Tách thửa, hợp thửa đất khi đất có tranh chấp cần thỏa mãn điều kiện gì?

Làm sao để tách thửa và hợp thửa đất vẫn luôn là vấn đề khó, được nhiều người thắc mắc. Đặc biệt, khi mảnh đất đang vướng phải tranh chấp, thủ tục tách thửa và hợp thửa lại càng phức tạp hơn. Nếu đây cũng rắc rối mà bạn chưa biết cách để giải quyết, những thông tin pháp lý đất đai được OneHousing đề cập trong bài viết này sẽ hữu ích với bạn. 

Tách thửa đất là gì? 

Tách thửa đất có thể hiểu đơn giản là hoạt động phân chia một thửa đất lớn thành hai (hay nhiều) mảnh đất với diện tích nhỏ hơn. 

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 cùng Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), tách thửa đất được định nghĩa là thủ tục phân chia quyền sở hữu và sử dụng đất đai (cùng các tài sản gắn liền với đất) từ một thể hợp nhất thành nhiều phần độc lập, riêng biệt. 

Tách thửa đất là gì? (Nguồn: Thư Viện Pháp luật)

Căn cứ chứng minh mảnh đất đã được tách thửa chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) ban đầu được sửa đổi thành hai (hay nhiều) giấy chứng nhận quyền sử dụng các mảnh đất nhỏ hơn. 

Hợp thửa đất là gì? 

Ngược lại với tách thửa đất, hợp thửa đất là hoạt động gộp các quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất liền kề (có cùng chủ sở hữu) lại thành một quyền sử dụng đất chung. Có thể hiểu đơn giản hơn, hợp thửa là thủ tục đăng ký một quyền sử dụng đất cho thửa đất mới được tạo thành từ các thửa đất liền kề cùng chủ.

Hợp thửa đất là gì? (Nguồn: Otis Laywers) 

Thế nào là đất có tranh chấp

Đất có tranh chấp là tên gọi của phần đất mà giữa người sử dụng hợp pháp với cá nhân, tổ chức khác hoặc với Nhà nước đang có tranh chấp về ranh giới đất, quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất cùng các tài sản gắn liền với đất. Tranh chấp này cũng có thể xảy ra giữa những người đang sử dụng chung mảnh đất cho một mục đích nào đó.  

Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng đã xác định được diện tích, phạm vi và ranh giới đang tranh chấp, phần diện tích còn lại không tranh chấp sẽ được phép tách thửa đất hoặc hợp thửa đất .

Điều kiện để tách thửa và hợp thửa đất có tranh chấp

Tách thửa đất và hợp thửa đất là quy trình phức tạp, đặc biệt là khi đất đang vướng vào tranh chấp. Như đã đề cập từ phần trước, nếu đất đang xảy ra tranh chấp đã xác định được ranh giới tranh chấp, phần đất không tranh chấp còn lại có thể được tách thửa hoặc hợp thửa theo như quy trình thông thường. 

Phần không dính tranh chấp trong thửa đất có tranh chấp được phép làm thủ tục tách thửa, hợp thửa (Nguồn: LawNet) 

Ngoài ra, để thửa đất có tranh chấp được phép tách thửa và hợp thửa, thửa đất cũng cần đảm bảo các điều kiện chung sau đây: 

• Thời hạn sử dụng thửa đất vẫn còn. 
• Đất không đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.  
• Sau khi tách thửa, hợp thửa cần đảm bảo vẫn có lối đi, không ảnh hưởng đến kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có. Nếu người tách thửa, hợp thửa tự nguyện dành một phần thửa đất xây dựng lối đi mới thì không cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng cho phần đất đó. 
• Hệ thống cấp nước, thoát nước và hạ tầng công cộng khác không bị ảnh hưởng sau khi tách thửa, hợp thửa đất. 

Riêng với tách thửa đất, kích thước của các mảnh sau khi tách cần đảm bảo đủ diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định về loại đất khi chuyển mục đích sử dụng. Cụ thể, diện tích các phần tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích quy định. Mảnh đất sau khi tách nếu có diện tích nhỏ hơn quy định cần tiếp tục làm thủ tục hợp thửa với mảnh đất liền kề.

Nếu hợp thửa đất, các mảnh đất riêng lẻ chỉ có thể được làm thủ tục hợp nhất khi: 

• Các mảnh đất ban đầu có cùng mục đích sử dụng. 
• Các mảnh đất phải liền kề nhau để chắc chắn diện tích đất sau khi hợp thửa nằm trong ranh giới xác định trên thực địa hoặc mô tả trên hồ sơ.
• Diện tích thửa đất sau khi hợp không vượt quá diện tích tối đa theo quy định của pháp luật. 
• Nếu các mảnh đất ban đầu không có cùng mục đích sử dụng, cần hoàn thiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước. 

Mỗi địa phương có quy trình và thời gian hoàn thiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất riêng. Thời gian hoàn thiện thủ tục cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi tính chất và mức độ nghiêm trọng của vụ việc tranh chấp. Tuy nhiên, khoảng thời gian này thường kéo dài không quá 15 ngày kể từ khi đơn vị tiếp nhận nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với khu vực hải đảo, miền núi hay vùng sâu - vùng xa, thời gian thực hiện có thể kéo dài đến 25 ngày. 

Trên đây là toàn bộ nội dung về điều kiện tách thửa và hợp thửa khi đất có tranh chấp. Hy vọng những thông tin pháp lý đất đai trong bài sẽ hữu ích với bạn.  

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Thị trường địa ốc chuyển biến tích cực, nhà đầu tư đang gom đất chờ cơ hội

Chung cư có còn dẫn đầu trong danh mục đầu tư bất động sản?