Tài chính 1 tỷ, có nên vay 2 tỷ để "bắt đáy" bất động sản?

Trong tài chính đầu tư và quản lý tài sản cá nhân, việc đánh giá và quyết định vay mượn tiền để đầu tư vào bất động sản luôn là một vấn đề quan trọng mang tính chiến lược. Với số vốn sẵn có là 1 tỷ đồng, liệu việc vay thêm 2 tỷ để "bắt đáy" bất động sản có phải là một quyết định đúng đắn? Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường, những lợi ích và rủi ro của việc vay mượn trong tình huống này, nhằm hỗ trợ bạn đưa ra quyết định đúng đắn nhất cho tài chính cá nhân của mình.

Lãi suất cho vay từ đâu năm 2024 “giảm nhiệt”

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/1 năm nay, mặt bằng lãi suất tiền gửi và cho vay tiếp tục giảm; lãi suất tiền gửi giảm khoảng 0.15%/năm và cho vay giảm khoảng 0,25%/năm đối với các giao dịch mới tại các ngân hàng thương mại so với cuối năm 2023.

Hiện nay lãi suất huy động thấp nhất thuộc về 4 ngân hàng lớn gồm: Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank. Trong đó, Vietcombank và Agribank niêm yết lãi suất kỳ hạn 1 - 3 tháng chỉ 1.7%/năm. Lãi suất kỳ hạn 3 - 5 tháng tại 2 ngân hàng này chỉ 2%/năm; đối với kỳ hạn từ 6 - dưới 12 tháng chỉ 3%/năm. Lãi suất các kỳ hạn tương ứng với các mức trên tại BIDV và VietinBank cao hơn 0.2%/năm. Đối với tiền gửi kỳ hạn từ 12 tháng trở lên, lãi suất niêm yết tại nhóm Big4 dao động từ 4.7 - 5%/năm. Trong khi đó, lãi suất tại các ngân hàng thương mại tư nhân đều dưới 6%/năm.

Hiện nay, lãi suất tại các ngân hàng cho vay mua nhà giảm rõ rệt so với giữa năm 2023. Một vài ngân hàng hạ mức lãi suất cho vay ưu đãi trung bình xuống còn 5 - 6%/năm. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất cho vay mua nhà tăng lên 9 - 11%/năm.

Nhóm 4 ngân hàng lớn nhất có  lãi suất dao động từ 6 - 7%/năm. BIDV và Vietcombank có mức lãi suất cho vay mua nhà là 6%/năm - mức cho vay ưu đãi thấp nhất thời điểm hiện tại, sau đó là Vietinbank với 6.4%/năm.

Tại các ngân hàng thương mại tư nhân, mức lãi suất ưu đãi hiện tại thấp nhất áp dụng tại TPBank là 0%/năm. Theo đó, TPBank áp dụng mức lãi suất cho vay 0%/năm trong 3 tháng đầu tiên, 9%/năm trong 9 tháng tiếp theo khi khách hàng vay dưới 65% tổng giá trị tài sản; 7.5%/năm trong 12 tháng, 8.6%/năm trong 24 tháng và 9.6%/năm trong 36 tháng.

Techcombank hiện áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà là 5%/năm trong 3 tháng đầu tiên, 6%/năm trong 6 tháng hoặc 6.8%/năm trong 12 tháng (Nguồn: Báo Tiền Phong).

Lãi suất cho vay từ đâu năm 2024 “giảm nhiệt” (Nguồn: Realtimes)

Tài chính đầu tư 1 tỷ, có nên vay 2 tỷ để "bắt đáy" bất động sản?

Ông Trần Minh Thành, một nhà đầu tư từ Hà Nội có 9 năm kinh nghiệm cho rằng, hiện nay, sự giảm lãi suất và giảm giá bất động sản là nguyên nhân khiến nhiều người muốn vay tiền từ ngân hàng "bắt đáy".

