Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là gì? Các quy tắc tính toán khác mà nhà đầu tư cần biết

Quy tắc 1% trong lĩnh vực đầu tư bất động sản là một nguyên tắc quan trọng được nhà đầu tư sử dụng để đánh giá tiềm năng sinh lời của một tài sản. Hãy cùng OneHousing tìm hiểu chiến lược đầu tư theo quy tắc 1% và những mẹo đầu tư bất động sản trong bài viết dưới đây.

Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là gì?

Nguyên tắc 1% trong bất động sản là một công thức phân tích đơn giản nhưng hiệu quả để đánh giá tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê tài sản. Theo đó, tổng số tiền thu được từ việc cho thuê hàng tháng nên bằng hoặc lớn hơn 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó. Điều này có nghĩa là khi nhà đầu tư nhân tổng mức đầu tư (bao gồm giá mua bất động sản và chi phí sửa chữa), kết quả nhân với 1%, họ sẽ thu được một con số mà có thể dựa vào để xác định giá thuê hàng tháng phù hợp.

Bằng cách này, nguyên tắc 1% không chỉ giúp định rõ mức giá thuê cạnh tranh mà còn đảm bảo rằng thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê có thể bù đắp được chi phí và tạo ra một dòng tiền ổn định. Việc ước tính 1% tổng vốn đầu tư giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư vào bất động sản tiềm năng hay không.

Những lợi ích của nguyên tắc 1% không chỉ nằm ở việc đảm bảo tính khả thi của dự án mà còn tạo ra khả năng tăng cường giá trị tài sản theo thời gian. Với sự cân nhắc kỹ lưỡng và áp dụng đúng đắn nguyên tắc này, nhà đầu tư có thể xây dựng một danh mục bất động sản đa dạng và ổn định, mang lại lợi nhuận và ổn định tài chính trong thời gian dài.

Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản (Nguồn: Batdongsan)

Công thức tính quy tắc 1%

Tổng mức đầu tư (giá mua cộng với chi phí sửa chữa) x 1% ≥ Tiền cho thuê hàng tháng

Hoặc Tổng mức đầu tư ≥ Tiền cho thuê hàng tháng x 100

Ví dụ:

Bạn đang cân nhắc để đầu tư mua một căn hộ tại nội thành Hà Nội với mức giá 3 tỷ đồng để cho thuê. 

Trong trường hợp ngôi nhà cần trang bị và sắm sửa thêm đồ thì tổng chi phí đầu tư lúc này cộng thêm chi phí sắm sửa rồi với nhân 1%. 

Chẳng hạn chi phí nội thất 100 triệu đồng thì căn nhà cần đem lại tối thiểu doanh thu theo tháng là:

(3.000.000.000 + 100.000.000) x 1% = 31.000.000 đồng.

Mục đích sử dụng quy tắc 1%

Mục đích chính của quy tắc này là đảm bảo rằng thu nhập từ việc cho thuê bất động sản có khả năng đủ lớn để trang trải chi phí hàng tháng và tạo ra dòng tiền dương.

Khi áp dụng quy tắc 1%, nhà đầu tư thường xem xét liệu thu nhập từ việc cho thuê có đạt ít nhất 1% giá trị của tài sản hay không. Nguyên tắc này không chỉ giúp đánh giá mức độ sinh lời của tài sản mà còn là một chỉ số quan trọng để ước tính khả năng tài chính và sự ổn định của đầu tư.

Sử dụng quy tắc 1% mang lại nhiều lợi ích (Nguồn: Cafeland)

Ưu và nhược điểm của quy tắc 1%

Ưu điểm của quy tắc 1%

Quy tắc 1% là một phương pháp đơn giản và hiệu quả trong việc đánh giá tiềm năng đầu tư bất động sản cho thuê. Điểm ưu việt của quy tắc này là tính toán dễ dàng mà không cần sự hỗ trợ từ máy tính hay đào tạo chính quy về kế toán, tài chính, hay kinh doanh. 

Bằng cách tập trung vào việc thu được ít nhất 1% giá trị của bất động sản trong số tiền thuê hàng tháng, người đầu tư có thể nhanh chóng và dễ dàng so sánh và lựa chọn giữa các tùy chọn đầu tư khác nhau.

Ưu điểm nổi bật của quy tắc 1% bao gồm khả năng tạo ra sự đơn giản hóa quyết định đầu tư. Nếu một bất động sản vượt qua mức 1%, nó đều đặn tạo ra thu nhập đủ để trang trải chi phí vay hàng tháng. Điều này không chỉ giúp người đầu tư duy trì sự ổn định tài chính mà còn giảm rủi ro trong quá trình đầu tư.

Bên cạnh đó, quy tắc 1% giúp người đầu tư tập trung vào những bất động sản có tiềm năng sinh lời cao hơn. Việc loại bỏ những tài sản không đạt chuẩn này giúp tiết kiệm thời gian và năng lượng, đồng thời tối ưu hóa hiệu suất đầu tư.

