Sau bao lâu thì chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ chung cư?

Trong thế giới bất động sản ngày nay, câu hỏi về thời gian bàn giao căn hộ chung cư là một trong những vấn đề quan trọng mà nhiều người quan tâm. Đối với những người đang mong chờ sở hữu tổ ấm mới, việc biết rõ về quy định này không chỉ giúp họ chuẩn bị tâm lý mà còn đảm bảo quyền lợi của mình đối với chủ đầu tư. Trong bài viết này, OneHousing sẽ cùng bạn tìm hiểu "Sau bao lâu thì chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ chung cư?", giúp bạn tự tin hơn trong quá trình mua nhà.

Thời hạn chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ

Liên quan đến việc bàn giao công trình xây dựng, Điều 124 của Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi vào năm 2020 quy định như sau:

Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng

Quy trình bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ đúng các quy định về pháp lý nhà ở, bao gồm việc thực hiện nghiệm thu theo đúng quy định của pháp luật xây dựng. Đồng thời, đảm bảo an toàn trong quá trình vận hành và khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

Trong trường hợp của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, trước khi tiến hành bàn giao, cần hoàn thành đầu tư xây dựng sao cho đồng bộ, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư.

Thiết kế xây dựng phải được phê duyệt và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật. Đồng thời, cần bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực và đồng bộ với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.

Thời gian bàn giao tùy thuộc vào hợp đồng (Nguồn: tudien)

Chủ thầu đảm nhận trách nhiệm tiếp nhận công trình theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư. Người tham gia quá trình bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm đối với sản phẩm mà họ đã xác nhận.

Trong trường hợp chủ đầu tư không phải là người quản lý sử dụng công trình, chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho người quản lý sử dụng sau khi hoàn tất nghiệm thu. Việc này cần được ghi chép trong một biên bản chính thức của quá trình bàn giao.

Điều kiện bàn giao căn hộ

Dựa vào quy định nêu trên, việc bàn giao căn hộ phải tuân thủ các điều kiện sau:

• Căn hộ được nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Căn hộ đảm bảo an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

Theo đó, pháp luật không xác định rõ thời hạn cụ thể cho việc bàn giao căn hộ chung cư, thay vào đó, thời hạn này sẽ được thực hiện theo hợp đồng đã ký kết với bên nhà thầu.

Chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định về điều kiện bàn giao (Nguồn: Trường Thắng)

Trong trường hợp chủ đầu tư không phải là người quản lý sử dụng căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho chủ quản lý sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Quá trình bàn giao công trình xây dựng phải được ghi chép trong biên bản.

Thường thì, căn hộ cần được bàn giao trước hoặc trong khoảng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặc dù có những dự án chung cư gặp khó khăn trong quá trình bàn giao căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư vẫn phải thông báo về tình trạng chậm bàn giao một cách đầy đủ.

Chủ đầu tư có thể bị phạt nếu bàn giao căn hộ chậm

Như đã trình bày trước đó, thời hạn bàn giao căn hộ sẽ tuân thủ theo thoả thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó, Điều 22 của Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định rằng chủ đầu tư có những trách nhiệm nhất định, bao gồm:

• Cung cấp các thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng khỏa tiền ứng trước và tạo điều kiện giúp người mua, thuê mua kiểm tra trực tiếp tại công trình.
• Hoàn thành việc bàn giao nhà và công trình xây dựng cho bên mua đúng thời hạn, đảm bảo chất lượng, và tuân thủ các điều kiện đã thảo thuận trong hợp đồng. Đồng thời, cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và các giấy tờ liên quan khác theo thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm cả tài sản gắn liền với đất.
• Bồi thường các thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư hoặc bên bán chậm bàn giao căn hộ, có thể phải chịu phạt và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Chủ đầu tư có thể bị phạt nếu bàn giao căn hộ chậm (Nguồn: Casland)

Cụ thể, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, họ có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Theo đó, việc chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt một khoản tiền từ 80 - 100 triệu đồng (theo điểm b, khoản 1 Điều 14).

Trong trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ theo quy trình bảo trì được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng, họ có thể bị phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng (điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Chậm bàn giao căn hộ phải bồi thường như thế nào?

Điều 23, Khoản 4 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rằng bên mua chung cư có quyền yêu cầu bên bán bồi thường do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Theo quy định của Điều 434 trong Bộ luật Dân sự năm 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được sự đồng ý của bên mua. Do đó, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Trong trường hợp chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư, áp dụng quy định tại Điều 353 trong Bộ luật Dân sự 2015, chủ đầu tư phải chịu các khoản bồi thường như sau:

• Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng theo thoả thuận trong hợp đồng. Thiệt hại này bao gồm cả thiệt hại về vật chất và tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361, Điều 419 trong Bộ luật Dân sự 2015.
• Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu quy định xử phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt được quy định bởi các bên trong hợp đồng theo Điều 418 trong Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường, bên mua có quyền khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Kết luận, thời gian bàn giao căn hộ chung cư là một vấn đề quan trọng đối với bên mua và chủ đầu tư. Quy định về thời hạn này thường được thỏa thuận chi tiết trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đầu tư. Việc chậm trễ trong quá trình bàn giao không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua mà còn có thể đối mặt với các hậu quả pháp lý và khoản bồi thường.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Mua nhà có nên chờ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Vì sao phân khúc nhà trong ngõ khoảng 3 tỷ tại Hà Nội lại trở nên hút khách?