Những quy định mới năm 2024 dành cho những ai chưa có sổ đỏ

Pháp lý đất đai và quy định sổ đỏ là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu đối với những nhà đầu tư bất động sản hay những người có ý định mua nhà, đất. Tại kỳ họp Quốc hội khóa XV, Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua với nhiều điểm mới quan trọng, trong đó có quy định về sổ đỏ. Bài viết sẽ cung cấp thông tin về những quy định mới năm 2024 dành cho những ai chưa có sổ đỏ.

Lợi thế của đất có sổ đỏ

Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp pháp. So với đất không có sổ đỏ, đất có sổ đỏ mang nhiều lợi thế hơn hẳn, bao gồm:

• Là chứng thư pháp lý để xác định người có quyền hợp pháp
• Là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế,...
• Là căn cứ để Nhà nước bồi thường nếu xảy ra thu hồi đất

Lợi thế của đất có sổ đỏ (Nguồn: Luật Việt Nam)

Những quy định pháp lý mới về sổ đỏ năm 2024

Tăng chi phí khi lần đầu làm sổ đỏ

Từ ngày 01/01/2025, các tỉnh và thành phố trên cả nước sẽ ban hành Bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào Khung giá đất như hiện nay. Vì vậy, chi phí làm sổ đỏ có thể tăng lên rất nhiều.

Khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu, người đăng ký phải nộp các khoản tiền được tính theo giá đất trong Bảng giá đất, bao gồm:

• Tiền sử dụng đất
• Lệ phí trước bạ
• Tiền thuê đất (nếu có)

Kéo dài mốc thời điểm để cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Theo Luật Đất đai 2024, đất không có giấy tờ trước 01/07/2014 khi đáp ứng các điều kiện sau đây sẽ được cấp sổ đỏ:

• Đất được sử dụng ổn định trước 01/07/2014
• Đất không thuộc trường hợp trái thẩm quyền
• Đất không vi phạm pháp luật 
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã/phường xác nhận không có tranh chấp

So với các quy định hiện hành trong Luật đất đai 2013, đất không có giấy tờ trước 01/07/2004 thỏa mãn điều kiện mới được cấp sổ đỏ. Luật đất đai 2024 đã kéo dài mốc thời điểm đó thêm 10 năm, từ 01/07/2004 thành 01/07/2014.

Những quy định mới về sổ đỏ năm 2024 (Nguồn: Luật Việt Nam)

Những trường hợp đất vi phạm vẫn được cấp sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 139 Luật đất đai 2024, người sử dụng đất vi phạm vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu thuộc các trường hợp sau:

Trường hợp 1:

• Sử dụng đất lấn chiếm lòng đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; hoặc
• Đất lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng sau khi Nhà nước đã cắm mốc hành lang bảo vệ; hoặc
• Lấn chiếm đất và sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình công cộng, công trình sự nghiệp khác

Trường hợp 2:

• Đất lấn, chiếm có nguồn gốc đất nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và đó là khu vực thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mà không có Ban quản lý rừng thì người sử dụng đất đó được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
• Đất lấn, chiếm vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở trước ngày 01/07/2014 và không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người sử dụng được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà nước.

Trường hợp 3:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn, chiếm không thuộc các trường hợp 1, 2 nêu trên và trường hợp sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng.

Trường hợp 4:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoạch và không có tranh chấp.

Từ năm 2025, đất do xã giao sau năm 2014 được cấp sổ đỏ

Theo khoản 4 điều 140 Luật đất đai 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/07/2014 đến trước ngày 01/01/2025 đáp ứng các điều kiện sau thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Được Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường xác nhận đất không thuộc trường hợp tranh chấp
• Người sử dụng đất chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất
• Phù hợp với quy hoạch đất của Nhà nước

Những trường hợp đất không được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 151 Luật đất đai 2024, đất thuộc các trường hợp sau sẽ không được cấp sổ đỏ:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại Điều 179 Luật đất đai 2024
• Đất được giao để quản lý theo quy định tại Điều 7 Luật đất đai 2024, trừ trường hợp đất được giao để quản lý chung với đất được giao để sử dụng
• Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất trừ trường hợp thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
• Đất nhận khoán trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 điều 181 Luật đất đai 2024
• Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi như không thực hiện
• Đất đang xảy ra tranh chấp, đang bị kê biên
• Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất vào mục đích xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Trên đây là một số điều chỉnh mới và quan trọng về quy định sổ đỏ theo Luật đất đai 2024. Bài viết hy vọng sẽ mang lại những thông tin hữu ích cho bạn về pháp lý đất đai để có kế hoạch phù hợp cho bản thân.

Xem thêm:

Những khoản phí phải trả khi xin cấp sổ đỏ, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Thế chấp sổ đỏ để vay 2,8 tỷ mỗi tháng phải trả bao nhiêu tiền?