Tại sao đa phần chung cư mới tại Hà Nội lại nằm trong khoảng 50-70 triệu đồng/m2?

Chung cư hiện nay được xem như “xu hướng” nhà ở tại các thành phố đông dân với đa dạng phân khúc, từ bình dân đến cao cấp. Nhưng phần lớn dự án chung cư Hà Nội xây mới hiện nay, cũng như ở các thành phố lớn khác, đều có giá bán dao động từ 50 - 70 triệu đồng/m2. 

Nguyên nhân dẫn đến mức giá đắt đỏ này là do đâu? Đáp án sẽ có trong bài viết dưới đây của OneHousing. 

Tổng quan thị trường căn hộ chung cư Hà Nội hiện nay

Trong khoảng 1 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nói chung và căn hộ chung cư tại Hà Nội đã phải đối mặt với nhiều biến động. Trong khi nhu cầu mua nhà giảm, nguồn cung cũng hạn chế nhưng giá bán lại tăng vọt. 

Giá bán căn hộ chung cư Hà Nội tăng cao trong vòng 1 năm trở lại đây (Nguồn: Báo Lao động) 

Theo báo cáo của Savills tháng 2/2024, trong quý IV/2023, số lượng nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội nằm ở mức thấp nhất trong 10 năm qua. Xét trên toàn phân khúc, tổng nguồn cung tăng 52% so với cùng kỳ năm trước, nhưng nguồn cung sơ cấp (sản phẩm bất động sản lần đầu tiên được giao dịch, bàn giao) giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Chiếm tỷ lệ lớn với 84% là nguồn cung căn hộ thứ cấp.

Cũng trong năm này, thị trường bất động sản căn hộ chung cư đang trải qua một giai đoạn tăng giá nhanh. Trong 9 tháng đầu năm 2023, căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng đã biến mất hoàn toàn trên thị trường bất động sản thủ đô. Nguồn cung tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, trong đó các căn hộ có giá 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới. Mức giá này đã tăng 4.6% theo quý và 14.6% theo năm.  

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023. Trong khi đó, vào năm 2019 số căn hộ loại này chỉ bán được 3%. 

Nguyên nhân chung cư Hà Nội xây mới có giá đắt đỏ

Mức giá bán 50 - 70 triệu đồng/m2 thường thuộc về các căn hộ phân khúc cao cấp có view đẹp, nằm trong dự án lớn, tiện ích nội khu hấp dẫn, nội thất chất lượng cao,... Mặc dù vậy, hiện nay hầu hết các căn hộ sơ cấp đều được bàn giao với mức giá này. Đối tượng khách hàng bình dân và trung cấp vì thế có ngày càng ít cơ hội tiếp cận với căn hộ chung cư. 

Hạn chế về quỹ đất nội đô, tăng chi phí đất và xây dựng và lỗ hổng trong chính sách quản lý là những yếu tố chính dẫn đến giá bán căn hộ sơ cấp tăng cao.

Hạn chế về quỹ đất nội đô

Quỹ đất nội đô hạn hẹp là một trong những yếu tố quan trọng khiến giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng cao. 

Nội đô thành phố không còn nhiều quỹ đất trống dành cho các dự án mới (Nguồn: VnEconomy) 

Dân số ngày càng đông, các công trình nhà ở mọc lên ngày một nhiều khiến quỹ đất trống dành cho việc xây dựng dự án mới ít đi. Mặc dù vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn tiếp tục tăng lên, mức độ cạnh tranh lớn đã tạo cơ hội cho giá đất tăng vọt. Giá bán căn hộ hoàn thiện cũng vì thế mà tăng theo. 

Tăng chi phí đất và xây dựng 

Để xây dựng một dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư cần bỏ vốn cho các loại chi phí như: 

• Chi phí đất: Đây là chi phí để mua mảnh đất xây dựng chung cư. Bên cạnh yếu tố ảnh hưởng như đã đề cập ở trên, giá đất còn phụ thuộc vào tình trạng đất, nguồn gốc đất và vị trí đất. Mảnh đất càng nằm ở nơi có hạ tầng công cộng phát triển, giá bán càng cao và ngược lại. 
• Chi phí xây dựng phần thân công trình: Bao gồm chi phí xây dựng các phần cốt thép, bê tông, tường, sàn, cửa, cầu thang…
• Chi phí thi công hệ thống M&E (Mechanical & Electrical) và PCCC (Phòng cháy chữa cháy): Bao gồm chi phí lắp đặt hệ thống điện, nước, hệ thống thông gió, hệ thống chữa cháy…
• Chi phí hoàn thiện bên trong căn hộ: Bao gồm chi phí hoàn thiện các phần nội thất như sàn gỗ, tường, trần, cửa, thiết bị vệ sinh và đèn chiếu sáng. Với các căn hộ bàn giao hoàn chỉnh, chi phí này còn bao gồm các thiết bị, đồ đạc cơ bản như bếp, bàn ghế, giường, tủ,... 

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần bỏ chi phí cho thuế, lương nhân công,...

Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu tăng (Nguồn: Luận Văn A-Z) 

Dưới tình hình kinh tế lạm phát và hoạt động sản xuất tại nhiều nơi bị đình trệ như hiện nay, chủ đầu tư phải tốn nhiều vốn hơn để đầu tư cho nguyên vật liệu xây dựng. Phần chi phí độn lên này sau đó sẽ được tính vào giá bán của căn hộ khiến mức giá cuối cùng khách hàng phải trả cũng đắt đỏ hơn. 

Lỗ hổng trong chính sách quản lý nhà đất 

Nhiều người cho rằng, các chính sách về nhà đất không hợp lý của UBND thành phố Hà Nội cũng là một nguyên nhân gây đội giá nhà chung cư. 

Bên cạnh các nguyên nhân tăng giá chính đáng kể trên, có không ít chủ đầu tư kém uy tín đã lợi dụng kẽ hở trong các chính sách quản lý của chính quyền thành phố để tự ý đội giá sản phẩm. Với thiết kế ban đầu chỉ dừng ở tiêu chuẩn nhà ở xã hội, nhưng khi hoàn thành, chủ đầu tư đã tìm cách “hô biến” dự án thành cao cấp để thu về lợi nhuận cao hơn. 

Lỗ hổng trong chính sách quản lý tạo điều kiện cho chủ đầu tư đội giá dự án (Nguồn: SAPP) 

Điều này mang lại nhiều thiệt thòi cho khách mua chung cư khi phải bỏ ra một khoản tài chính cá nhân lớn nhưng lại nhận về căn hộ có giá trị không tương xứng. 

Như vậy, thông qua bài viết OneHousing đã chỉ ra một số nguyên nhân khiến đa phần chung cư Hà Nội xây mới hiện nay có mức giá nằm trong khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. Hy vọng sau khi đọc xong bài viết, bạn sẽ đưa ra được quyết định đầu tư để có thể sở hữu căn hộ phù hợp với tài chính cá nhân. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Thị trường địa ốc chuyển biến tích cực, nhà đầu tư đang gom đất chờ cơ hội

Chung cư có còn dẫn đầu trong danh mục đầu tư bất động sản?