Sốt giá chung cư Hà Nội: "Bong bóng" hay "cơn khát" nhà ở?

Trên bức tranh bất động sản Hà Nội, câu chuyện về bất động sản lên giá đang trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của cả thị trường và cộng đồng. Vậy dấu hiệu này là tình trạng “bong bóng” hay là “cơn khát” nhà ở? Làm sao để phân biệt hai tình trạng này. Cùng tìm hiểu tất cả trong bài viết này nhé.

Thế nào là “bong bóng” và “cơn khát” nhà ở?

"Bong bóng" và "cơn khát" nhà ở là thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản để mô tả các tình huống đặc biệt trong thị trường nhà ở.

• "Bong bóng" (Housing Bubble): "Bong bóng" nhà ở xảy ra khi giá trị của các tài sản bất động sản, chẳng hạn như nhà và căn hộ, tăng vượt quá giá trị thực tế. Điều này thường xảy ra khi có sự tăng trưởng nhanh chóng và không bền vững trong giá nhà, thường được kích thích bởi sự tăng cầu mua nhà, tín dụng dễ dàng và kỳ vọng rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng. Khi "bong bóng" đổ, giá nhà giảm mạnh, gây ra suy thoái kinh tế và có thể gây khó khăn cho các chủ sở hữu nhà và ngành công nghiệp bất động sản.
• "Cơn khát" nhà ở (Housing Shortage): "Cơn khát" nhà ở xảy ra khi có một sự thiếu hụt về nguồn cung nhà ở so với nhu cầu. Điều này thường xảy ra khi dân số tăng nhanh hoặc khi có sự tăng trưởng kinh tế đột phá trong một khu vực cụ thể. Khi "cơn khát" nhà ở xảy ra, giá nhà và thuê nhà tăng cao, gây khó khăn cho người mua nhà và người thuê nhà. Ngoài ra, “cơn khát” nhà ở cũng có thể gây áp lực lên thị trường bất động sản và dẫn đến tình trạng đầu cơ và tăng trưởng không bền vững trong giá nhà.

“Bong bóng” và “cơn khát” nhà ở là hai khái niệm khác nhau (Nguồn: Cafeland)

Cả hai tình huống "bong bóng" và "cơn khát" nhà ở đều có thể tạo ra những tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và kinh tế nói chung. Việc hiểu và theo dõi sự phát triển của thị trường nhà ở là quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư và mua bán bất động sản thông thái.

Tình trạng sốt giá chung cư ở Hà Nội

Theo nguồn tin từ Hanoionline, vào ngày 5/4, một người môi giới đã đưa ra mức giá 24,5 tỷ đồng cho một biệt thự tại khu đô thị Geleximco (Lê Trọng Tấn Hà Đông). Sau 6 tháng, giá trị của mỗi căn nhà đã tăng thêm hơn 6 tỷ đồng.

Mua và bán với lời lãi hấp dẫn là điều mà mọi người đều quan tâm. Tuy nhiên, mặc dù không thể biết chắc chắn về mức lợi nhuận, nhưng mọi người đều cảm nhận được sự yên bình không bình thường. Khu đô thị này, ngoại trừ một số ít đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, phần lớn căn hộ vẫn đang chờ đợi để hoàn thiện. Cả hàng chục tỷ đồng đang nằm phơi nắng và mưa, cùng với những tấm biển quảng cáo treo lơ lửng khắp nơi. Thậm chí, cả những ngôi nhà trong những con ngõ nhỏ cũng ghi nhận mức tăng về giá trị.

Ít ai có thể tưởng tượng được rằng một căn nhà có diện tích rộng 35m2 và 5 tầng đang được rao bán với giá 4,3 tỷ đồng. Trừ đi chi phí xây dựng, đất trong con ngõ nhỏ ở quận Hoàng Mai, một ngày đẹp trời đã tăng lên đến 120 triệu đồng/m2 (tăng 30% so với cuối năm trước).

Chung cư tại Hà Nội tăng nhanh đáng kể (Nguồn: VnEconomy)

Theo thống kê, Hoàng Mai cùng với 5 quận mới khác như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm và Bắc Từ Liêm đã chiếm tỷ lệ 72% trong lượng giao dịch đất thổ cư từ đầu năm. Điều này dễ hiểu bởi vì giá cả căn hộ chung cư đã trở nên không thực tế, nhiều người đã phải chuyển hướng và chấp nhận việc tìm kiếm đất thổ cư trong các con hẻm sâu sắc ở các quận mới, với mức giá phù hợp với túi tiền của họ.

Ngoài ra, mặc dù giá đất nền tại các huyện ngoại ô như Hoài Đức, Thạch Thất, Đan Phượng, Đông Anh, Hà Đông, Mê Linh và Gia Lâm đã được môi giới đẩy lên cao, nhưng thực tế cho thấy không nhiều giao dịch được thực hiện.

Chung cư đang trở thành điểm nóng về giá cả và đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà và đất nền. Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự tăng giá ở mọi phân khúc và nhiều khu vực, nhằm tạo ra một làn sóng. Điều này có thể dẫn đến việc bong bóng bất động sản, với nhiều hậu quả tiềm ẩn. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào thị trường vào thời điểm này, chỉ nên mua khi có nhu cầu thực sự.

