Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư theo trình tự nào?

Định giá đất là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và kỹ lưỡng, trong đó phương pháp thặng dư đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản. Khi áp dụng phương pháp thặng dư, các bước định giá đất được thực hiện theo trình tự cụ thể. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về cách thức áp dụng phương pháp này, qua đó giúp đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình định giá đất.

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư là gì?

Tiểu mục 4 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 được ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC quy định về phương pháp thặng dư trong việc thẩm định giá bất động sản như sau:

Phương pháp thặng dư là một phương pháp thẩm định giá được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển, bằng cách tính toán giá trị ước tính từ việc phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) và sau đó trừ đi tất cả các chi phí dự kiến sẽ phát sinh (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư có công thức chung là: V = DT - CP

Trong đó:

• V là Giá trị tài sản được thẩm định
• DT là Tổng doanh thu từ việc phát triển
• CP là Tổng chi phí cho việc phát triển

Như vậy, hai yếu tố cơ bản giúp xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư là Tổng doanh thu từ việc phát triển và Tổng chi phí cho việc phát triển.

Phương pháp thặng dư giúp xác định giá đất dựa trên tiềm năng phát triển (Ảnh: Tạp chí Ngân hàng)

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư theo trình tự nào?

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư được thực hiện theo trình tự như sau:

Khảo sát và thu thập thông tin

Tiến hành thu thập thông tin liên quan đến thửa đất hoặc khu đất cần định giá, bao gồm các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Các thông tin về việc chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định hiệu quả sử dụng đất tối ưu.

Ước tính tổng doanh thu phát triển từ thửa đất hoặc khu đất

• Tổng doanh thu phát triển từ thửa đất hoặc khu đất được xác định dựa trên việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, cùng với các yếu tố khác ảnh hưởng đến doanh thu, bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán, tỷ lệ bán hàng, và tỷ lệ lấp đầy.
• Giá chuyển nhượng và giá cho thuê để ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất hoặc khu đất được xác định bằng phương pháp so sánh với thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.
• Ước tính mức biến động của giá chuyển nhượng và giá cho thuê dựa trên số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc dữ liệu từ các giao dịch chuyển nhượng và cho thuê thực tế trên thị trường.
• Tùy thuộc vào tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan để tham mưu và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu.
• Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định cụ thể, đơn vị định giá đất sẽ đề xuất các yếu tố như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán, tỷ lệ bán hàng, và tỷ lệ lấp đầy trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, để cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định xem xét, thống nhất làm cơ sở hoàn thiện phương án giá đất, sau đó trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất hoặc khu đất

Các khoản chi phí phát triển gồm có:

• Chi phí đầu tư xây dựng: Để xác định giá đất theo quy định của Nghị định này, cần bao gồm các chi phí sau: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, và các công trình xây dựng khác; chi phí cho trang thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án, cùng với các khoản mục chi phí khác theo quy định về suất vốn đầu tư, trong trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.
  • Trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất cần định giá được sử dụng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, thì chi phí xây dựng nhà ở sẽ không được tính vào chi phí đầu tư xây dựng.
• Chi phí kinh doanh: Bao gồm chi phí quảng cáo, chi phí bán hàng và chi phí quản lý vận hành, các chi phí này được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm của doanh thu, phù hợp với mức chi phí chung tại địa phương.
• Lợi nhuận nhà đầu tư: Đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay, được tính theo tỷ lệ phần trăm của chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a của khoản này.
• Tổng chi phí phát triểncủa thửa đất hoặc khu đất quy định tại khoản này không bao gồm các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Căn cứ theo tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan để tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, chi phí bán hàng, chi phí quản lý vận hành, và lợi nhuận của nhà đầu tư.
  • Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định cụ thể về các yếu tố như thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, chi phí bán hàng, chi phí quản lý vận hành và lợi nhuận của nhà đầu tư, đơn vị xác định giá đất sẽ đề xuất trong báo cáo thuyết minh về phương án giá đất. Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ để hoàn thiện phương án giá đất, trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định.
• Xác định giá đất cho thửa đất cần định giá:
  • Giá trị của thửa đất cần định giá sẽ được xác định dựa trên công thức sau: Giá trị thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển.
  • Sau đó, giá đất của thửa đất cần định giá sẽ được tính toán theo công thức:Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá.

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư được thực hiện qua 4 bước cơ bản (Ảnh: Luật Việt Nam)

Như vậy, phương pháp thặng dư là công cụ hữu ích và phổ biến trong quá trình định giá đất, giúp xác định giá trị thực tế của bất động sản. Việc tuân thủ đúng trình tự định giá đất theo phương pháp thặng dư không chỉ đảm bảo tính khách quan mà còn tối ưu hóa lợi ích cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

Xem thêm 

Khi nào nên sử dụng cách định giá bán nhà bằng phương pháp thặng dư?

Phương pháp thặng dư có thể mang lại lợi ích gì trong việc định giá nhà đất online cho các dự án tương lai?