Phân biệt thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền trong đầu tư bất động sản?

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc phân biệt giữa thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền là một yếu tố cực kỳ quan trọng. Điều này giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về cách mà các khoản thu, chi, lãi vốn và dòng tiền ảnh hưởng đến lợi nhuận, tình hình tài chính của dự án. Bài viết dưới đây, OneHousing sẽ đi sâu vào khái niệm này, giúp bạn hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc quản lý dòng tiền để đưa ra chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả.

Thu nhập hoạt động ròng được hiểu là gì?

Giải mã về thu nhập hoạt động ròng (Nguồn: Cafeland)

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là lợi nhuận thu được từ một tài sản trong một khoảng thời gian nhất định, thường được tính hàng năm. Đây là một chỉ số quan trọng giúp nhà đầu tư bất động sản đánh giá hiệu quả tài chính và khả năng sinh lời của một dự án hoặc tài sản cụ thể. Bằng cách phân tích thu nhập hoạt động ròng, nhà đầu tư có thể đánh giá xem lợi nhuận từ việc cho thuê có đủ để chi trả các khoản nợ và chi phí liên quan không. Điều này giúp họ đưa ra các quyết định đầu tư có căn cứ và hiệu quả hơn. Trong thế giới bất động sản, thu nhập hoạt động ròng là một chỉ số quan trọng không thể bỏ qua.

Tìm ra công thức tính thu nhập hoạt động ròng hiệu quả

Tìm ra công thức tính thu nhập hoạt động ròng hiệu hiệu quả (Nguồn: Cafeland)

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một chỉ số tài chính được sử dụng để đo lường lợi nhuận của một doanh nghiệp từ các hoạt động kinh doanh chính của nó. NOI được tính bằng cách trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh từ doanh thu.

Công thức tính NOI:

NOI = Doanh thu - Giá vốn hàng bán - Chi phí hoạt động

Trong đó:

• Doanh thu là tổng số tiền mà doanh nghiệp kiếm được từ việc bán sản phẩm hoặc dịch vụ của mình.
• Giá vốn hàng bán là chi phí trực tiếp liên quan đến việc sản xuất hoặc mua sản phẩm hoặc dịch vụ mà doanh nghiệp bán.
• Chi phí hoạt động là tất cả các chi phí khác mà doanh nghiệp phải gánh chịu để vận hành hoạt động kinh doanh của mình, bao gồm chi phí bán hàng, chi phí quản lý, chi phí nhân viên, chi phí thuê nhà,...

NOI là một chỉ số quan trọng vì nó cung cấp cho nhà đầu tư và nhà phân tích cái nhìn về hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. NOI có thể được sử dụng để so sánh hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp khác nhau trong cùng ngành hoặc để theo dõi hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp theo thời gian.

NOI cũng có thể được sử dụng để đánh giá giá trị của một doanh nghiệp. Doanh nghiệp có NOI cao thường được coi là có giá trị hơn doanh nghiệp có NOI thấp.

Tuy nhiên, NOI cũng có một số hạn chế. NOI không bao gồm các khoản thu nhập hoặc chi phí không liên quan đến hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp, chẳng hạn như thu nhập từ đầu tư hoặc chi phí lãi vay. Do đó, NOI có thể không cung cấp cho nhà đầu tư và nhà phân tích bức tranh đầy đủ về tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Dưới đây là một số ví dụ về cách sử dụng NOI:

• Nhà đầu tư có thể sử dụng NOI để so sánh hiệu quả hoạt động của các công ty bất động sản khác nhau.
• Nhà phân tích có thể sử dụng NOI để theo dõi hiệu quả hoạt động của một công ty bán lẻ theo thời gian.
• Ngân hàng có thể sử dụng NOI để đánh giá khả năng trả nợ của một doanh nghiệp vay vốn.

Dòng tiền bất động sản là gì?

Những ý nghĩa thú vị về dòng tiền (Nguồn: VietnamFinance)

Dòng tiền trong đầu tư bất động sản thường được hiểu là sự chênh lệch giữa tổng doanh thu từ việc cho thuê và tổng chi phí liên quan đến việc cho thuê đó. Bằng cách phân tích lãi vốn và dòng tiền, các nhà đầu tư có thể đánh giá khả năng sinh lời của tài sản và mức độ lợi nhuận mà họ có thể thu về. Mục tiêu cuối cùng của mọi nhà đầu tư bất động sản là tạo ra dòng tiền dương, tức là thu nhập từ tài sản vượt qua chi phí liên quan. Để đạt được mục tiêu này, việc quản lý lãi vốn và dòng tiền là một yếu tố không thể thiếu trong chiến lược đầu tư bất động sản.

