Mua nhà có nên chờ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Luật Đất đai mới sắp có hiệu lực, nhiều người đang đặt ra câu hỏi quan trọng: Mua nhà có nên nên chờ sau khi luật này có hiệu lực hay không? Bài viết này sẽ đưa ra những cân nhắc và phân tích về tài chính cá nhân để giúp bạn hiểu rõ hơn về tình hình hiện nay và quyết định mua nhà của mình.

Một số chính sách nổi bật trong Luật Đất đai sửa đổi

Ngày 18/1/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi, bao gồm 16 chương và 260 điều sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025. So với Luật hiện hành, Luật Đất đai sửa đổi 2024 đặt ra các những vấn đề mới:

• Tập trung bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
• Mở rộng khả năng tiếp cận đất đai của cả người dân và doanh nghiệp nhằm phục vụ kinh tế, xã hội và sản xuất kinh doanh.
• Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
• Cải thiện các quy định tài chính liên quan đến đất đai như định giá đất, ổn định tiền thuê đất nhằm nâng cao hiệu quả và hiệu lực trong quản lý của nhà nước.

Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) (Nguồn ảnh: Hanoimoi)

Các trường hợp thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng

Theo quy định của Điều 79, Nhà nước tiến hành thu hồi đất trong 31 trường hợp thật sự cần thiết nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng. Các dự án bao gồm công trình giao thông; thủy lợi; cấp nước; năng lượng, chiếu sáng công cộng; xử lý chất thải; dầu khí; hạ tầng bưu chính, viễn thông; chợ dân sinh, chợ đầu mối; tín ngưỡng, tôn giáo; khu vui chơi, giải trí, sinh hoạt cộng đồng và trụ sở cơ quan Nhà nước.

Đa dạng hóa các hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Trong Luật Đất đai hiện hành, quy định về bồi thường thường được thực hiện thông qua việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền theo giá đất cụ thể nếu không có đất thay thế. Tuy nhiên, luật mới vừa được thông qua đã mở rộng hình thức bồi thường bao gồm tiền, đất có cùng mục đích sử dụng, nhà ở và đất có mục đích khác nếu có sự đồng thuận từ người bị thu hồi và địa phương có đủ quỹ đất.

Những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đa chức năng sẽ được Nhà nước thu hồi đất (Nguồn ảnh: VnExpress)

Cấp sổ đỏ cho những đất không giấy tờ trước 1/7/2014

Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua với quy định mới cho phép đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014 (thay vì ngày 1/7/2004 như quy định hiện tại) và không có tranh chấp sẽ được cấp sổ đỏ. Cụ thể, luật sửa đổi phân loại các trường hợp của người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành ba nhóm để cấp sổ đỏ: Nhóm sử dụng đất trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.

(Nguồn: VnExpress)

Thực trạng thị trường bất động sản khi chưa có thông tin về Luật đất đai sửa đổi

So với giai đoạn trước đó, tình trạng cung ứng và giao dịch trong phân khúc bất động sản nhà ở trong năm 2023 vẫn giữ mức "khiêm tốn", chỉ đạt khoảng 32% và 17% so với giai đoạn từ 2018 đến trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát.

Quá trình phục hồi kéo dài hơn dự kiến do vẫn tồn tại những vấn đề về pháp lý và nguồn vốn chưa được giải quyết. Thị trường bất động sản đang buộc phải duy trì trạng thái “chờ đợi", đặc biệtchờ đợi sự giải quyết của các vấn đề pháp lý, chiếm đến 70% trong số những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt.

Đây lại là yếu tố chủ chốt quyết định sự hình thành và phát triển của các dự án, cũng là vấn đề cần được giải quyết để tạo đà cho sự hồi phục của thị trường, đặc biệt những vướng mắc liên quan đến chính sách đất đai.

Trong năm 2023 có khoảng 500 dự án được giải quyết vấn đề, tiếp tục triển khai, góp phần tăng cường lòng tin cho thị trường. Tuy nhiên vẫn còn hàng trăm dự án đang chờ đợi sự thay đổi trong Luật Đất đai để được tháo gỡ, tái khởi động trở lại và cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt dự án mới.

