Phương pháp định giá đất theo quy định mới thế nào?

Trên thị trường bất động sản, việc định giá đất luôn là một vấn đề quan trọng. Đất, với giá trị sở hữu vô hình và khả năng tăng giá mạnh mẽ, luôn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Nắm bắt sự phát triển của thị trường và nhu cầu của các bên liên quan, quy định về phương pháp định giá đất cũng không ngừng được điều chỉnh và cập nhật. Điều này nhằm tạo ra một hệ thống pháp lý đất đai chính xác và minh bạch, giúp mọi người có cơ sở để tham khảo và đưa ra quyết định mua bán hoặc đầu tư vào bất động sản.

Thay đổi về định giá đất

Trong lĩnh vực bất động sản, định giá đất là một công việc quan trọng, liên quan đến nhiều mục tiêu như thuế, phí, bồi thường, đền bù, đầu tư, vay vốn... Để định giá đất một cách chính xác, phù hợp với thực tế thị trường, Chính phủ đã có những điều chỉnh và bổ sung đối với các quy định về giá đất và các phương pháp định giá đất. Các quy định mới này được quy định trong Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023.

Các quy định mới về 4 phương pháp định giá đất gồm những nội dung chính sau:

• Phương pháp so sánh: Giúp định giá đất bằng cách so sánh giá của các thửa đất trống có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này được áp dụng khi có ít nhất 3 thửa đất so sánh, trừ trường hợp đặc biệt.
• Phương pháp thu nhập: Phương pháp này dùng để định giá đất bằng cách tính tỷ lệ giữa thu nhập ròng bình quân năm trên một đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn tỉnh. Phương pháp này được áp dụng khi thửa đất, khu đất không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, trừ trường hợp đặc biệt.

Những quy định mới về phương pháp định giá đất (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ).

• Phương pháp thặng dư: Đây là cách tiếp cận để đánh giá giá trị của một lô đất hoặc khu vực có khả năng phát triển dựa trên kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng hoặc có thể thay đổi mục đích sử dụng đất để đạt được mức sử dụng tối đa và tốt nhất. Phương pháp này bằng cách trừ tổng chi phí phát triển ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển ước tính của bất động sản. Phương pháp này được áp dụng khi thửa đất, khu đất không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này dùng để định giá đất bằng cách nhân hệ số điều chỉnh giá đất với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Hệ số điều chỉnh được xác định theo các yếu tố như mặt tiền đường, khoảng cách đến trung tâm, hạ tầng kỹ thuật,... Phương pháp này được áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điều 114 và Điều 189 Luật Đất đai; tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới một mức độ nhất định

Thông tin áp dụng định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung thêm Điều 5b về các thông tin cần thiết để áp dụng phương pháp định giá đất. Cụ thể, các thông tin về giá đất, thuê đất và thuê mặt bằng áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất gồm có:

• Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
• Giá đất đã làm thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
• Giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Thông tin cần thiết để áp dụng phương pháp định giá đất bao gồm thông tin trong vòng không quá 24 tháng kể từ thời điểm định giá, ưu tiên chọn thông tin gần nhất với thời điểm định giá. Thông tin này được thu thập từ các nguồn sau:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá cả;
• Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và đơn vị tổ chức đấu giá tài sản;
• Cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn;
• Sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp bất động sản;
• Tổ chức tư vấn định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá;
• Tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu;
• Phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng trong các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.

Ngoài ra, để áp dụng phương pháp thu nhập, người sử dụng đất cần có thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp. Các thông tin này được thu thập trong thời gian 03 năm liên tục trước thời điểm định giá. Trường hợp thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ hoặc không phản ánh đúng thực tế, người sử dụng đất cần thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của ít nhất 03 thửa đất so sánh.

Chính phủ ban hành bổ sung Điều 5b quy định thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất (Nguồn: Người Lao Động).

Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước hoặc Bộ Xây dựng ban hành hoặc công bố; nếu không có, thì dựa vào thông tin, chỉ số bình quân chi phí trên thị trường của ít nhất 03 thửa đất gần nhất với thửa đất, khu đất cần định giá.

Khi sử dụng các phương pháp so sánh và thặng dư để định giá đất, người sử dụng đất cần chọn lựa thửa đất để so sánh dựa trên các tiêu chí ưu tiên sau: 

a) Cần có sự tương đồng với thửa đất cần định giá về các yếu tố như vị trí, hạ tầng, diện tích, kích thước, hình dạng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

b) Thửa đất cần nằm gần thửa đất hoặc khu đất cần định giá nhất có thể và không bị hạn chế bởi các ranh giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

Tóm lại, những quy định mới trong pháp lý đất đai về phương pháp định giá đất đã mở ra một cánh cửa mới cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Bằng cách hiểu rõ cách thức định giá và các yếu tố ảnh hưởng, người dân có thể đưa ra những quyết định thông minh và đúng đắn khi mua bán hoặc đầu tư vào đất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Nên hay không việc đầu tư căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30%?

Những thủ tục pháp lý khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng