"Sóng" chung cư Hà Nội đã ngừng, giá bất động sản sẽ như nào?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đang có những biến động không ngừng, làn sóng giá chung cư đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Sự thay đổi này đang đặt ra nhiều câu hỏi cho các nhà đầu tư và người mua nhà: Liệu giá bất động sản tại thủ đô sẽ đi về đâu trong thời gian tới? Những yếu tố nào sẽ ảnh hưởng đến sự biến động của giá cả trên thị trường? 

Thị trường bất động sản Hà Nội: "Sóng" chung cư đã ngừng, giá sẽ ra sao?

Giá chung cư cũ tại Hà Nội đã liên tục tăng mạnh từ đầu năm nay với số lượng người quan tâm đạt đỉnh vào tháng 3. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, "sóng" chung cư được đánh giá là đã ngừng. 

Theo dữ liệu từ kênh Batdongsan, từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm đối với chung cư tại Hà Nội đã giảm 40% so với đỉnh điểm vào tháng 3. Một số dự án đã bàn giao lâu năm cũng chứng kiến số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 giảm mạnh, chỉ bằng một nửa so với hai tháng trước đó.

Mức độ quan tâm đối với chung cư tại Hà Nội đã giảm 40% so với đỉnh điểm vào tháng 3 (Nguồn: Dân Trí)

Hiện nay, trên thị trường, nhiều chủ nhà đã phải giảm giá hàng trăm triệu đồng cho mỗi căn hộ mà vẫn không tìm được người mua. Tình trạng này hoàn toàn trái ngược với khoảng hai tháng trước, khi các căn chung cư luôn nhanh chóng có người mua ngay khi được rao bán. 

Khi đó, người mua nhà đang trong "cơn sốt" chung cư, mang tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), lo ngại giá sẽ tiếp tục leo thang và vội vã mua nhà. Tuy nhiên, sau một thời gian giá liên tục tăng, nhiều người mua đã quyết định dừng kế hoạch tìm kiếm, chờ đợi diễn biến thị trường hoặc chuyển sang mua nhà thổ cư.

Một nhà đầu tư có hơn mười năm kinh nghiệm cũng chia sẻ rằng thị trường BĐS luôn có những giai đoạn sốt giá, đẩy giá trị lên cao trong thời gian ngắn. Nguyên nhân chính là do một bộ phận nhà đầu tư lướt sóng, mua hàng rẻ từ trước và tạo giao dịch ảo, tự mua bán qua lại để đẩy giá lên cao.

Sau khi tạo "sóng," giá chung cư được thiết lập ở một mặt bằng mới và khó có thể giảm sâu. Các khu chung cư mới hiện nay đều được định giá từ 60 đến 70 triệu đồng/m2. Vì vậy, khi "sóng" ngừng, giá sẽ ổn định ở mức cao, khó có khả năng giảm sâu.

Sau mỗi đợt sốt ảo, mặt bằng giá của thị trường lại bị đẩy lên cao gấp 2 đến 3 lần, gây khó khăn cho những người có tài chính eo hẹp và những người trẻ chưa có nhà.

Phân tích tài chính đầu tư: Thị trường bất động sản khó giảm mạnh trong tương lai

Chia sẻ về diễn biến giá chung cư, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan cho rằng việc kỳ vọng giá chung cư giảm mạnh trong tương lai là khó xảy ra. Ông nhấn mạnh rằng thay vì dựa vào phán đoán cá nhân, các nhà tài chính đầu tư cần phân tích dựa trên quan hệ cung - cầu và dòng tiền.

Dẫn chứng từ dữ liệu về giá chung cư từ năm 2015 đến 2023, ông Quốc Anh chỉ ra rằng lợi suất từ việc tăng giá và cho thuê đã tăng trung bình 97% trên toàn quốc trong 8 năm qua. Đối với những người giữ chung cư trong dài hạn, mức tăng 200 đến 300% không phải là hiếm. 

Nguồn cung chung cư Hà Nội hiện tại không nhiều (Nguồn: VnExpress)

Phân tích về quan hệ cung - cầu, ông Quốc Anh cũng cho biết hiện tại nguồn cung chung cư không nhiều. Mặc dù có kỳ vọng giải quyết các vấn đề pháp lý để các dự án có thể triển khai nhưng không phải tất cả các chủ đầu tư đều đáp ứng được yêu cầu của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Ông cũng dự đoán rằng các chủ đầu tư nhỏ lẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư nước ngoài có thể sẽ gia nhập thị trường nhiều hơn do họ có nguồn vốn lớn và sẵn sàng đầu tư vào các dự án có quỹ đất sạch, giúp họ triển khai dễ dàng hơn.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản

Sau quá trình khảo sát, nhiều chuyên gia nhận thấy yếu tố quan trọng nhất đối với người tiêu dùng bất động sản là uy tín của chủ đầu tư.

Yếu tố quan trọng nhất đối với người tiêu dùng bất động sản là uy tín của chủ đầu tư (Nguồn: Viet Tin Real)

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định rằng số lượng chủ đầu tư tuân thủ các quy định mới đã giảm. Giá đất không những không giảm mà còn liên tục tăng, điều này khiến việc tìm quỹ đất giá rẻ để phát triển dự án trở nên khó khăn. Vấn đề trên chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng đến nguồn cung, làm cho nguồn cung khó có thể tăng nhanh.

Về nhu cầu, ông cho rằng Hà Nội và TP. HCM là hai đô thị lớn với xu hướng phát triển tập trung, do đó nhu cầu nhà ở thực tại đây rất cao.

Ông Quốc Anh cũng chia sẻ rằng từ quý 3 năm ngoái đến quý 2 năm nay là thời điểm tốt nhất để đầu tư bất động sản. Hiện tại, giá bất động sản đã tăng cao hơn, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng vì phải sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều. Với người mua để ở, họ không cần quá lo lắng về thị trường trong ngắn hạn, nhưng các nhà tài chính đầu tư cần thận trọng hơn trong vấn đề này.

Khi sóng chung cư tại Hà Nội đã ngừng, thị trường BĐS đang bước vào một giai đoạn mới với nhiều thách thức và cơ hội. Đối với nhà đầu tư và người mua nhà, việc nắm bắt thông tin và dự đoán chính xác xu hướng thị trường sẽ là chìa khóa để đưa ra những quyết định khôn ngoan. 

Xem thêm 

Hé lộ 4 nguyên nhân khiến thị trường thuê chung cư Hà Nội "nóng hổi"

Chung cư Hà Nội tăng giá phi mã thời gian qua: Sự thật phía sau là gì?