Sau Luật Đất Đai 2024, giá nhà đất dự kiến sẽ tăng hay giảm?

Trong bối cảnh Luật Đất Đai 2024 ra đời, OneHousing sẽ cùng bạn tìm hiểu về những ảnh hưởng dự kiến đối với giá nhà đất - liệu chúng sẽ tăng lên hay giảm xuống? Đánh giá sâu rộng những thay đổi và xu hướng dự kiến, bài viết này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định thông tin và nắm bắt cơ hội trong thị trường bất động sản và tài chính đầu tư đang chuyển động này. 

Những điều cần biết về Luật Đất Đai 2024

Luật Đất Đai 2024, sau khi được Quốc hội thông qua với 16 chương và 260 điều, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Điểm nổi bật của sửa đổi này, theo đánh giá của nhiều chuyên gia và đơn vị nghiên cứu, nằm ở việc loại bỏ khung giá đất 5 năm và thiết lập quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất, tạo ra những tác động quan trọng đối với thị trường địa ốc.

Trước đó, Chính phủ thường xuyên ban hành khung giá đất 5 năm một lần cho từng loại đất theo từng khu vực, và địa phương sau đó sử dụng nó để xây dựng bảng giá đất của mình. Tuy nhiên, với Luật Đất Đai sửa đổi, không còn đề cập đến việc thiết lập khung giá đất. Thay vào đó, điều 159 của luật quy định rằng bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh công bố lần đầu tiên vào ngày 1/1/2026 và phải được cập nhật hàng năm. Quy định này cơ bản giúp bảng giá đất của nhà nước tiếp cận mức giá trên thị trường.

Luật cũng chi tiết hóa 4 phương pháp định giá, với sự tập trung vào so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh và đặc biệt là phương pháp thặng dư. Phương pháp này, được đánh giá là quan trọng và phổ biến, vẫn được duy trì trong trường hợp đất đai, khu đất dành cho các dự án không đủ điều kiện sử dụng phương pháp so sánh hoặc thu nhập, nhưng vẫn có khả năng ước tính tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án.

Những điều cần biết về Luật Đất Đai 2024 (Nguồn Thư viện Pháp Luật)

Những ảnh hưởng của Luật Đất Đai 2024 lên thị trường bất động sản

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đánh giá rằng không từng có tiền lệ luật mới nào được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, việc loại bỏ khung giá đất trong Luật Đất Đai 2024 và thay thế bằng việc xác định giá dựa trên mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, và các yếu tố khác sẽ gây tăng chi phí triển khai dự án. Ông Tuấn liệt kê 4 yếu tố quan trọng góp phần làm tăng giá nhà đất:

Thứ nhất, Luật Đất Đai 2024 loại bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau để xác định giá, đặc biệt là giá thị trường. Bảng giá đất mới sẽ chặt chẽ hơn với giá thị trường, dẫn đến việc tăng các chi phí liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, và thuế phí.

Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc cho đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Điều này có nghĩa là dự án phải hoàn thành phần diện tích sàn công trình mới có thể thu tiếp tiền cọc. Điều này tăng chi phí xây dựng, với phần công trình này chiếm khoảng 20-30% tổng chi phí.

Thứ ba, Luật mới cho phép chuyển đổi đất kết hợp sử dụng đa mục đích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, mở rộng mục đích sử dụng đất. Những quy định này dự kiến góp phần làm tăng giá đất từ các loại đất nông nghiệp, đất phi thương mại, và các loại hình nhà đất khác.

Cuối cùng, đất chưa có sổ đỏ, một nguồn quỹ đất "giá rẻ," sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Việc này dự kiến sẽ làm tăng giá mạnh khi được cấp sổ đỏ, ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), bày tỏ lo ngại về tác động ngắn hạn của bảng giá đất mới đối với doanh nghiệp bất động sản. Ông chia sẻ rằng điều khó nhất đối với nhà đầu tư bất động sản khi bảng giá đất mới được áp dụng là chi phí đền bù giải tỏa có thể tăng lên mức quá cao, gây khó khăn trong quá trình đàm phán giải phóng mặt bằng đặc biệt ở những dự án có quỹ đất lớn. Điều này có thể làm cho việc thực hiện các dự án quy mô trở nên khó khăn hơn, và doanh nghiệp sẽ gặp nhiều thách thức trong quá trình triển khai.

Ông cũng nhấn mạnh rằng, sau khi luật được áp dụng, bất động sản có thể khó giảm giá, nhưng cũng không còn tình trạng tăng giá không kiểm soát như trước đây.

Ảnh hưởng của Luật Đất Đai 2024 đến tình hình bất động sản (Nguồn LuatVietNam)

Giá nhà đất sẽ tăng hay giảm sau Luật Đất Đai 2024

Đa số chuyên gia là đồng thuận rằng khi thị trường bất động sản trở nên kích thích, một chuỗi tăng giá ổn định sẽ xuất hiện, dựa trên quy luật cơ bản của cung và cầu. Điều này dường như sẽ giảm thiểu khả năng xảy ra hiện tượng sốt đất như đã từng xảy ra trong quá khứ.

Giá nhà đất dự kiến sẽ tăng sau Luật Đất Đai 2024 (Nguồn Vinhomes)

Trên đây là những giải đáp xoay quanh vấn đề giá nhà đất sẽ tăng hay giảm sau Luật Đất Đai năm 2024. Hi vọng những thông tin trên sẽ hữu ích trong quá trình mua bán bất động sản hay lĩnh vực tài chính đầu tư của bạn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Đầu tư bất động sản: Động lực kích giá bất động sản phía Nam Hà Nội

Trước khi đầu tư bất động sản cần đánh giá kỹ những yếu tố nào?