Pháp lý - Vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS thường xuyên xảy ra những biến động nhất định bởi những vấn đề liên quan đến pháp lý đất đai. Điều này cũng đã được nhiều doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhận định qua buổi tọa đàm do Báo Người lao động tổ chức vừa qua. Cùng tìm hiểu rõ hơn về vấn đề nhức nhối của thị trường BĐS hiện nay qua bài viết bên dưới đây!

Vấn đề pháp lý ăn mòn vốn dự án trên thị trường bất động sản

Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh - ông Bùi Ngọc Đức cho biết, trong thời gian vừa qua, họ đã gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể nhất chính là dự án ở Đồng Nai đang vướng mắc bởi các quy trình, thủ tục liên quan đến cập nhật biến động đất đai. Để đăng ký biến động, các doanh nghiệp cần phải lo hết cả phần công chứng với hộ dân cũ, tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù,... nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù đó mà các đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng không liên quan. Vì vậy, doanh nghiệp đã phải loay hoay từ 1 - 2 năm chỉ dành cho việc đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. 

Ông Đức nhận định rằng: "Chúng ta áp dụng pháp luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở lớn cho các doanh nghiệp. Vậy phải làm sao cho đúng pháp luật là một câu hỏi rất khó đối với các doanh nghiệp. Việc này không chỉ ảnh hưởng lớn với lĩnh vực bất động sản mà còn cả môi trường đầu tư tại Việt Nam".

Tổng giám đốc của Công ty Cổ phần DRH Holdings - Ông Ngô Đức Sơn ví von giống như một sơ đồ 4 - 3 - 3 trong bóng đá. Doanh nghiệp phát triển một dự án với khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng từ vốn vay. Giả sử với 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do yếu tố pháp lý thì sẽ gây ra thiệt hại rất lớn. Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu với chi phí bình quân khoảng 15% tổng vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong 5 năm, doanh nghiệp sẽ bị lỗ đến 30% và đây cũng là phần vốn đầu tư ban đầu. Như vậy, doanh nghiệp chỉ còn lại khoảng 30% huy động của khách hàng. 

Ông Sơn cũng chia sẻ: "Dù dự án đã được cấp phép nhưng trong 5 năm không tính được tiền sử dụng đất. Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2. Trong khi các hiện tại dự án bên cạnh bán hơn 50 triệu đồng/m2 nên doanh nghiệp phải đền bù cho các khách hàng đã mua dự án với số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá trên thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ, hàng tiền đạo và hàng thủ. Do đó bài toán của doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại là rất khó".

Luật sư Trương Thị Hòa của Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng pháp lý chính là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản vì nó liên quan đến rất nhiều luật khác nhau. Điển hình như luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đất đai, luật Đấu thầu, luật phòng cháy chữa cháy. Trong khi đó, những luật của chúng ta lại không rõ ràng, có phần chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu theo một cách khác nhau. Vướng mắc cơ bản trong pháp lý chính là những quy định có liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất.

Vấn đề pháp lý ăn mòn vốn dự án trên thị trường bất động sản (Nguồn: Báo Người lao động)

TP. Hồ Chí Minh đã tháo gỡ được 30% dự án, kiến nghị những vướng mắc

Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (tại Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai) - Ông Thái Doãn Hòa cho biết qua rà soát, đánh giá, tỉnh Đồng Nai đã nhận diện được 5 nhóm vướng mắc gây khó khăn cho lĩnh vực bất động sản.

Đầu tiên là những khó khăn, vướng mắc về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Thứ hai là những khó khăn trong việc giao đất cho doanh nghiệp. Thứ ba là khó khăn trong quy hoạch. Thứ tư là điều kiện kinh doanh bất động sản và cuối cùng là những khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội bên trong dự án. 

Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (của Sở Xây dựng TP. HCM) - Ông Phạm Đăng Hồ cho biết, 9 tháng đầu năm, sự tăng trưởng bất động sản âm hơn 8% so với thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua, hiện nay chỉ có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến pháp luật. Đó là các dự án bất động sản qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, quy định pháp luật khi ban hành mới chưa thống nhất, đồng bộ. Chưa kể, việc đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này đã dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, xin ý kiến của bộ, ngành, Chính phủ để áp dụng để cho thống nhất. 

Thứ hai là những vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, cũng nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh các nghĩa vụ tài chính bổ sung. Phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau đó mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện được nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều rất khó khăn… Thậm chí, nếu không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng lại dự án để xử lý.

Ông Hồ chia sẻ: "Đối với 148 dự án, 189 kiến nghị, đến nay đã giải quyết được khoảng 30%. TP. Hồ Chí Minh đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại các chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Quy định làm trình tự thực hiện dự án hiện nay kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng theo trình tự. Vì vậy, ngoài tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết các vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn trong thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý, giải quyết cho đồng bộ".

Có cái nhìn lạc quan hơn, Chủ tịch của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu cho hay: “Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường BĐS vào tháng 4, tháng 5 năm nay. Tuy nhiên, căn cứ theo số liệu của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tôi cho rằng vùng đáy từ quý I năm 2023 khi tăng trưởng của bất động sản âm 16,1% nhưng từ sau đó sẽ tốt lên dần, đến quý 3 chỉ còn âm hơn 8%”. 

Hồ Chí Minh đã tháo gỡ được 30% dự án, kiến nghị những vướng mắc (Nguồn: VnEconomy)

Trên đây là những thông tin về pháp lý - vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản hiện nay. Hy vọng qua bài viết, bạn sẽ hiểu hơn về pháp lý đất đai cũng như có cho bản thân kế hoạch đầu tư phù hợp với hoàn cảnh, nhu cầu.

Xem thêm

Thị trường môi giới bất động sản đang có biến động mới?

Thị trường bất động sản đã vượt qua điểm thấp nhất, sẽ bắt đầu giai đoạn phát triển mới từ nửa sau của năm 2024