Những trường hợp nào không được bán nhà?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà là một trong những quyền cơ bản của chủ đất. Tuy nhiên, pháp lý bán nhà lại có những giới hạn nhất định đối với quyền này bằng việc quy định một số trường hợp không được mua bán nhà. Vậy những trường hợp không được mua bán nhà là những trường hợp nào?

Trường hợp người bán không đủ điều kiện sở hữu nhà

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam như sau:

“1. Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân người nước ngoài đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.”

Như vậy, nếu người bán là người nước ngoài không đủ điều kiện được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở và không được nhập cảnh vào Việt Nam thì không có quyền sở hữu hay mua bán nhà tại Việt Nam.

Trường hợp người bán không sở hữu nhà hợp pháp

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam như sau:

"2. Có nhà ở hợp pháp bằng các hình thức sau đây:

1. a) Đối với cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước, thông qua đầu tư xây dựng, mua, thuê, tặng cho, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định pháp luật;
2. b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thông qua mua, thuê nhà ở thương mại của hợp tác xã, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở của cá nhân, hộ gia đình; chuyển nhượng quyền sử dụng đất  trong dự án đầu tư nhà ở thương mại được phép bán nền để tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật;
3. c) Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài thì thông qua các quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này."

Như vậy, nếu người bán không thể sở hữu nhà hợp pháp theo pháp lý bán nhà của Điều 8 Luật nhà ở thì không được phép bán nhà.

Nếu nhà không được sở hữu hợp pháp thì không được phép bán nhà (Nguồn: Luật Việt Phong)

Trường hợp nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, đổi, góp vốn bằng nhà ở thì phải có đủ điều kiện sau đây:

1. a) Có giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều này".

Trường hợp nhà thuộc diện đang tranh chấp

Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về giao dịch mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, đổi, góp vốn bằng nhà ở thì phải có đủ điều kiện:

"b) Không thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; vẫn đang còn thời hạn sở hữu nhà đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn".

Lưu ý: Quy định này không áp dụng với trường hợp mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp nhà đang bị kê biên

Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về giao dịch mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, đổi, góp vốn bằng nhà ở thì phải có đủ điều kiện:

"c) Không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền"

Lưu ý: Quy định này không áp dụng với trường hợp mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà đang bị kê biên không được thực hiện giao dịch mua bán (Nguồn: Luật Sao Việt)

Trường hợp nhà đã có quyết định thu hồi đất

Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về giao dịch mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, đổi, góp vốn bằng nhà ở thì phải có đủ điều kiện:

"d) Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở từ cơ quan có thẩm quyền."

Nếu nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đang bị tranh chấp, bị kê biên thi hành án hoặc có thông báo thu hồi, giải tỏa đều không được giao dịch mua bán theo pháp lý bán nhà.

Trường hợp nhà thuộc sở hữu của Nhà nước

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 62 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, không được bán nhà cũ thuộc sở hữu của Nhà nước trong các trường hợp sau:

"a) Nhà nằm trong quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;

1. b) Nhà đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
2. c) Nhà không có nguồn gốc nhưng đang bố trí làm nhà ở và đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu của Nhà nước;
3. d) Nhà gắn liền với di tích văn hóa, lịch sử đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan Nhà nước; nhà nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà công sở, công vụ, trụ sở làm việc, bệnh viện, trường học, công viên, công trình phục vụ công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

đ) Nhà chung cư bị hư hỏng, nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã được kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng; căn hộ chung cư không khép kín chưa được cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê tự cải tạo trước ngày Nghị định có hiệu lực và việc sử dụng tự nguyện, độc lập, có sự đồng thuận cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;

1. e) Nhà biệt thự trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã báo cáo và được Thủ tướng chấp thuận trước ngày Nghị định có hiệu lực thi hành."

Như vậy, theo pháp lý bán nhà, nếu nhà thuộc sở hữu Nhà nước trong các trường hợp trên thì không được giao dịch mua bán.

Nhà cũ thuộc sở hữu Nhà nước trong một số trường hợp không được phép bán (Nguồn: Luật Dương Gia)

Trường hợp đất hết thời hạn sử dụng

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định, đất sử dụng có thời hạn là:

• Đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp theo các khoản 1, 2, 4, 5 và điểm b khoản 3 Điều 129 Luật Đất đai 2013 có thời hạn trong 50 năm.
• Đất nông nghiệp do cá nhân, hộ gia đình thuê có thời hạn không quá 50 năm.
• Đất giao, cho thuê cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng cho mục đích dịch vụ, thương mại, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
• Đất cho thuê xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài với chức năng ngoại giao, thời hạn không quá 99 năm.
• Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng mục đích công ích xã, phường, thị trấn, thời hạn không quá 5 năm.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức công lập tự chủ tài chính quy định, các công trình công cộng kinh doanh theo khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013, thời hạn không quá 70 năm.
• Đất quá thời hạn sử dụng sẽ được Nhà nước thu hồi và không được mua bán.

Trường hợp người mua không đủ điều kiện được phép mua 

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp pháp lý bán nhà không cho phép.
• Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa của các cá nhân, hộ gia đình, trừ trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước.
• Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Cá nhân, hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái rừng đặc dụng, nếu không sinh sống tại khu vực đó.

Cần tìm hiểu kỹ người mua trước khi thực hiện giao dịch bán nhà (Nguồn: Luật Việt Nam)

Nếu có nhu cầu bán nhà, bạn có thể tham khảo giải pháp Bán nhà với OneHousing với khả năng thanh khoản nhanh chỉ trong 48 giờ. Thêm vào đó, OneHousing còn được tích hợp các công cụ tài chính ưu việt giúp khách hàng nắm rõ được các số liệu cần thiết khi vay vốn mua nhà. Từ đó, khách hàng sẽ nắm bắt thông tin một cách minh bạch, dễ dàng so sánh trước khi tiến hành các bước tư vấn chuyên sâu.

Trên thực tế, mua bán nhà đất là một giao dịch rất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bạn cần phải nắm rõ những trường hợp không được mua bán theo pháp lý bán nhà, nếu không giao dịch sẽ bị vô hiệu và người mua sẽ mất tiền.

Xem thêm

Tín hiệu tích cực khiến thị trường bất động sản 'phá băng'

Thị trường bất động sản 'ấm' lại nhờ nhu cầu tìm kiếm tăng sau Tết