Dòng tiền bất động sản là một chỉ số quan trọng vì nó cung cấp cho nhà đầu tư và nhà phân tích cái nhìn về khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Doanh nghiệp có dòng tiền dương thường được coi là có khả năng thanh toán tốt hơn doanh nghiệp có dòng tiền âm.

Dòng tiền bất động sản cũng có thể được sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động dương thường được coi là có hiệu quả hoạt động tốt hơn doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động âm.

Có ba phương pháp chính để tính dòng tiền:

Phương pháp trực tiếp

Phương pháp trực tiếp là phương pháp đơn giản nhất để tính dòng tiền bất động sản. Theo phương pháp này, bạn chỉ cần cộng tất cả các khoản tiền thu vào và trừ đi tất cả các khoản tiền chi ra trong một khoảng thời gian nhất định.

Công thức: Dòng tiền = Tiền thu vào - Tiền chi ra

Ví dụ: Giả sử một doanh nghiệp có các khoản thu nhập sau trong tháng 1:

• Doanh thu bán hàng: 100 triệu đồng
• Tiền lãi vay: 10 triệu đồng

Doanh nghiệp có các khoản chi phí sau trong tháng 1:

• Giá vốn hàng bán: 50 triệu đồng
• Chi phí hoạt động: 30 triệu đồng
• Tiền trả nợ vay: 20 triệu đồng

Dòng tiền của doanh nghiệp trong tháng 1 là:

Dòng tiền = 100 + 10 - 50 - 30 - 20 = 10 triệu đồng

Phương pháp gián tiếp

Phương pháp gián tiếp sử dụng bảng báo cáo kết quả kinh doanh và bảng cân đối kế toán để tính dòng tiền. Phương pháp này phù hợp với các doanh nghiệp có nhiều khoản thu nhập và chi phí không liên quan trực tiếp đến dòng tiền.

Công thức: Dòng tiền hoạt động = Lợi nhuận trước thuế + Khấu hao - Tăng (hoặc giảm) vốn lưu động

Ví dụ: Giả sử một doanh nghiệp có các thông tin sau trong năm 2023:

• Lợi nhuận trước thuế: 100 triệu đồng
• Khấu hao: 20 triệu đồng
• Vốn lưu động: Tăng: 10 triệu đồng

Dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp trong năm 2023 là:

Dòng tiền hoạt động = 100 + 20 - 10 = 110 triệu đồng

Phương pháp dự toán

Phương pháp dự toán được sử dụng để dự đoán dòng tiền trong tương lai. Phương pháp này sử dụng các thông tin về kế hoạch kinh doanh, dự báo doanh thu, chi phí, và các khoản đầu tư để dự đoán dòng tiền.

Cách lựa chọn phương pháp tính dòng tiền:

Phương pháp tính dòng tiền phù hợp sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng thông tin dòng tiền và khả năng thu thập dữ liệu của doanh nghiệp.

• Phương pháp trực tiếp phù hợp với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ và ít giao dịch.
• Phương pháp gián tiếp phù hợp với các doanh nghiệp có quy mô lớn và nhiều giao dịch.
• Phương pháp dự toán phù hợp với các doanh nghiệp cần dự đoán dòng tiền trong tương lai để lập kế hoạch kinh doanh.

Lưu ý:

• Dòng tiền chỉ là một trong những chỉ số tài chính quan trọng của doanh nghiệp.
• Cần sử dụng kết hợp nhiều chỉ số tài chính khác nhau để đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp.
• Dòng tiền có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, chẳng hạn như mùa vụ, chu kỳ kinh tế, và chính sách của chính phủ.

Tổng quan lại, thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền có những điểm khác biệt quan trọng. Trong thu nhập hoạt động ròng, chỉ tính toán các chi phí liên quan trực tiếp đến việc cho thuê tài sản. Trong khi đó, dòng tiền thường bao gồm cả các chi phí phát sinh khác ngoài chi phí thuê, như chi phí vận hành và bảo trì. Điều này đồng nghĩa rằng dòng tiền cung cấp một cái nhìn tổng quan hơn về khả năng sinh lời của tài sản và sự hiệu quả của đầu tư bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Trước khi đầu tư bất động sản cần đánh giá kỹ những yếu tố nào?

Đầu tư bất động sản: Động lực kích giá bất động sản phía Nam Hà Nội