Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản không?

Hiện nay, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đang trở thành một lựa chọn đầu tư đầy sức hút tại thị trường Việt Nam. So với các loại hình đầu tư cơ bản khác, REIT nổi bật bởi khả năng mang lại lợi nhuận cao hơn. Điều này đặt ra câu hỏi: Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Nó có những đặc điểm ra sao và liệu rằng đầu tư vào quỹ REIT có phải là một quyết định khôn ngoan không? Hãy cùng OneHousing giải đáp thông qua bài viết dưới đây!

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ đầu tư bất động sản, trong tiếng Anh là Real Estate Investment Trust (REIT), là một trong các loại hình đầu tư cơ bản phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Quỹ này cho phép nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản thông qua việc mua chứng chỉ quỹ thay vì mua trực tiếp nhà, đất.

Quỹ REIT thường tập trung vào việc mua, bán, quản lý các bất động sản hoặc góp vốn vào dự án phát triển bất động sản, từ đó tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư nhận lợi nhuận dưới dạng cổ tức, trả theo thời gian định kỳ của quỹ.

Tại Việt Nam, nhiều quỹ REIT hoạt động hiện nay là của công ty nước ngoài. Quỹ REIT có thể hoạt động theo hai hình thức: quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng và công ty đầu tư chứng khoán bất động sản. Các quỹ này phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về tỷ lệ đầu tư, thời gian nắm giữ bất động sản, và các hạn chế về hoạt động xây dựng hoặc phát triển dự án. 

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?(Nguồn: finhay)

Đặc điểm của loại hình quỹ đầu tư bất động sản

Điều kiện hoạt động của quỹ REIT

Điều kiện hoạt động của quỹ REIT được quy định như sau:

Đầu tư vào bất động sản: Ít nhất 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam. Các bất động sản này phải được khai thác để thu nhập lợi tức ổn định hoặc cho thuê.

Thời gian nắm giữ tài sản: Bất động sản phải được nắm giữ ít nhất 24 tháng kể từ khi thực hiện giao dịch mua. Có những trường hợp ngoại lệ được quy định trong luật.

Loại bất động sản đầu tư: Loại bất động sản mà quỹ đầu tư phải phù hợp và tuân thủ các điều kiện về chính sách và mục tiêu đầu tư, được quy định rõ ràng trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.

Hạn chế về xây dựng và phát triển: Quỹ không được phép thực hiện các hoạt động xây dựng và phát triển dự án bất động sản.

Bảo lãnh và cho vay: Quỹ có thể bảo lãnh hoặc cho vay các khoản vay, nhưng không được vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm phát sinh.

Đầu tư tối đa vào tài chính: Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ có thể được đầu tư vào tiền tệ, công cụ tương đương tiền, trái phiếu Chính phủ hoặc được chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, và các đăng ký giao dịch (không tính đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản).

Điều kiện hoạt động của quỹ REIT. (Nguồn: Sean Pollock)

Ưu điểm của quỹ REIT

Ưu điểm của quỹ đầu tư bất động sản đối với nhà đầu tư thể hiện rõ trong việc cung cấp nhiều lựa chọn đầu tư khác nhau. Trong khi đầu tư trực tiếp vào bất động sản, mua trái phiếu hay cổ phiếu đều có những hạn chế và rủi ro riêng, thì đầu tư vào quỹ bất động sản lại mang lại lợi ích thiết thực. Đặc biệt, sau khi nghị định 71 được ban hành, việc mua trái phiếu bất động sản đã không còn những ưu đãi như trước, chẳng hạn như quyền mua căn hộ với giá ưu đãi.

Một lợi ích quan trọng của việc đầu tư vào quỹ bất động sản là khả năng huy động vốn lớn, cho phép đầu tư vào các dự án có quy mô từ lớn đến rất lớn. Điều này giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, từ việc mua nhà ở đơn lẻ đến việc tham gia vào các dự án phát triển bất động sản lớn. Hơn nữa, sự quản lý chuyên nghiệp từ đội ngũ của quỹ giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Đối với những nhà đầu tư không sở hữu nguồn vốn lớn, quỹ bất động sản cung cấp một cơ hội tốt để tham gia vào thị trường thông qua việc mua chứng chỉ quỹ. Điều này tạo điều kiện cho họ tham gia gián tiếp vào thị trường bất động sản, mà không cần phải quản lý trực tiếp hoặc đối mặt với các rủi ro thường gặp khi mua bất động sản trực tiếp.

Nhược điểm của quỹ REIT

Tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản có nghĩa là nhà đầu tư không thể đưa ra quyết định trực tiếp về hoạt động của quỹ; họ phải phụ thuộc vào chiến lược được quyết định bởi ban điều hành của quỹ.

