Chung cư Hà Nội tăng giá phi mã thời gian qua: Sự thật phía sau là gì?

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản chung cư tại Hà Nội đã ghi nhận một biến động đáng chú ý là chung cư lên giá mạnh. Điều này đã thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và người mua nhà, đặt ra câu hỏi về nguyên nhân và hậu quả của sự tăng giá này. Bài viết dưới đây đi sâu vào vấn đề bất động sản lên giá để khám phá sự thật phía sau sự biến động giá cả bất ngờ của chung cư tại Hà Nội.

Chung cư Hà Nội tăng giá nhanh chóng

Anh T.C, một nhà đầu tư đến từ Hà Đông, Hà Nội, chia sẻ rằng từ giữa năm 2023, anh và nhiều nhà đầu tư khác đã quay trở lại thị trường chung cư Hà Nội. Trong thời gian ngắn chỉ 9 tháng, phân khúc này đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể.

"Tôi đã đầu tư vào một căn hộ chung cư ở khu vực Tây Hà Nội vào tháng 11/2023, với giá khoảng 2,6 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành thủ tục sở hữu sổ đỏ chỉ sau 1 tháng, tôi đã bán căn hộ với giá 2,8 tỷ đồng. Người mua sau đó lại tiếp tục mua với giá lên đến 3,1 tỷ đồng. Mức tăng giá lên đến 500 triệu đồng chỉ trong vòng 3 tháng," anh T.C chia sẻ.

Trên con đường rượt đuổi liên tục về giá chung cư Hà Nội, các môi giới bắt đầu tích cực liên hệ và tăng giá theo tuần.

Chị Ngọc M. ở Long Biên, Hà Nội, kể lại rằng vào cuối năm 2023, chị đã đặt cọc để bán một căn hộ với giá 2,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, do vấn đề về thủ tục, giao dịch không thể thực hiện. Đến cuối tháng 2 vừa qua, chị nhận được thông báo từ môi giới rằng căn hộ đã được một khách hàng mua với giá 2,7 tỷ đồng.

"Khi nghe tin giá căn hộ tăng thêm 400 triệu đồng chỉ trong vài tháng, tôi cảm thấy rất ngạc nhiên. Nhưng sau đúng 1 tuần, môi giới lại thông báo rằng có khách mua sẵn sàng trả gần 2,9 tỷ đồng. Tôi không ngờ rằng giá chung cư có thể tăng nhanh như vậy. Bây giờ, tôi đang cân nhắc xem có nên bán căn hộ vào thời điểm này hay không," chị M. chia sẻ.

Không chỉ là chung cư, một số sản phẩm bất động sản khác như nhà ngõ tại trung tâm Hà Nội cũng đang chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ. Theo dõi các giao dịch tại một số sàn giao dịch bất động sản thổ cư lớn, trong vòng 1 tháng gần đây, các căn nhà trong ngõ liên tục được "chốt" bán.

Anh Duy Đặng, một môi giới bất động sản ở Hà Nội, đánh giá rằng sự quan tâm và giao dịch tập trung vào các căn nhà có diện tích nhỏ từ 30-45m2, giá dưới 5 tỷ đồng, đặc biệt là các căn nhà nằm trong các ngõ hẻm tại các quận như Hà Đông, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Đống Đa... Khi đưa ra thông tin bán, gần như luôn tìm được khách hàng mua ngay lập tức.

Chung cư tại Hà Nội đồng loạt lên giá trong thời gian ngắn (Nguồn: VietNamNet)

Ông Đỗ Quý Duy, CEO của Quỹ đầu tư bất động sản NAC, đã chia sẻ rằng trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến tốc độ tăng giá cao và nhanh chóng, vượt xa cả TP.HCM.

"Theo tôi, với tốc độ tăng giá của chung cư ở Hà Nội hiện nay, có thể trong ít hơn 1 năm nữa, thị trường Hà Nội sẽ đạt đến mức giá gần bằng với TP.HCM. Chung cư phân khúc trung cấp dự kiến sẽ có mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2, cao cấp từ 70-80 triệu đồng/m2 và thậm chí cao hơn là 120-130 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cơ bản của thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Với việc tiệm cận với mức giá thị trường như vậy, người dân cũng sẽ phải thích nghi với việc mua căn hộ chung cư diện tích 80-90m2 trong nội đô với giá khoảng 7-8 tỷ đồng," ông Duy đã chia sẻ.

Tuy nhiên, theo CEO này, từ tháng 6/2023 đến nay, lượng giao dịch đầu cơ trong phân khúc chung cư đã tăng mạnh.

Dựa trên khảo sát của đơn vị, ông Duy cho biết rằng khoảng 60% người mua chung cư hiện đang đầu tư với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng cao.

Nhiều người mua chung cư với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng cao (Nguồn: Báo Thanh Niên)

Mặc dù bất động sản lên giá ở hầu hết các phân khúc, nhưng tại một số phòng công chứng ở Hà Nội, giao dịch thực tế không tăng mạnh. Trong khi môi giới thông báo về việc tăng giá hàng tuần, nhiều người bán vẫn phải chờ đợi một tháng trước khi tìm được khách mua.