Tuy nhiên, ông Thành nhấn mạnh rằng: "Nếu có vốn, nhà đầu tư hoàn toàn tự tin đầu tư. Nhưng nếu phải vay ngân hàng, nhà đầu tư cần suy nghĩ cẩn trọng. Ví dụ, nếu vay quá 50% giá trị lô đất, nhà đầu tư sẽ đối mặt với áp lực nợ lãi lớn. Dù lãi suất giảm, nhưng chỉ giảm so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Tiền lãi cho vay bất động sản vẫn cao.” Ví dụ, nếu vay 2 tỷ đồng với lãi suất 12% thì người mua đất phải trả 24 triệu đồng mỗi tháng. Chưa kể phần gốc cần trả. Dù mua giá rẻ nhưng trong 2 năm, người mua phải trả số tiền lớn cho lô đất.

Ông Lê Quốc Kiên - nhà đầu tư từ TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc giảm lãi suất là một cơ hội cho việc đòn bẩy. Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng đang xem xét hồ sơ cẩn thận hơn, định giá tài sản thấp hơn và kiểm soát nguồn thu nhập trả nợ một cách chặt chẽ để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro nợ xấu. Do đó, mặc dù lãi suất giảm, nhưng việc tiếp cận vốn cũng không dễ dàng nếu khả năng thanh toán không đảm bảo.

Ông Kiên phân tích: "Trước đây nếu thu nhập mỗi tháng của bạn là 100 triệu đồng, ngân hàng sẽ coi 50% là chi phí sinh hoạt, 50% là nguồn thu để trả nợ 3.5 tỷ đồng, nhưng bây giờ họ sẽ dự phòng 15 triệu, chỉ tính 35 triệu là nguồn thu để trả nợ hàng tháng. Vì vậy, bạn chỉ có thể vay được 2.5 tỷ đồng. Điều này chưa kể đến việc thu nhập 100 triệu của bạn cũng sẽ được kiểm tra cẩn thận, cần các chứng từ chứng minh và thậm chí sau khi kiểm tra lại, họ chỉ chấp nhận thu nhập 70 triệu đồng/tháng của bạn.

Đối với chi phí sử dụng vốn, giả sử bạn có 50% vốn tự có và 50% vốn vay. Chi phí sử dụng vốn tự có là 7%/năm (lãi suất gửi tiết kiệm), của vốn vay là 11%/năm (lãi vay và các phí khác), trung bình là 9%/năm. Vậy nếu đầu tư vốn, tài sản cần tăng ít nhất 9% mỗi năm để đảm bảo điểm hòa vốn. Tỷ lệ vốn tự có - vốn vay sẽ có chi phí sử dụng vốn và điểm hòa vốn khác nhau".

Nhà đầu tư cần suy nghĩ cẩn trọng khi vay vốn để “bắt đáy” bất động sản (Nguồn: Cafeland)

Nên vay ngân hàng nào khi có dự định đầu tư?

Trong điều kiện bạn đã cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu kỹ thị trường và chuẩn bị tài chính cá nhân đầy đủ, Techcombank là sự lựa chọn lý tưởng khi bạn muốn vay vốn đầu tư. Techcombank liên kết với hàng loạt các chủ đầu tư uy tín bao gồm Vinhomes, Masteri, MIK Group,... cung cấp nhiều sản phẩm cho vay với lãi suất cạnh tranh. Trong đó, lãi suất cố định chỉ từ 10.5%/năm, thời gian cho vay lên đến 35 năm, phí trả nợ trước hạn chỉ từ 0.5% đến 1% mỗi năm và được miễn phí kể từ năm thứ 6 trở đi. Trong giai đoạn thả nổi, Techcombank giảm trừ lãi suất cho vay đến 1.2%/năm.

Techcombank cung cấp các gói vay hấp dẫn cho nhà đầu tư (Nguồn: Báo đầu tư)

Việc vay mượn tiền để đầu tư vào bất động sản có thể mang lại cơ hội sinh lời lớn, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro. Quan trọng nhất, bạn cần phải đánh giá kỹ lưỡng tình hình tài chính cá nhân, hiểu rõ thị trường và có kế hoạch đầu tư cụ thể trước khi ra quyết định. Hãy luôn tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia tài chính để đảm bảo quyết định của bạn được đưa ra một cách thông minh nhất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Yếu tố nào cho thấy thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực?

Thứ tự phục hồi các phân khúc bất động sản như thế nào?