Tổng cộng, quy tắc 1% không chỉ là một công cụ đơn giản mà còn là một tiêu chí chọn lọc mạnh mẽ, giúp nhà đầu tư hiểu rõ và nhanh chóng đưa ra quyết định đầu tư có tính toán và khả năng sinh lời cao.

Cho thuê căn hộ là một hình thức đầu tư bất động sản (nguồn: bds thudo)

Nhược điểm

Một trong những nhược điểm đáng chú ý của quy tắc 1% là việc nó bỏ qua nhiều yếu tố quan trọng khác trong quá trình đầu tư bất động sản. Những yếu tố như lãi suất, điều kiện địa phương, tỷ lệ bỏ trống, chi phí bảo trì, chi phí quản lý đều có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của dự án, nhưng chúng không được xem xét đầy đủ theo quy tắc 1%.

Một nhược điểm khác là quy tắc này thường phản ánh hiệu quả tốt với các bất động sản giá rẻ hoặc tầm trung hơn, thay vì những dự án hạng sang. Điều này có nghĩa là quy tắc 1% có thể không phản ánh đúng giá trị của các dự án bất động sản cao cấp, nơi các yếu tố khác ngoài giá cả có thể đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sinh lời và ổn định lâu dài.

Đặc biệt, việc tập trung quá mức vào việc đạt được tỉ suất sinh lời 1% có thể làm mất khả năng đánh giá đúng và toàn diện về tiềm năng phát triển của dự án. Quy tắc 1% có thể tạo ra sự hạn chế trong việc đưa ra quyết định đầu tư và làm giảm khả năng nhận biết cơ hội tốt trong thị trường bất động sản đa dạng và biến động.

Các quy tắc tính toán khác mà nhà đầu tư cần lưu ý

Quy tắc 2%

Quy tắc 2%, là một tiêu chí đầu tư bất động sản được xem là nghiêm ngặt hơn so với quy tắc 1%, đặt ra một tiêu chí khắc nghiệt hơn đối với những nhà đầu tư muốn tối ưu hóa lợi nhuận từ việc cho thuê nhà. Quy tắc này đề xuất rằng để đảm bảo hiệu suất đầu tư, tổng tiền thuê hàng tháng của một tài sản bất động sản phải đạt ít nhất 2% giá trị tài sản hoặc giá mua.

Thực hiện quy tắc 2% yêu cầu một mức thu nhập từ việc cho thuê rất cao so với giá trị tài sản hoặc giá mua. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cần chọn lựa các tài sản có tiềm năng sinh lời cao hoặc giá mua thấp để đạt được tỷ suất sinh lời mong muốn. Quy tắc 2% thường được áp dụng tốt trong các thị trường bất động sản có giá trị thấp hơn, nơi mức thuê hàng tháng có thể tương đối cao so với giá mua.

Quy tắc 50%

Quy tắc 50% là một phương pháp quản lý tài chính mà nhiều người áp dụng để duy trì sự ổn định trong nguyên tắc thu chi hàng tháng. Theo quy tắc này, người ta quyết định dành đến 50% số tiền thuê hàng tháng cho các chi phí hoạt động, mà không tính đến các khoản thanh toán liên quan đến tài sản đảm bảo.

Việc phân chia tài chính theo tỷ lệ cố định giúp người ta duy trì sự cân đối và kiểm soát trong việc quản lý chi tiêu. Trong 50% này, người ta có thể bao gồm các chi phí như tiền thuê nhà, tiện ích, điện thoại, internet, thực phẩm và các chi phí hàng ngày khác. Việc giữ mức chi phí này ổn định giúp tạo ra một lối sống có trách nhiệm tài chính và ngăn chặn nguy cơ rơi vào tình trạng nợ nần không kiểm soát.

Quy tắc 70%

Quy tắc 70% là một nguyên tắc quan trọng trong việc quản lý đầu tư bất động sản, đặt ra để giúp đảm bảo sự an toàn và khả năng sinh lời hợp lý cho nhà đầu tư. Theo quy tắc này, không bao giờ nên chi trả nhiều hơn 70% giá trị ước tính sau khi cải tạo một tài sản bất động sản để mua nó.

Điều này có nghĩa là, khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản, nhà đầu tư nên xác định một ngưỡng chi phí cải tạo không vượt quá 70% giá trị dự kiến của tài sản sau khi hoàn thiện. Điều này giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi rủi ro tài chính cao do chi phí không kiểm soát được.

Như vậy bài viết này đã mang đến những thông tin tổng quan về quy tắc 1% trong đầu tư Bất động sản cho bạn. Tham khảo trên trang OneHousing để có được những thông tin cập nhật về bất động sản mà bạn đang quan tâm. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Quy tắc vàng “mua đi bán lại” bất động sản nhất định phải biết

Những sai lầm dễ mắc phải khi tính toán lợi nhuận đầu tư bất động sản