Những sai lầm dễ mắc phải khi tính toán lợi nhuận đầu tư bất động sản

Tính toán lợi nhuận trước khi quyết định chốt giao dịch là bước quan trọng đối với mọi nhà đầu tư, và một yếu tố không thể bỏ qua trong quá trình này là phân tích lợi tức đầu tư. Hãy cùng OneHousing khám phá những thách thức và chiến lược thông minh để thực hiện phân tích này một cách hiệu quả và đảm bảo quyết định đầu tư của bạn là đúng đắn.

Ước tính thay vì sử dụng con số thực tế

Thay vì dựa vào con số chính xác, việc ước tính khi đầu tư vào bất động sản có thể là một sai lầm lớn, đặc biệt là với những người mới bắt đầu. Khi bạn chỉ tự đưa ra các con số mà không có thông tin chính xác, có thể dẫn đến ước tính lợi nhuận không đáng tin cậy. Trong thị trường bất động sản đa dạng và thay đổi nhanh chóng, để đưa ra quyết định thông minh, bạn cần sự chính xác và hiểu biết sâu rộng về các yếu tố cụ thể trong khu vực đó. 

Một lỗi thường gặp là thiếu nghiên cứu thị trường đầy đủ để xác định giá thuê thực tế. Điều này có thể được thực hiện bằng cách thu thập thông tin từ người bán, nhà môi giới hoặc thậm chí là qua phân tích thị trường để đảm bảo độ chính xác của số liệu thu nhập kỳ vọng.

Trong khi phân tích lợi nhuận đầu tư bất động sản, chỉ những con số thực tế mới là cơ sở đáng tin cậy để đưa ra quyết định đầu tư mà không gặp phải những rủi ro không cần thiết. Điều quan trọng nhất là khi thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ đảm bảo rằng bạn đang đưa ra quyết định đầu tư dựa trên thông tin chính xác và có tiềm năng lợi nhuận.

Một sai lầm phổ biến là không thực hiện nghiên cứu thị trường đầy đủ để xác định giá thuê thực tế (Nguồn: Som AIT)

Không thống kê chi tiết mọi chi phí một cách chi tiết và đầy đủ

Khi bạn tính toán lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản, có một lỗi phổ biến mà nhiều nhà đầu tư thường mắc phải là quên trừ đi một số chi phí quan trọng. Trong trường hợp này thì lợi nhuận thường sẽ được tính sẽ cao hơn thực tế, vì họ không tính đầy đủ các chi phí quan trọng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế của dự án. Việc không tính toán đầy đủ chi phí cũng có thể khiến bạn không có kế hoạch ngân sách cho những chi phí này, đặt ra rủi ro không cần thiết cho dự án của bạn.

Khi thực hiện đầu tư bất động sản, quan trọng nhất là đảm bảo rằng bạn đã tính đến tất cả các chi phí hàng tháng liên quan đến việc sở hữu bất động sản. Điều này có thể bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, chi phí sửa chữa, phí quản lý tài sản (nếu có), cũng như các khoản thanh toán thế chấp và bất kỳ chi phí khác liên quan. Việc này giúp đảm bảo rằng quyết định đầu tư của bạn là chính xác, toàn diện và có khả năng mang lại lợi nhuận ổn định trong thời gian dài.

Khi thực hiện phân tích lợi tức đầu tư bạn cần quan tâm đến tất cả các chi phí hàng tháng liên quan đến việc sở hữu bất động sản (Nguồn: Hàng hóa phái sinh).

Không phân biệt được dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng

Một khía cạnh quan trọng mà các nhà đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản thường gặp phải là sự hiểu biết không đúng giữa hai khái niệm quan trọng: dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng. Điều này có thể dẫn đến việc tính toán lợi nhuận đầu tư không chính xác và quyết định đầu tư không đầy đủ thông tin.

Dòng tiền là số tiền thu được sau khi trừ đi tất cả các chi phí từ doanh thu của bạn trong một khoảng thời gian cụ thể. Dòng tiền không chỉ bao gồm thu nhập từ cho thuê mà còn các khoản thu khác như doanh thu từ các dịch vụ phụ trợ. Tuy nhiên, cần lưu ý là dòng tiền tính cả chi phí vay nếu bạn sử dụng vốn vay để đầu tư.

Thu nhập hoạt động ròng là tổng doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động như chi phí bảo dưỡng, quản lý và chi phí khác, nhưng không tính đến chi phí vay. Thu nhập hoạt động ròng tập trung vào hiệu suất hoạt động cốt lõi của tài sản mà không bị ảnh hưởng bởi chi phí vay.

Việc phân biệt rõ ràng giữa dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng là quan trọng vì nó ảnh hưởng đến quá trình tính toán lợi nhuận bất động sản. Nếu như bạn đã mua một tài sản chỉ bằng vốn tự có mà không sử dụng khoản vay, bạn sẽ cần tính lợi nhuận dựa trên thu nhập hoạt động ròng vì bạn không có chi phí nợ để tính vào. Ngược lại, nếu bạn sử dụng khoản vay thế chấp, bạn cần tính lợi nhuận dựa trên dòng tiền vì nó thể hiện tổng lợi nhuận bạn có thể nhận được sau khi đã trả chi phí nợ.

 Việc phân biệt rõ ràng giữa dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng là quan trọng vì nó ảnh hưởng đến quá trình tính toán lợi nhuận (Nguồn: Cafef )

Sai lầm trong việc áp dụng công thức tính lợi nhuận đầu tư

Trong quá trình xem xét lợi nhuận đầu tư bất động sản, việc chọn đúng công thức là quan trọng để có cái nhìn chính xác về hiệu suất đầu tư. Có hai công thức chính được sử dụng, đó là tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Tỷ suất vốn hóa giúp đo lường mức độ sinh lời của đầu tư bằng cách so sánh thu nhập hoạt động ròng với giá mua. Nếu bạn đã mua bằng vốn tự có, thì đây là công thức phù hợp. 

Ngược lại, công thức tỷ lệ dòng tiền hữu ích khi bạn sử dụng vốn vay để mua tài sản. Nó tính lợi nhuận hàng năm so với số vốn mà bạn đã đầu tư thực sự. Điều này giúp bạn hiểu được mức độ sinh lời cụ thể mà bạn đạt được dựa trên số tiền mà bạn đã đầu tư.

Quan trọng nhất là lựa chọn đúng công thức phụ thuộc vào cách bạn đã mua tài sản, có sử dụng vay hay không. Nếu nhầm lẫn giữa hai công thức này có thể dẫn đến đánh giá không chính xác về lợi nhuận đầu tư và có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của bạn. Sử dụng công thức đúng giúp bạn đưa ra quyết định thông tin và chính xác hơn về hiệu suất đầu tư của mình.

Trên đây là một số thông tin về những sai lầm dễ mắc phải khi tính toán lợi nhuận đầu tư bất động sản. Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn có những phân tích và chiến lược thông minh, hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Dư 2 tỷ đồng nên đầu tư bất động sản hay các kênh khác?

Làm thế nào để kiểm soát rủi ro khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng