Sửa nhà chung cư: hãy chắc chắn rằng bạn đã hoàn thiện thủ tục xin phép!

Cần hiểu rõ rằng mỗi dự án chung cư đều được xây dựng theo tiêu chuẩn chung, đã được chính quyền cấp phép theo thiết kế của chủ đầu tư. Chính vì vậy, chủ nhà không được tự ý thay đổi thiết kế một cách tuỳ tiện, và trong một số trường hợp sẽ cần giấy phép xây dựng để có thể sửa chữa/ cải tạo căn nhà của mình.  

Và ngay cả khi bạn đã xin phép Ban quản lý tòa nhà - hãy lưu ý đến những hàng xóm xung quanh. Sửa chữa nhà cửa thường không phải là cuộc thử thách pháp lý, mà là một thử thách tâm lý và ngoại giao - bất kỳ người Việt Nam nào cũng có thể nói cho các bạn biết rằng việc sửa nhà có thể gây tổn hại đến tình làng nghĩa xóm ra sao. Với nhà đất, đây có thể là các vấn đề kỹ thuật thi công; với chung cư, thì yếu tố nặng nề nhất là tiếng ồn. Hãy chắc chắn rằng mình đã thông báo với các chủ nhà kế bên về vấn đề tiếng ồn, và đặc biệt đừng thi công vào cuối tuần.

Khi nào cần sửa chữa/ cải tạo nhà chung cư?

Có hai lý do lớn nhất dẫn đến nhu cầu sửa chữa, cải tạo chung cư. Mỗi lý do sẽ cần các giải pháp khác nhau, cũng như các thủ tục khác nhau:

• Chung cư bị hư hỏng nhỏ sau thời gian dài sử dụng: Sau một thời gian sử dụng, chung cư có thể gặp phải một vài chi tiết xuống cấp, gây khó chịu cho người sử dụng. Đó có thể là vấn đề về thấm ngấm, cách âm hay cách nhiệt… Các vấn đề này thường sẽ nằm trong phạm vi bảo trì của chủ đầu tư; trong trường hợp hết thời gian bảo hành, hãy thông báo cho BQL chung cư để tự mình tiến hành sửa chữa. Trường hợp này bạn sẽ không cần xin giấy phép xây dựng, mà chỉ cần được sự cho phép từ BQL toà nhà.
• Thiết kế ban đầu của chung cư không đáp ứng nhu cầu sử dụng: Nhà chung cư thường được xây đồng bộ, nhưng nhu cầu sử dụng của mỗi gia chủ lại khác nhau. Vì thế, nhiều gia đình sau khi mua nhà sẽ tiến hành sửa chữa để có không gian tiện nghi hơn. Nếu được, bạn hãy tiến hành thay đổi thiết kế căn hộ khi chủ đầu tư mới hoàn thiện phần thô. Tuy nhiên, nếu bạn sửa sau khi hoàn thiện – hãy đảm bảo mình nắm được quy định về giấy phép, các giới hạn, điều kiện của nhà nước.

Quy định về giấy phép xin sửa chữa chung cư

Vấn đề liên quan đến sửa chữa căn hộ chung cư, cải tạo lại căn hộ theo nhu cầu của chủ sở hữu cần phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Đồng thời, chủ nhà cần phải tuân thủ cả những quy định có trong: Bản nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư do chính chủ đầu tư ban hành. Việc sửa chữa phân ra thành hạng mục không phải xin giấy phép và hạng mục cần xin giấy phép, cụ thể như sau:

• Hạng mục không phải xin giấy phép

Theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 4 Thông tư 28/2016/TT-BXD phần thay thế Phụ lục 2 Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định, việc sửa chữa nhà (căn hộ) chung cư không cần phải xin phép nếu thuộc trường hợp sau: (1) Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác. (2) Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.

Như vậy, nếu bạn sửa chữa không ảnh hưởng đến phần sở hữu chung, và không làm thay đổi, biến dạng kết cấu ban đầu của căn hộ thì không cần xin giấy phép xây dựng, chỉ cần xin phép BQL chung cư.

• Hạng mục phải xin giấy phép

Theo Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà chung cư bị nghiêm cấm đối với hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức, tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Đồng thời, Khoản 2 Điều 87 cũng quy định, việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt.

Như vậy, nếu gia chủ sửa chữa dẫn đến thay đổi kết cấu chịu lực sẽ phải xin giấy phép xây dựng – ví dụ như thay đổi vị trí tường, cơi nới không gian riêng, hay sắp xếp lại các phòng vốn có…

Hồ sơ xin phép sừa chữa căn hộ chung cư

Với các trường hợp xin sửa chữa nhà ở chung cư cần giấy phép của cơ quan nhà nước (phòng quản lý đô thị thành phố, hoặc các bộ phận chuyên trách ở UBND Quận), hồ sơ gồm có:

• Đơn xin phép cải tạo và sửa chữa nhà hiện đang thuộc quyền sở hữu của người làm đơn.
• Bản cam kết tập kết thu gom và vận chuyển chất thải rắn trong quá trình xây dựng.
• Bản sao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
• Những hình ảnh liên quan đến việc sửa chữa căn hộ, đặc biệt là hình ảnh mặt đứng hiện trạng ngôi nhà ở các hạng mục đang được thi công sửa chữa.
• 04 bộ bản thiết kế sửa chữa nhà chung cư.