Một vấn đề khác là phí quản lý định kỳ mà quỹ thu, đây là một chi phí cố định mà nhà đầu tư phải chịu. Ngoài ra, như mọi hình thức đầu tư, quỹ đầu tư bất động sản cũng không tránh khỏi rủi ro. Trong trường hợp thị trường bất động sản gặp biến động hoặc đóng băng, giá trị của quỹ có thể giảm sút.

Về phần lợi nhuận, quỹ REIT có thể không mang lại lợi nhuận cao như khi bạn đầu tư trực tiếp vào các công ty bất động sản do các quy định pháp lý và hạn chế về hoạt động huy động vốn và đầu tư.

Mặc dù quỹ REIT được đánh giá là khá minh bạch, nhưng điều này chỉ ở mức độ tương đối. Việc định giá tài sản ròng của quỹ (NAV) phụ thuộc vào giá trị thực của bất động sản mà quỹ sở hữu, và quá trình đánh giá này không hề đơn giản.

Cuối cùng, một điểm lưu ý nữa là các quỹ REIT, đặc biệt là những quỹ thuộc sở hữu của công ty nước ngoài, thường áp dụng mức chiết khấu cao, điều này cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được. Đây cũng là một yếu tố quan trọng cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư.

Ưu và nhược điểm của quỹ REIT đối với các nhà đầu tư. (Nguồn: prudential)

Đầu tư bất động sản có an toàn hơn đầu tư cổ phiếu bất động sản?

Đầu tư vào quỹ REIT thường được coi là an toàn hơn so với việc đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu của các công ty bất động sản. Lý do cho điều này có thể được phân tích qua hai khía cạnh chính:

Đầu tiên, quỹ REIT có khả năng huy động một lượng vốn lớn, cho phép đầu tư vào nhiều loại sản phẩm bất động sản khác nhau, phân bố rộng rãi qua nhiều doanh nghiệp và dự án tại các địa điểm đa dạng. Điều này giúp phân tán và giảm thiểu rủi ro, bởi vì việc đầu tư không tập trung vào một dự án hay khu vực cụ thể nào.

Thứ hai, quỹ REIT chủ yếu tập trung vào đầu tư vào bất động sản hữu hình, có pháp lý rõ ràng và tuân thủ các quy định pháp luật. Điều này giúp giảm bớt rủi ro so với việc đầu tư vào cổ phiếu, vốn có thể chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố không chắc chắn và biến động của thị trường. 

Ngay cả khi nhà đầu tư cố gắng giảm thiểu rủi ro bằng cách phân tán vốn qua việc đầu tư vào nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, việc đầu tư vào quỹ REIT vẫn thường được xem là có lợi thế hơn về mặt giảm thiểu rủi ro. Đây được xem là một trong những ưu điểm nổi bật của quỹ REIT trong việc giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Đầu tư bất động sản có an toàn hơn đầu tư cổ phiếu bất động sản? (Nguồn: nhadatvui)

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Khi xét về quỹ đầu tư bất động sản REIT, rõ ràng có những ưu thế so với các phương thức đầu tư truyền thống như mua trực tiếp bất động sản, trái phiếu hay cổ phiếu. Một trong những lợi ích nổi bật của quỹ REIT là khả năng chi trả cổ tức cao hơn và mang lại rủi ro thấp hơn.

Quỹ REIT còn được đánh giá cao về mặt minh bạch, với lợi tức phản ánh chính xác hoạt động kinh doanh thực tế của quỹ thay vì dựa vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban quản lý. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư theo dõi và đánh giá hiệu quả hoạt động của quỹ một cách rõ ràng.

Đối với những nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế nhưng vẫn muốn tham gia vào thị trường bất động sản, quỹ REIT mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn. Đây là lựa chọn tối ưu cho những người muốn đầu tư vào lĩnh vực yêu cầu mức vốn lớn như bất động sản.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức chiết khấu cho các quỹ REIT, đặc biệt là quỹ nước ngoài, có thể khá cao. Vì vậy, sức hấp dẫn của lợi nhuận từ quỹ REIT phụ thuộc vào việc liệu mức chiết khấu có phù hợp với lợi nhuận mà nhà đầu tư mong đợi hay không. Đây là điểm quan trọng cần xem xét khi quyết định đầu tư vào quỹ REIT, đặc biệt khi xét đến các quỹ mang tính mạo hiểm cao.

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản? (Nguồn: loansourceservicing)

Nhìn chung, quyết định đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản nên dựa trên sự cân nhắc kỹ lưỡng về mục tiêu cá nhân, sự ổn định về mặt tài chính và kế hoạch dài hạn của bạn. Để có quyết định chính xác nhất, việc tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia bất động sản uy tín như OneHousing có thể rất hữu ích.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Chiến lược đầu tư bất động sản thành công bạn nên biết

Nên đầu tư nhà hẻm hay đất nền huyện ven với 3,5 tỷ đồng?