(Nguồn: Thời Báo Tài chính Việt Nam)

Luật Đất đai (sửa đổi) góp phần tạo nguồn lực thúc đẩy thị trường bất động sản (Nguồn ảnh: Thời Báo Tài chính Việt Nam)

Tài chính cá nhân: Mua nhà có nên chờ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Sau ngày 1/1/2025, ba bộ Luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sẽ cùng lúc có hiệu lực thực thi. Tác động của các bộ luật này rất lớn, liên quan đến nhiều đối tượng tham gia thị trường.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nếu mục tiêu của bạn là mua bất động sản để phục vụ nhu cầu ở thực dù là căn hộ hay đất nền để xây nhà đều nên mua sau ngày 1/1/2025 khi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực.

Các quy định vừa được điều chỉnh từ hai luật này hướng đến việc bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. Ví dụ, quy định rằng chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán.

Đối với việc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Các biện pháp này đảm bảo rằng người mua nhà không phải đối mặt với tình trạng lạm thu, tránh được rủi ro khi chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý. Ngoài ra, theo Luật Nhà ở (sửa đổi), các chủ đầu tư cũng phải chứng minh năng lực tài chính mạnh mẽ hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn.

Người mua nhà để ở nên chờ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực (Nguồn ảnh: VnExpress)

Quy định cũng có sự siết chặt đối với việc chủ đầu tư không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư xây dựng nhà ở và công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng. Điều này giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không thể xây nhà ở được. Các quyền lợi này là một trong những cải tiến dành cho người mua bất động sản trong các bộ luật mới.

Tuy nhiên cần lưu ý, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ "khung giá đất", thay vào đó là quy định "bảng giá đất" được xây dựng hàng năm và điều chỉnh theo giá đất thị trường. Điều này có thể dẫn đến việc giá bất động sản sẽ tăng lên từ đất nền, đất nông nghiệp cho đến khu công nghiệp do giá đất thực tế hiện tại thấp hơn nhiều so với thị trường.

Điều này có thể làm tăng các chi phí liên quan đến đất đai, bao gồm các loại thuế và phí giao dịch chuyển nhượng. Tất nhiên, giá bán của bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư cũng có khả năng điều chỉnh theo hướng tăng.

Nếu bạn muốn mua bất động sản nhằm mục đích đầu tư, sau ngày 1/1/2025 có khả năng cao thị trường bất động sản sẽ chứng kiến một chu kỳ tăng giá mới. Điều này có nghĩa là hiện tại là thời điểm khá hấp dẫn để đầu tư khi thị trường chưa trải qua nhiều biến động và bất động sản đang gặp khó khăn.

Luật Đất đai 2024 đã có các quy định về việc áp thuế cao đối với các loại bất động sản không sử dụng hoặc đầu cơ. Do đó, nếu bạn muốn đầu tư dài hạn, hãy tìm kiếm những sản phẩm có tiềm năng khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán... để tránh những rủi ro có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản trong tương lai của bất động sản.

Hiện tại là thời điểm khá hấp dẫn để đầu tư bất động sản (Nguồn ảnh: VnExpress)

Như vậy, quyết định mua nhà trước hay sau khi Luật Đất đai có hiệu lực đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Việc hiểu rõ các điều chỉnh trong Luật và tìm hiểu về thị trường bất động sản là quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn.

Tuy nhiên, bạn cũng không nên quên rằng thị trường luôn biến động và cơ hội cũng đi kèm với rủi ro. Sự thông tin và tư vấn chuyên sâu sẽ giúp bạn đưa ra quyết định mua nhà hợp lý, tận dụng được những cơ hội và tránh được những rủi ro tiềm ẩn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Luật Đất đai sửa đổi có ảnh hưởng thế nào đầu tư thị trường bất động sản?

Các bước tự định giá nhà đất chính xác dành cho người mua nhà lần đầu