính mạnh. Nhiều nhà đầu tư cũng lựa chọn căn hộ hạng sang làm kênh trú ẩn tài sản trong bối cảnh thị trường biến động. Điều này càng khiến nguồn cung căn hộ giá rẻ bị thu hẹp.

Quỹ đất trung tâm hạn hẹp

Việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ tại trung tâm TP. HCM gặp nhiều trở ngại do quỹ đất ngày càng thu hẹp. Trong khi đó, khu Đông (TP Thủ Đức) vẫn là khu vực dẫn dắt nguồn cung với 72% tổng số căn hộ mới, nhưng hầu hết là phân khúc trung – cao cấp.

Nhiều dự án căn hộ giá rẻ không được thực hiện do quỹ đất trung tâm TP. HCM hạn hẹp (Nguồn: Chính phủ)

Xu hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh đang dần hình thành, nhưng chưa thể giải quyết ngay nhu cầu nhà ở giá rẻ trong ngắn hạn. Dù thị trường đã có sự phục hồi trong quý 4/2024 nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý, nhưng về dài hạn, tình trạng khan hiếm căn hộ giá rẻ tại TP. HCM vẫn là một bài toán khó cần lời giải.

Những tác động của thời thế ảnh hưởng đến người mua nhà

Thị trường bất động sản TP. HCM không chỉ trong tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ mà còn khiến nhiều người lao động, người có thu nhập trung bình gặp khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở. Giá bán không ngừng tăng, trong khi thu nhập của phần lớn người mua lại không theo kịp tốc độ leo thang của thị trường. Điều này đã tạo ra một khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả của người dân và giá trị thực tế của bất động sản.

Căn hộ vượt xa tầm tay người mua có thu nhập trung bình

Theo báo cáo OneMount (T1/2025), năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM chỉ đạt khoảng 5.200 căn, giảm 40% so với năm trước. Trong khi đó, giá bán trung bình tiếp tục tăng mạnh do chi phí đầu vào và quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Hiện nay, một căn hộ tầm trung tại TP. HCM có giá trung bình 50 – 70 triệu đồng/m², đồng nghĩa với việc một căn hộ 60m² có giá dao động 3 – 4,2 tỷ đồng.

Các căn hộ tầm trung tại TP. HCM có giá trung bình từ 50 - 70 triệu đồng/m² (Nguồn: Chung cư Bình An City)

Mức giá này vượt xa khả năng của phần lớn người có thu nhập trung bình. Với thu nhập khoảng 20 – 30 triệu đồng/tháng, ngay cả khi tiết kiệm tối đa và vay ngân hàng, nhiều người vẫn khó có thể mua nhà mà không gặp áp lực tài chính lớn.

Lượng người thuê nhà tăng cao do giá bán quá cao

Do không thể mua nhà, nhiều người dân buộc phải chọn phương án thuê dài hạn. Dữ liệu từ thị trường cho thấy, tỷ lệ người thuê nhà tại TP. HCM đã tăng mạnh trong năm 2024, đặc biệt ở nhóm lao động trẻ, nhân viên văn phòng và các gia đình có thu nhập tầm trung.

Các khu vực như Thủ Đức, Bình Tân, Quận 12 và Nhà Bè đang ghi nhận nhu cầu thuê nhà tăng cao, đẩy giá thuê trung bình lên 10 – 15% so với năm trước. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại TP. HCM hiện có giá thuê trung bình 12 – 18 triệu đồng/tháng, mức giá không hề thấp đối với những người lao động có thu nhập trung bình.

Không chỉ vậy, việc giá bán căn hộ liên tục tăng đã làm mất đi cơ hội sở hữu nhà của nhiều người, buộc họ phải kéo dài thời gian thuê nhà thay vì tích lũy để mua. Điều này dẫn đến một vòng luẩn quẩn: càng chậm mua nhà, giá càng cao và giấc mơ an cư ngày càng xa vời.

Giải pháp cho bài toán nhà giá rẻ tại thị trường bất động sản TP. HCM

Thị trường bất động sản TP. HCM ngày càng khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ, đẩy người có thu nhập trung bình ra khỏi cuộc đua sở hữu nhà. Để giải quyết bài toán này, cần có sự phối hợp từ nhiều phía, trong đó hai giải pháp quan trọng nhất là chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven.

Chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, quỹ nhà ở xã hội

Hiện nay, một trong những rào cản lớn nhất đối với phân khúc nhà giá rẻ tại TP. HCM là chi phí đầu vào cao, bao gồm giá đất, vật liệu xây dựng và nhân công. Chính phủ đã có nhiều động thái nhằm tháo gỡ khó khăn, trong đó nổi bật là chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội dành cho người lao động, công nhân và người có thu nhập thấp.

Nhiều dự án nhà ở xã hội được thành lập tại TP. HCM (Nguồn: VnEconomy)

Theo kế hoạch phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2025 – 2030, thành phố dự kiến sẽ bổ sung 2,5 triệu m² sàn nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, tốc độ triển khai còn chậm do vướng mắc về thủ tục pháp lý và quỹ đất hạn chế. Để thúc đẩy phân khúc này, cần có các cơ chế ưu đãi mạnh mẽ hơn, chẳng hạn như:

• Giảm thuế và hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội.
• Nới lỏng điều kiện vay vốn cho người mua nhà, với lãi suất ưu đãi dưới 5%/năm.
• Đẩy nhanh thủ tục cấp phép để rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Nếu các chính sách này được thực hiện hiệu quả trong tương lai, thị trường bất động sản TP. HCM có thể cân bằng hơn, giúp nhiều người có cơ hội mua nhà với mức giá hợp lý.

Xu hướng mở rộng ra vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP. HCM ngày càng khan hiếm, các chủ đầu tư đang chuyển hướng phát triển về các khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Đây là những khu vực có quỹ đất lớn, giá cả hợp lý hơn, đồng thời được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang mở rộng mạnh mẽ.

Các tuyến đường và dự án quan trọng đang thúc đẩy xu hướng này bao gồm:

• Vành đai 3 và Vành đai 4 kết nối TP. HCM với Bình Dương, Đồng Nai.
• Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TP. HCM đến Dĩ An, Bình Dương.
• Dự án sân bay Long Thành tạo đòn bẩy phát triển cho bất động sản Đồng Nai.

Các khu đô thị vệ tinh đang dần hình thành để giải quyết nhu cầu nhà ở tại TP. HCM (Nguồn: Vinhomes)

Các khu đô thị vệ tinh đang hình thành như Vinhomes Green Paradise (2.870 ha) và Vinhomes International University Town (924 ha) sẽ cung cấp hàng loạt sản phẩm nhà ở với mức giá hợp lý hơn so với trung tâm TP. HCM. Điều này giúp người mua có thêm lựa chọn thay vì phải chật vật tìm kiếm căn hộ trong thành phố.

Nhìn chung giá nhà bình dân, căn hộ giá rẻ tại TP. HCM sẽ khó có thể giảm do áp lực chi phí, nhưng sự mở rộng của các khu đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ mang lại nhiều cơ hội mới cho người mua nhà. Để sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý, người dân cần cân nhắc các phương án trên hoặc tìm kiếm các giải pháp tài chính phù hợp. Nếu quy hoạch đô thị và phát triển giao thông được đầu tư đồng bộ, bất động sản TP. HCM có thể lấy lại thế cân bằng, mang đến cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều người hơn trong tương lai.

Xem thêm 

Chinh phục thị trường căn hộ giá rẻ: Chiến lược vàng dành cho chủ đầu tư

Nên hay không việc bán 2 căn hộ giá rẻ để mua nhà đất giá 3 tỷ?