(Nguồn: hanoionline 4/2024)

Ý kiến của chuyên gia về tình trạng sốt giá chung cư tại Hà Nội

Trong buổi tọa đàm về đầu tư bất động sản do Tạp chí Đầu tư Tài chính đầu tư tổ chức vào sáng ngày 12/4, TS Lê Xuân Nghĩa đã nhấn mạnh về tình trạng chung cư vẫn đang tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang gặp khó khăn. Ông gọi đây là hiện tượng "chung cư một mình một ngựa".

Theo ông, nhiều khu vực tại Hà Nội đã ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ, với mức tăng thấp nhất là 15% và cao nhất lên đến trên 30%. Ví dụ, chung cư tại Khu đô thị Ciputra, quận Hồ Tây, hiện đang có giá trên trăm triệu đồng mỗi m2. Các tòa nhà mới tại Khu đô thị Smart City, quận Nam Từ Liêm, cũng có giá từ trên 60 triệu đồng đến hơn 80 triệu đồng mỗi m2.

Ông Nghĩa nhấn mạnh rằng điều này là "tốc độ tăng giá đáng kinh ngạc" và "khó có thể tưởng tượng ai sẽ có khả năng mua được" khi giá cứ liên tục leo thang. Ông cho rằng lý do chính khiến giá chung cư tăng nhanh trong thời gian gần đây là do sự mất cân đối giữa cung và cầu, thậm chí cung còn giảm đi. Việc cung cầu mới duy trì ở mức khan hiếm trong thời gian qua khiến nhu cầu tích tụ. Kết quả là giá nhà liên tục tăng.

Tình trạng tăng giá nếu tiếp tục kéo dài có thể dẫn đến hiện tượng “bong bóng” nhà ở (Nguồn: VnExpress)

Nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng làm giảm nguồn cung trên thị trường phụ thuộc, do những người sở hữu nhà không muốn bán đi vì họ cho rằng giá nhà còn tiếp tục tăng, tạo ra tình trạng khan hiếm cung cấp và đẩy thị trường vào nguy cơ bong bóng. Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh về việc cần đẩy mạnh nguồn cung mới để giảm giá nhà, tăng cạnh tranh cho thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. 

Tuy nhiên, ông nhận định rằng tiến độ triển khai và giải ngân vốn tín dụng cho nhà ở xã hội hiện tại "gần như thất bại". Gói 125.000 tỷ đồng đến nay chỉ giải ngân được một cách rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai. Chuyên gia còn nhấn mạnh rằng "không thể chỉ dựa vào ngân hàng để thúc đẩy nhà ở xã hội lên" bởi ngân hàng cũng là một tổ chức kinh doanh, có ưu tiên về lợi nhuận.

"Thiếu sự cạnh tranh trong phân khúc, chung cư đang nắm giữ thị trường nhà ở một cách độc quyền", TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ quan điểm rằng giá chung cư đã tăng nóng đến mức 30-40% trong thời gian gần đây. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư cũng đang tăng giá bán khi chuẩn bị ra hàng. Ông cảnh báo rằng điều này có thể dẫn đến tình trạng "bong bóng" giá chung cư, làm trầm trọng thêm tình hình khủng hoảng trong phân khúc này trên thị trường.

Theo TS Đinh Trọng Thịnh, cơ quan quản lý cần phải giải quyết các vấn đề pháp lý một cách triệt để, thúc đẩy việc đưa sản phẩm ra thị trường và tăng cường cạnh tranh. "Nhà ở xã hội và nhà giá rẻ là giải pháp quan trọng để giải quyết tình trạng khủng hoảng phân khúc hiện nay", chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Lê Xuân Nghĩa đánh giá rằng Luật Đất đai mới mở ra những cơ hội để khắc phục những vấn đề khó khăn đã tồn tại trên thị trường bất động sản trong nhiều năm qua. Ông kiến nghị cần tăng tốc các thủ tục pháp lý, thiết lập các chương trình ưu đãi tín dụng mới cho nhà ở xã hội và nhà giá rẻ để cân bằng thị trường và hạ giá chung cư.

Các nghiên cứu thị trường của CBRE ghi nhận rằng giá bán căn hộ mới tại Hà Nội đã tăng 19%, đạt trung bình 56 triệu đồng mỗi m2, chưa tính VAT và phí bảo trì. Giá của nhiều tòa chung cư cũ cũng tăng 17%, mức cao nhất từ trước đến nay. Điều này làm cho sự chênh lệch giữa giá chung cư ở Hà Nội và TP HCM thu hẹp đáng kể, từ mức 35% hai năm trước xuống còn 10%.

(Nguồn: vnexpress 4/2024)

Chứng kiến bất động sản lên giá nhanh chóng và không kiểm soát của các căn hộ chung cư tại thủ đô không thể không đặt ra những cảnh báo về nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khi mà giá cả vượt xa khả năng tiếp cận của nhiều người dân. Để giải quyết tình hình này, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, chính phủ, chủ đầu tư và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, để đảm bảo thị trường nhà ở phát triển bền vững, hỗ trợ nhu cầu ở của người dân.

Xem thêm

Bất động sản miền Bắc bứt phá, đâu là phân khúc đầu tư tiềm năng?

Tận dụng siêu chính sách của Vinhomes, nhà đầu tư liên tục "đón đầu" tăng trưởng