Những trường hợp khách hàng mua bất động sản sẽ bị thiệt khi vay ngân hàng trả nợ ngân hàng

Phương thức vay ngân hàng trả nợ ngân hàng được kỳ vọng sẽ tạo ra những ảnh hưởng tích cực cho thị trường bất động sản. Hiệu quả của hình thức vay vốn này là sự tận dụng lãi suất thấp hơn tại ngân hàng khác. Tuy nhiên, không phải lúc nào đây cũng là lựa chọn tốt cho tất cả mọi người. Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu những trường hợp cụ thể mà khách hàng vay mua nhà có thể bị thiệt hại khi vay ngân hàng trả nợ ngân hàng.

Phương thức vay ngân hàng trả nợ ngân hàng giúp tạo ra môi trường lãi suất tốt hơn

Vay ngân hàng trả nợ ngân hàng: Hiểu thế nào cho đúng?

Hình thức vay ngân hàng trả nợ ngân hàng chính thức được áp dụng kể từ khi Thông tư 06 có hiệu lực vào đầu tháng 9 năm nay.

Trước đây, nếu muốn chuyển khoản nợ từ ngân hàng A sang ngân hàng B với lãi suất thấp hơn, bạn cần phải tìm cách vay một khoản tiền khác để tất toán khoản nợ trước đó. Sau đó, bạn có thể làm hồ sơ vay mới tại ngân hàng khác. Tuy nhiên, giờ đây, bạn có thể chuyển hồ sơ vay trực tiếp sang ngân hàng B.

Thực tế, việc cho vay và trả nợ trước hạn đã được thực hiện trong lĩnh vực doanh nghiệp từ trước, với mục tiêu cho vay cho mục đích kinh doanh. Điều mới ở đây là sự mở rộng của quy định này áp dụng cho các khoản vay tiêu dùng của cá nhân.

Sự cạnh tranh của lãi suất ngân hàng

Quy định này đang tạo ra sự kỳ vọng về cuộc cạnh tranh khốc liệt hơn giữa các ngân hàng, đồng thời thúc đẩy việc thiết lập một môi trường vay vốn với lãi suất thấp hơn để hấp dẫn khách hàng.

Trong tuần vừa qua, một số ngân hàng đã bắt đầu ra mắt các chương trình vay mới, hiệu lực từ đầu tháng 9, nhằm phục vụ những người muốn chuyển khoản nợ từ ngân hàng khác. Thời hạn cho vay tại nhiều ngân hàng đã được kéo dài lên tới 30 năm, với điều kiện không vượt quá thời hạn còn lại của khoản vay tại tổ chức tín dụng trước đó.

Trong số các ngân hàng lớn, có ngân hàng vốn nhà nước, các mức lãi suất cho vay liên tục giảm, với mức lãi suất 6,9%/năm trong tuần này. Một ngân hàng khác tiếp tục đưa ra lãi suất 6%/năm và mức lãi suất bất ngờ thấp chỉ còn 5,6%/năm dành cho các khoản vay liên quan đến sản xuất kinh doanh và tiêu dùng có tài sản đảm bảo như mua nhà và mua xe.

(Nguồn thông tin: VTV, 9/9/2023)

Chính sách vay ngân hàng trả nợ ngân hàng giúp giúp khách hàng vay mua nhà với lãi suất thấp hơn (Nguồn: Hdbank)

Những quy tắc người vay mua nhà lần đầu nên tham khảo

Những trường hợp khách hàng sẽ bị thiệt khi vay ngân hàng trả nợ ngân hàng 

Theo nhận xét của nhiều người, mặc dù rất phấn khích trước những quy định mới này, nhưng hiện vẫn có nhiều băn khoăn. Nhà đầu tư Trần Minh đã cung cấp một ví dụ cụ thể để minh họa tình hình.

Nếu một người mua bất động sản vay 500 triệu đồng tại Ngân hàng A với lãi suất thả nổi hiện tại là 13% mỗi năm, tổng số lãi phải trả trong năm đầu là 65 triệu đồng. Nếu người này quyết định chuyển khoản nợ sang Ngân hàng B, với lãi suất cho vay trong năm đầu là 8%, tổng số lãi phải trả trong năm đầu tiên sẽ là 40 triệu đồng. Sự chênh lệch lãi suất là 15 triệu đồng.

Người vay sẽ gần như hoà vốn trong năm đầu tiên, nhưng phải tính đến các chi phí ước tính trung bình từ 10-15 triệu đồng liên quan đến việc làm thủ tục tại ngân hàng mới, bao gồm phí giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng cũ, phí công chứng, phí thẩm định tài sản và phí đăng ký thế chấp, cùng với nhiều loại chi phí bảo hiểm như bảo hiểm khoản vay và bảo hiểm nhân thọ.

