Những Luật mới sẽ tác động như thế nào đến người mua nhà?

Thời điểm cuối năm 2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua đã là một bước tiến lớn nhằm mục đích tạo dựng thị trường bất động sản lành mạnh và phục hồi tích cực. Cụ thể, những đổi mới này sẽ tác động như thế nào tới tài chính đầu tư của người mua nhà trong thời gian tới? Cùng OneHousing tìm hiểu ngay.

Thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản

Cuối năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở là hai khung pháp lý quan trọng đã được Quốc hội thông qua, với nhiều quy định mới tác động tốt hơn và tạo điều kiện cho người mua nhà cũng như các chủ đầu tư. Không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, những điều luật mới cũng giúp thị trường thêm minh bạch và bền vững.

Theo Quốc hội, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sẽ chính thức có hiệu lực vào năm 2025. Như vậy, các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản sẽ có thời gian để nghiên cứu những quy định mới, thay đổi chiến lược phát triển phù hợp, lên kế hoạch tài chính đầu tư hiệu quả, giúp các điều luật được thực thi trơn tru khi bắt đầu có hiệu lực.

Trong hai bộ luật mới sửa đổi đã có những điều chỉnh và bổ sung một số khái niệm để làm rõ và thuận tiện áp dụng. Cùng với việc cấu trúc lại, sửa đổi và thêm nhiều điều luật, luật làm rõ các quy định để cá nhân, tổ chức có thể tham chiếu trực tiếp tới các điều khoản thay vì phải tham khảo các bộ luật liên quan. Từ đó, quy chế và quy trình trong kinh doanh bất động sản cũng trở nên minh bạch và dễ dàng.

Quốc hội thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cuối năm 2023 (Nguồn: Simply TR)

Sự đào thải các chủ đầu tư trên thị trường

Điểm đáng chú ý trong Luật Nhà ở được người mua nhà và các nhà đầu tư quan tâm là không quy định giới hạn về thời gian sở hữu chung cư. Điều này đáp ứng được đúng tâm tư nguyện vọng cũng như nhu cầu của các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Một số thay đổi quan trọng trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở bao gồm:

• Chủ đầu tư cần công bố thông tin rõ ràng và rộng rãi trước công chúng trước khi đưa dự án nhà đất mới vào kinh doanh.
• Luật quy định chi tiết và cụ thể hơn về những điều kiện để có thể đưa bất động sản vào kinh doanh.
• Về tiến độ thanh toán và mức thanh toán, mức thu lần thanh toán đầu giảm xuống 30%, tỷ lệ đặt cọc giảm xuống 5%, tỷ lệ thanh toán thuê mua nhà ở sẽ hình thành trong tương lai giảm xuống 50%.

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing, để thích ứng các thay đổi, doanh nghiệp và chủ đầu tư cần chuẩn bị năng lực phù hợp, đặc biệt là trong lĩnh vực pháp lý và tài chính. Những quy định mới này đã đặt ra nhiều thách thức và yêu cầu chủ đầu tư có nguồn tài chính vững vàng, khả năng hoàn thiện về pháp lý dự án và khả năng triển khai dự án.

Luật mới sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. Chính vì vậy, chỉ những chủ đầu tư đã có phương án và kế hoạch kĩ càng về pháp lý, tài chính đầu tư, đồng thời cung cấp phân khúc đáp ứng nhu cầu thị trường trong năm tới thì mới có thể trụ vững và tận dụng được cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ.

Luật mới sẽ tạo nên bộ lọc trên thị trường bất động sản (Nguồn: Luxury One Real Estate)

Hạn chế phân lô bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm, do đó mà nhiều cá nhân đã lợi dụng để tách thửa tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch và lãng phí đất đai.

Phân lô bán đất nền trước đây thường dẫn đến loại hình bất động sản “3 không”: không hạ tầng, không khả năng cho thuê, không hình thành dân cư, tạo ra vướng mắc về vấn đề tồn đọng vốn khi thị trường có biến động. Dù đô thị hóa có quy định rõ ràng trong việc sử dụng đất và dự kiến dân cư, nhưng riêng phân lô bán nền lại không phải tuân theo những tiêu chí này.

Luật mới đã đưa ra quy định không được phân lô bán đất nền tại khu vực các đô thị loại I, II, III và loại đặc biệt, góp phần giúp thị trường nhanh phục hồi và phát triển theo hướng bền vững, minh bạch. Việc siết chặt này gây khó khăn cho những người mua đất nền do nguồn cung sẽ giảm mạnh.

Phân lô bán nền phát triển khá mạnh trong giai đoạn cuối năm 2021. Trước khi thị trường đi vào giai đoạn trầm lắng, giá đất nền phân lô đã tăng lên đáng kể nhưng thanh khoản kém, đồng nghĩa với việc phân khúc này chủ yếu dựa vào đầu cơ. Nhà đầu tư mua với kỳ vọng tăng giá nhanh trong tương lai, không đặt trọng điểm vào việc dòng tiền lưu thông, bản chất là một hình thức đầu cơ.

Luật mới đưa ra giúp hạn chế phân lô bán đất nền tại khu vực trung tâm (Nguồn: Quốc Hội)

Bên cạnh những quy định về luật mới được đưa ra, gần đây nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách kích cầu như chiết khấu, giảm giá thanh toán, ưu đãi về lãi suất và thời hạn thanh toán. Điều này giúp giảm bớt áp lực tài chính và tạo điều kiện để khách hàng tiếp cận sản phẩm có chất lượng tốt hơn.

Khi quyết định mua bất động sản, khách hàng thường hướng đến 2 mục đích chính là để ở và để đầu tư. Trong trường hợp đầu tư, các nhà đầu tư cần chú ý đến giá vốn, tức là lượng vốn bỏ ra ban đầu dùng để đầu tư, và dòng tiền, tức là khả năng khai thác lợi nhuận từ bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá lần sửa đổi này khiến cho Luật Nhà ở sát với thực tế và tốt nhất trong hơn 30 năm qua. Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam tin rằng những luật mới này sẽ khiến cá nhân, nhà đầu tư và các chủ đầu tư có một niềm tin vững chắc hơn vào thị trường trong năm 2024.

Trong năm 2025, khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực, một khung pháp lý mạnh mẽ sẽ được thiết lập, áp dụng cho cả chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư và kỳ vọng có thể bảo vệ được quyền lợi của những chủ thể tham gia vào thị trường.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Quyết định mua nhà ảnh hưởng đến nguồn tài chính thế nào?

Cách lên kế hoạch tài chính để mua nhà trả góp