Những hạn chế khi sử dụng phương pháp thu nhập định giá đất là gì?

Phương pháp thu nhập là một công cụ hữu ích trong định giá đất, đặc biệt là khi định giá các bất động sản có khả năng sinh lời từ thu nhập. Tuy nhiên, dù có nhiều ưu điểm, phương pháp thu nhập vẫn tồn tại một số hạn chế đáng lưu ý. Bài viết này sẽ tìm hiểu chi tiết những hạn chế khi sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá đất, giúp bạn hiểu rõ hơn về những ưu điểm và nhược điểm của phương pháp này.

Khái niệm định giá đất theo phương pháp thu nhập

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập để định giá đất được thực hiện như sau:

Phương pháp thu nhập để xác định giá trị đất được tính bằng cách lấy thu nhập ròng hàng năm từ việc sử dụng đất chia cho lãi suất gửi tiết kiệm bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (lãi suất gửi kỳ hạn 12 tháng tại địa phương). Lãi suất này được dựa trên dữ liệu của 3 năm liền kề và tính đến quý gần nhất trước thời điểm định giá.

Ví dụ: Giả sử một mảnh đất có thu nhập ròng hàng năm là 100 triệu đồng và lãi suất gửi tiết kiệm bình quân của các ngân hàng tại địa phương là 5%/năm. Khi đó, giá trị đất theo phương pháp thu nhập sẽ được tính như sau:

Giá trị đất = 100 triệu / 5% = 2 tỷ đồng

Điều này có nghĩa là mảnh đất có giá trị 2 tỷ đồng dựa trên thu nhập hàng năm và lãi suất ngân hàng hiện hành.

Phương pháp thu nhập để định giá đất được quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (Ảnh: Tạp chí Công thương)

Điều kiện để định giá đất theo phương pháp thu nhập

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, điều kiện để áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá đất được quy định như sau:

Phương pháp thu nhập được áp dụng trong trường hợp thửa đất, khu đất là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không thuộc loại đất ở, và không đủ điều kiện để sử dụng phương pháp so sánh. Đồng thời, cần phải xác định được các khoản thu nhập và chi phí phát sinh từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá. Trường hợp không áp dụng cho các loại đất theo các điểm a, b, c và d khoản 4 của Điều này.

Như vậy, để sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá đất, phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Đất phải là thửa đất hoặc khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
• Thửa đất hoặc khu đất cần định giá không đáp ứng điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
• Có khả năng xác định các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá.

Việc áp dụng phương pháp thu nhập không được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Các trường hợp được quy định ở điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013.
• Xác định tiền thuê đất trả hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Xác định giá đất đối với thửa đất hoặc khu đất cần định giá trong các trường hợp có tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng với các tỉnh miền núi, vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng với các tỉnh còn lại, trong các trường hợp sau:
• Các trường hợp được quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114 và khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai 2013.
• Xác định tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất mà không qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rõ điều kiện để định giá đất theo phương pháp thu nhập (Ảnh: Tạp chí Luật sư)

Ưu và nhược điểm của việc áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất

Dưới đây là những ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập định giá đất:

Về ưu điểm

• Phương pháp này dễ áp dụng với công thức tính toán đơn giản và rõ ràng hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu.
• Độ chính xác của kết quả cao hơn khi có thông tin chính xác về các thương vụ và có thể thực hiện so sánh.

Về nhược điểm

• Trong quá trình phân tích các thương vụ, cần điều chỉnh nhiều yếu tố như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, và các thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai. Việc điều chỉnh này có thể gây khó khăn trong việc thuyết phục khách hàng do các thông tin điều chỉnh không phải lúc nào cũng rõ ràng.
• Phương pháp đòi hỏi nhiều dữ liệu ước tính và điều chỉnh, yêu cầu trình độ và kinh nghiệm cao từ người thực hiện. Độ chính xác có thể bị ảnh hưởng bởi chất lượng của thông tin dự báo.
• Có hạn chế về thông tin giả định liên quan đến dòng tiền trong tương lai.
• Áp dụng tỷ lệ vốn hóa cố định có thể làm tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản trở nên cố định, trong khi các nhà đầu tư thường quan tâm đến lợi nhuận ròng tiềm năng thay vì hiệu quả trong quá khứ.
• Phương pháp thu nhập yêu cầu phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản từng năm và dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của bất động sản, điều này rất khó khăn, đặc biệt ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường chưa phát triển như nước ta.
• Phương pháp thu nhập có thể khá phức tạp trong tính toán. Do đó, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà chủ yếu được áp dụng để định giá các bất động sản đặc thù.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng để định giá các bất động sản đặc thù (Ảnh: Sở Tài nguyên và Môi trường)

Như vậy, phương pháp thu nhập là công cụ hữu ích giúp đánh giá giá trị tài sản dựa trên thu nhập sinh ra, nhưng cũng tồn tại một số hạn chế đáng lưu ý. Do đó, khi áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất, các chuyên gia cần cân nhắc kỹ lưỡng và kết hợp với các phương pháp khác để đảm bảo kết quả được chính xác và hợp lý nhất.

Xem thêm

Ứng dụng phương pháp thu nhập trong thực tế định giá đất như thế nào?

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư theo trình tự nào?