Đại diện của một văn phòng công chứng tại quận Cầu Giấy cho biết, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản không "sốt" như được đồn đại. Trung bình mỗi ngày, văn phòng công chứng chỉ xử lý khoảng 3 hồ sơ chuyển nhượng.

Chung cư giá cao phần lớn là đầu cơ 

Trên lãnh thổ của quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, dự án Lumi Hà Nội vừa khởi công, mặc dù chưa được phép mở bán nhưng đã thu hút sự chú ý khi mời gọi khách hàng đặt cọc. Giá đặt cọc cho việc mua nhà được các công ty môi giới và các đơn vị phân phối quảng bá là khoảng 66 triệu đồng/m2, kèm theo thuế VAT, giá căn hộ tăng lên đến 72 triệu đồng/m2. Ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 74m2 có giá bán ước lượng khoảng 5,3 tỷ đồng.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính đầu tư tiền tệ quốc gia, đã đưa ra đánh giá rằng chung cư trên giấy tại Hà Nội đã có giá bán từ 60-80 triệu đồng/m2, đa số là để đầu tư, chứ không phải để ở.

Các nhà đầu cơ tham gia thị trường khiến giá chung cư tăng mạnh (Nguồn: baotintuc)

Theo ông Nghĩa, những nhà đầu tư đang tham gia đầu cơ vì họ nhận thấy thị trường không có dự án nào mới trong phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội. Họ cũng không thấy các dự án ở phân khúc nhà ở bình dân được triển khai mạnh mẽ để tạo ra nguồn cung nhà ở giá rẻ.

"Các nhà đầu cơ thấy rằng các địa phương chưa đặt sự quan tâm đúng mức vào phân khúc nhà ở này, nên có thêm động lực để tham gia vào phân khúc chung cư cao cấp. Nếu mua chung cư với giá cao, thì thông thường, nhà đầu cơ chỉ chờ đợi giá tăng để bán; còn việc kinh doanh cho thuê có thể gặp rủi ro. Trong khi đó, đại đa số người dân không có khả năng mua nhà", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đại diện từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cung cấp thông tin rằng, trong 5 tháng gần đây, không có sự biến động lớn trong việc đăng ký biến động đất đai (bao gồm cả việc mua bán nhà chung cư và nhà thổ cư) trên toàn thành phố. Từ tháng 11/2023 đến tháng 3/2024, đăng ký biến động đất đai cao nhất là vào tháng 11 năm trước với hơn 22.000 hồ sơ được tiếp nhận. Số lượng hồ sơ thấp nhất là vào thời điểm Tết Nguyên đán (tháng 2/2024) với gần 11.000 hồ sơ. Sau Tết, vào tháng 3, việc đăng ký biến động đất đai trở lại ổn định như các tháng trước đó, với hơn 18.000 hồ sơ được xử lý.

Thông tin từ một đơn vị thuộc văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cũng cho thấy tình trạng ổn định, không có sự biến động lớn. Theo lãnh đạo từ Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Đức, giao dịch chuyển nhượng tại khu vực này qua văn phòng không có sự tăng lên, chủ yếu là người dân đến để thực hiện các giao dịch bảo đảm.

Tổng thể, cuộc đua liên tục về mặt giá cả là một tín hiệu tích cực đối với các nhà đầu tư, nhưng lại trở thành một "cơn ác mộng" đối với người mua nhà ở thực. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần phải cấu trúc lại thị trường bất động sản, trong đó việc cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho người dân sẽ quyết định đến sự thành công hay thất bại.

"Nếu không thể tạo ra một hệ thống nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của đại đa số dân cư như yêu cầu từ Thủ tướng, thì sẽ không thể tái cấu trúc thị trường thành công. Thị trường có thể quay lại với phân khúc nhà ở cao cấp, được đẩy giá bởi các nhà đầu cơ, và có thể sẽ gặp phải nguy cơ nổ bong bóng vào một thời điểm nào đó", ông Nghĩa lo ngại.

(Nguồn: vietnamnet 4/2024)

Kết luận, chung cư ở Hà Nội tăng giá với tốc độ nhanh chóng trong thời gian qua đã đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Sự tăng giá này cũng gây ra lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở cho đại đa số người dân. Vấn đề này không phải chỉ là vấn đề của thị trường bất động sản lên giá mà còn là của toàn bộ hệ thống kinh tế và chính trị. Cần có sự can thiệp từ phía chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước, và cả sự đồng lòng của các bên liên quan để khiến thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, lợi ích cho cả người mua và nhà đầu tư.

Xem thêm

Tận dụng siêu chính sách của Vinhomes, nhà đầu tư liên tục "đón đầu" tăng trưởng

Bất động sản miền Bắc bứt phá, đâu là phân khúc đầu tư tiềm năng?