Nếu phải chi trả thêm phí bảo hiểm nhân thọ trong năm đầu để hưởng lãi suất ưu đãi 8% mỗi năm, người vay sẽ gánh khoản lỗ trung bình từ 10-20 triệu đồng trong năm đầu. Nếu áp dụng phí phạt, tổng số lỗ sẽ gia tăng lên 30-40 triệu đồng (ước tính từ 1-3,5% cho phí phạt). Tới năm thứ hai, nếu lãi suất thả nổi tại ngân hàng mới tăng lên 11%, người vay sẽ tiết kiệm được 10 triệu đồng so với việc ở ngân hàng cũ.

Tuy nhiên, trong trường hợp người vay có số dư nợ lớn tại ngân hàng cũ, chẳng hạn từ vài tỷ đồng trở lên, và tổng lãi chênh lệch trong năm đầu có thể lên đến 100 triệu đồng (nếu sự chênh lệch về lãi suất giữa hai ngân hàng lớn, ví dụ như 5%). Các năm tiếp theo, mức lãi suất vẫn có sự chênh lệch, và ước tính trong khoảng 40-60 triệu đồng.

(Nguồn thông tin: Cafef, 9/9/2023)

Người vay mua nhà phải tính đến các chi phí làm thủ tục tại ngân hàng mới, cùng với nhiều loại chi phí bảo hiểm khác (Nguồn: Báo Người Lao Động)

Một số lưu ý khi áp dụng phương thức vay ngân hàng trả nợ ngân hàng

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, khách hàng có thể vay ngân hàng trả nợ ngân hàng, nhưng điều kiện là khoản vay này chưa được cơ cấu lại nợ. Thời gian cho vay tại ngân hàng mới cũng không được vượt quá thời hạn còn lại của khoản vay cũ.

Hiện nay, các ngân hàng thường áp dụng mức phí phạt trả nợ sớm khoảng từ 2-4% số tiền trả nợ trước hạn. Nếu khách hàng được vay với mức lãi suất 5,6%, thì sau khi cộng thêm phí phạt trả nợ trước hạn, tỷ lệ lãi suất mới sẽ dao động từ 7,6-9,6%. So với mức lãi suất hiện tại đang ở mức 10-13%, mức lãi suất này có vẻ khá hấp dẫn.

Tuy nhiên, điều cần lưu ý là hiện nay, các ngân hàng thường cung cấp lãi suất ưu đãi chỉ trong một thời gian nhất định, sau đó sẽ thay đổi theo mức lãi suất thị trường. Do đó, các chuyên gia khuyến nghị rằng người vay cần phải cân nhắc và tính toán kỹ về mức lãi suất thay đổi sau này trước khi quyết định chuyển khoản vay sang ngân hàng khác.

Một điểm đáng lưu ý nữa là quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn vẫn phải được tiến hành từ đầu với sự cân nhắc kỹ lưỡng về mục đích vay vốn và nguồn tiền trả nợ. Vì vậy, việc được vay đảo nợ với lãi suất thấp không phải lúc nào cũng dễ dàng. Theo quy định, ngân hàng mới sẽ tiến hành thẩm định và đánh giá khoản vay đó như là một khoản vay mới, không thể mặc nhiên chấp nhận chuyển đổi nợ sang.

Ngoài ra, phương thức này cũng làm nảy sinh các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo. Mỗi ngân hàng sẽ có một cách tiếp cận riêng với rủi ro, dẫn đến việc định giá cho khoản vay có thể khác nhau đáng kể. Tuy nhiên, các ngân hàng đã cam kết rằng thủ tục vay sẽ được rút gọn và đơn giản hóa để hỗ trợ người dân trong quá trình này.

Người vay ngân hàng trả nợ ngân hàng sẽ đối mặt với một loạt các chi phí, trong đó có phí phạt trả nợ trước hạn (Nguồn: Thuvienphapluat)

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, lãi suất là một biến số của rủi ro và không thể có một mẫu số lãi suất chung cho tất cả các ngân hàng, vì vậy mỗi ngân hàng sẽ thiết lập một mức lãi suất phù hợp với tình hình cụ thể của họ. Mức lãi suất mà các ngân hàng công bố thường chỉ là mức tối thiểu, và việc thực sự cho vay với mức lãi suất đó, cũng như khách hàng có đủ điều kiện để vay, lại là một câu chuyện khác biệt.

(Nguồn thông tin: Báo CAND, 9/9/2023)

Như vậy, việc vay ngân hàng trả nợ ngân hàng không phải lúc nào cũng là một quyết định đúng đắn cho mọi người. Mặc dù đạt được lợi ích về lãi suất, nhưng điều này cũng đi kèm với những rủi ro ảnh hưởng đến tài chính. Việc này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và hiểu rõ về các yếu tố như lãi suất, phí phạt, thời gian vay, và khả năng tài chính của bản thân. Đôi khi, việc tiếp tục thanh toán nợ theo hình thức ban đầu có thể là quyết định an toàn hơn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Cách tính phí trả nợ trước hạn cho người lần đầu vay mua nhà trả góp

Làm thế nào để trả khoản nợ vay mua nhà trả góp thông minh?