Ứng dụng phương pháp thu nhập trong thực tế định giá đất như thế nào?

Định giá đất là một hoạt động phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về thị trường bất động sản, các yếu tố kinh tế - xã hội và pháp luật liên quan. Trong số nhiều phương pháp định giá, phương pháp thu nhập được xem là một công cụ hữu hiệu để xác định giá trị của đất. Vậy định giá đất theo phương pháp thu nhập là gì? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Định giá đất sử dụng phương pháp thu nhập là gì?

Phương pháp thu nhập trong định giá đất được quy định trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP tại khoản 2 Điều 4 và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP tại khoản 2 Điều 1 như sau:

“Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.”

Các công thức được sử dụng để định giá đất theo phương pháp thu nhập bao gồm:

• Tính thu nhập ròng bình quân: Thu nhập ròng bình quân = Thu nhập bình quân cả năm - Chi phí bình quân cả năm
• Giá trị thửa đất: Giá trị thửa đất = Thu nhập ròng bình quân cả năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
• Giá đất cần định giá: Giá đất = Giá trị thửa đất / Diện tích thửa đất

Riêng với trường hợp đất cần định giá đã được xây dựng hoặc đầu tư để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì sau khi xác định giá trị thửa đất phải trừ đi giá trị của tài sản hiện đại gắn liền với đất, theo khoản 3 Điều 5c của Nghị định này.

Phương pháp thu nhập được xem là một công cụ hữu hiệu để xác định giá trị của đất (Ảnh: Thư viện Pháp luật)

Ví dụ ứng dụng phương pháp thu nhập trong thực tế định giá đất

Ứng dụng phương pháp thu nhập để định giá đất trồng lúa tại huyện A, tỉnh B thuộc khu vực vùng Nam Trung Bộ. Cụ thể các thông tin chi tiết về thửa đất cần được định giá như sau:

Thửa đất cần định giá có diện tích 15 ha, đất phù sa màu mỡ, canh tác lúa hai vụ/năm. Đến thời điểm xác định giá, thửa đất đã được canh tác ổn định trong nhiều năm và đã có số liệu thống kê về sản lượng và giá bán.

Các thông tin về thu nhập bằng việc sử dụng đất từ vụ thu hoạch thứ 2 thu nhập được từ 3 thửa đất có cùng một mục đích trồng lúa, theo số liệu khảo sát thực tế như sau:

Kết quả khảo sát về thu nhập sử dụng đất qua 2 vụ thu hoạch liên tiếp trước thời điểm định giá đất, được thực hiện tại cơ quan thống kê và thông qua điều tra thực tế như sau:

• Sản lượng lúa bình quân trong một năm: 6,6 tấn/ha/năm.
• Giá bán trên thị trường: 5,2 triệu đồng/tấn.

Theo số liệu điều tra thực tế, chi phí sử dụng đất trong 3 vụ liên tiếp trước khi định giá đất bao gồm những loại chi phí sau:

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng được xác định tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 8,75%/năm (năm 2020 là 10%, năm 2021 là 8,5%, năm 2022 là 7,75%).

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

• Thu nhập bình quân một năm từ bán lúa: 5.200.000 đồng/tấn x 6,6 tấn/ha x 15 ha = 514.800.000 đồng/năm
• Chi phí bình quân một năm: 56.000.000 đồng/ha x 15 ha = 840.000.000 đồng/năm
• Thu nhập ròng một năm từ bán lúa: 514.800.000 đồng - 840.000.000 đồng = -325.200.000 đồng/năm
• Giá trị thửa đất cần định giá: Giá trị của thửa đất và sản xuất = (-325.200.000 đồng/năm) x 100 = -3.715.429.000 đồng (do âm nên không có giá trị thị trường)
• Giá trị thửa đất cần định giá: 0 đồng (âm)

Kết luận: Đất không có giá trị thị trường do thu nhập ròng âm. Điều này có thể đến từ các nguyên nhân như chi phí cố định thuế đất, bảo hiểm mà chưa được tính vào hoặc đất có thể có giá trị sử dụng khác ngoài sản xuất nông nghiệp.

(Lưu ý: Số liệu trên đây chỉ mang tính chất minh họa. Trên thực tế cần phải khảo sát kỹ lưỡng và sử dụng thêm các phương pháp khác để xác định chính xác giá trị của đất.)

Ứng dụng phương pháp thu nhập vào xác định giá trị của thửa đất (Ảnh: Thư viện Pháp luật)

Phương pháp thu nhập là một phương pháp hữu ích trong việc định giá đất, đặc biệt là đối với các bất động sản có khả năng sinh lời ổn định. Việc áp dụng phương pháp này không chỉ giúp xác định giá trị thị trường của tài sản một cách khách quan, mà còn hỗ trợ nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định đúng đắn về việc mua bán hoặc phát triển bất động sản. 

Tuy nhiên, để đạt được kết quả chính xác, người thẩm định cần có kiến thức sâu rộng về thị trường, cũng như khả năng phân tích và dự báo xu hướng kinh tế. Chỉ khi đó, phương pháp thu nhập mới thực sự phát huy hết tiềm năng và giá trị của nó trong thực tế định giá đất.

Xem thêm

Tình trạng ngôi nhà ảnh hưởng như thế nào tới kết quả thẩm định của công cụ định giá nhà đất?

Đặc điểm nào của thị trường có thể ảnh hưởng tới kết quả tư vấn của công cụ định giá nhà đất?