Những hành lang pháp lý mới về bất động sản

Tháng 11/2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với nhiều điểm đổi mới đã chính thức được Quốc hội thông qua. Sau ngày 1/1/2025, khi các bộ luật có hiệu lực, thị trường bất động sản tại Việt Nam theo đó dự kiến sẽ biến chuyển mạnh mẽ. Trong bài viết dưới đây, OneHousing sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ nội dung và ảnh hưởng của những hành lang pháp lý mới này. 

Ảnh hưởng của pháp lý đến thị trường bất động sản hiện nay

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã phải đối mặt với nhiều biến động. Theo nhận định từ các chuyên gia bất động sản, thủ tục đấu thầu, đấu giá, đầu tư, phê duyệt kinh phí,... có nhiều điểm mâu thuẫn và kém rõ ràng đã khiến quá trình đầu tư cho các dự án gặp khó khăn. Ngoài những dự án không được phê duyệt thực hiện, cũng có không ít dự án đang xây dựng nhưng phải bỏ dở. 

Chính sách pháp lý không rõ ràng gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản (Nguồn: Vingroup) 

Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nguồn cung bất động sản mới dần khan hiếm, đặc biệt là nguồn cung nhà ở bình dân. Các chủ đầu tư vì muốn tối ưu lợi nhuận nên đã tận dụng lỗ hổng pháp lý để tăng giá bán sản phẩm. Lãi suất vay mua do ngân hàng thương mại hỗ trợ điều chỉnh tăng cũng khiến sức mua giảm xuống. Hệ quả là thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như đóng băng. 

Những hành lang pháp lý mới về bất động sản

Tháng 11/2023, có hai bộ luật là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi và thông qua. Những điểm mới được bổ sung, kế thừa cũng như quy định rõ ràng hơn trong hai bộ luật này được kỳ vọng là sẽ mang lại cơ hội đưa thị trường quay trở về thế cân bằng. Theo đó, cả doanh nghiệp, môi giới và các nhà đầu tư cá nhân đều có thể hưởng lợi nhờ những thay đổi này.

Hành lang pháp lý mới về bất động sản được kỳ vọng sẽ đưa thị trường về thế cân bằng (Nguồn: Kinh doanh và Phát triển) 

Dưới đây là một số điểm thay đổi cụ thể: 

• Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán: Theo quy định mới tại khoản 5, điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2023, chủ đầu tư dự án chỉ được thu mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở hoặc công trình xây dựng khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trong tương lai. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê nhà ở hoặc công trình xây dựng cùng diện tích sàn xây dựng cụ thể của công trình.
• Giảm bớt khoản tiền thanh toán trước khi mua (thuê) nhà ở hình thành trong tương lai: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép được thanh toán khi mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhiều lần. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (tính cả cả tiền đặt cọc). Thêm vào đó, tỉ lệ thanh toán khi mua (thuê) nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giảm từ 70% xuống còn 50%.
• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty: Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được bổ sung thêm khoản mục quy định về điều kiện để các cá nhân và tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản. Theo đó, các cá nhân tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp. 
• Các doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần một người có chứng chỉ hành nghề: Theo nội dung sửa đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người đại diện có chứng chỉ hành nghề là đã đủ điều kiện để được cấp phép hoạt động. 

Cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản 

Có thể thấy hành lang pháp lý mới đã tạo điều kiện giúp các nhà đầu tư cá nhân giảm bớt gánh nặng tài chính khi mua (thuê) bất động sản. Các điều luật sửa đổi này cũng mang đến cơ hội việc làm cho nhiều môi giới đã mất việc trong giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, đây cũng là cách để sàng lọc những doanh nghiệp không minh bạch ra khỏi thị trường, dành cơ hội cho doanh nghiệp “khỏe mạnh”. 

Theo đó, các doanh nghiệp với nguồn lực hạn chế, thu lợi nhuận từ phân lô bán nền hoặc đội vốn dự án sẽ khó có thể tiếp tục hoạt động. Ngược lại, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, uy tín, hoạt động giao dịch minh bạch, quay vòng vốn nhanh, đáp ứng đủ những tiêu chuẩn để vận hành dự án sẽ được hậu thuẫn để phát triển mạnh mẽ hơn. 

Luật sửa đổi giúp sàng lọc các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và kém hiệu quả (Nguồn: CafeF) 

Những sửa đổi này bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây cũng là khoảng thời gian được các chuyên gia tài chính và bất động sản dự đoán thị trường sẽ biến chuyển đi lên, thoát khỏi tình trạng trì trệ như hiện tại. 

Như vậy, để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải có những thay đổi và chiến lược thích nghi mới. Nếu không, trong tương lai gần, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với sự biến mất của hàng loạt doanh nghiệp không đủ năng lực. 

OneHousing đã chỉ ra những hàng lang pháp lý mới về bất động sản trong thời gian sắp tới. Hy vọng bài viết đã mang đến những thông tin cập nhật hữu ích cho các nhà đầu tư. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Những thủ tục pháp lý khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Giá trị pháp lý của hợp đồng 3 bên mua nhà