Những bất cập khi định giá đắt bằng phương pháp thặng dư

Định giá đất là một bước quan trọng trong quá trình đầu tư và phát triển bất động sản. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng nhằm đưa ra giá trị ước tính của một bất động sản dựa trên tiềm năng phát triển và sinh lời trong tương lai. Tuy nhiên, từ việc phụ thuộc vào dự đoán về chi phí và lợi nhuận cho đến ảnh hưởng của biến động thị trường, định giá đất bằng phương pháp thặng dư có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với nhiều rủi ro và thách thức lớn.

Phương pháp định giá thặng dư là gì?

Theo điểm c, khoản 5, điều 158 của dự thảo Luật Đất đai 2024, phương pháp thặng dư được áp dụng bằng cách tính toán tổng doanh thu phát triển dự kiến và trừ đi tổng chi phí phát triển dự kiến của lô đất hoặc khu đất.

Việc này dựa trên cơ sở sử dụng đất sao cho đạt hiệu quả cao nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Phương pháp thặng dư được áp dụng bằng cách tính tổng doanh thu phát triển dự kiến và trừ đi tổng chi phí phát triển dự kiến (Nguồn: Real Business)

Điểm bất cập của phương pháp thặng dư

Xác định giá đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển các dự án bất động sản. Theo một khảo sát của Bộ Xây dựng, hơn 50% dự án bất động sản hiện nay gặp khó khăn, trở ngại hoặc triển khai chậm trễ do việc xác định giá đất theo giá thị trường không dễ dàng.

Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đang thu thập ý kiến để sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 với một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi là việc đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Trước đây, cơ quan soạn thảo đã có ý định loại bỏ phương pháp này, chỉ giữ lại ba phương pháp là so sánh trực tiếp, điều chỉnh hệ số giá đất và chiết trừ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, lại kiên quyết giữ lại phương pháp thặng dư.

Một số điểm bất cập của phương pháp thặng dư có thể kể đến như:

• Phương pháp thặng dư dễ bị lạm dụng, khiến giá đất có thể bị điều chỉnh theo ý muốn chủ quan của các bên liên quan.
• Không có công thức rõ ràng như phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp thặng dư cho phép các bên "điều chỉnh" theo cách có lợi cho mình.
• Doanh nghiệp và cơ quan thẩm định có thể "móc ngoặc" để thay đổi giá trị đất một cách không minh bạch, dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.
• Việc định giá đất có thể bị hạ thấp để giảm tiền sử dụng đất phải nộp hoặc tăng cao nhằm nâng khả năng vay vốn từ ngân hàng.
• Tại Việt Nam, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thường gây tranh cãi và kết quả định giá có sự khác biệt lớn do thiếu minh bạch và cơ sở dữ liệu đầy đủ.
• Phương pháp thặng dư tạo ra rủi ro pháp lý cho cả doanh nghiệp bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước và các công ty thẩm định giá.

Phương pháp thặng dư đặc biệt hữu ích khi định giá đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển (Nguồn: Eco Buy)

Nhiều ý kiến đề xuất cần xem xét lại vai trò của phương pháp thặng dư trong hệ thống định giá đất hiện hành nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các bên liên quan.

Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, phương pháp thặng dư vẫn quan trọng trong định giá đất, đặc biệt với đất có tiềm năng phát triển. Phương pháp này giúp xác định giá trị cao nhất của đất qua nhiều kịch bản sử dụng khác nhau, đảm bảo hiệu quả và chính xác hơn so với các phương pháp khác.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng các phương pháp định giá đều có ưu nhược điểm riêng nên cần phải linh hoạt, tùy thuộc vào tài sản và dữ liệu sẵn có. Trong khi phương pháp so sánh phù hợp với bất động sản nhỏ và bị hạn chế bởi thiếu thông tin giao dịch chính xác; phương pháp hệ số điều chỉnh dễ sử dụng nhưng không phản ánh kịp thời biến động thị trường, đặc biệt ở Việt Nam, do thiếu cơ sở dữ liệu minh bạch.

Phương án đề xuất xử lý điểm bất cập

Trước những "lỗ hổng" của phương pháp định giá đất thặng dư, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục duy trì phương pháp này khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, việc giữ lại phương pháp này cần đi kèm với các "điều kiện" cụ thể nhằm ngăn ngừa các khoảng trống trong khung pháp lý.

Việc giữ lại phương pháp thặng dư cần đi kèm với các điều kiện cụ thể nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý (Nguồn: Vietnam Law Magazine)

Phó Thủ tướng đã đề xuất các bộ, ngành liên quan cần xây dựng và hoàn thiện quy định về việc theo dõi, thống kê, thu thập số liệu và biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp định giá. Khi có đủ cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường, cần nghiên cứu và ban hành lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng nhấn mạnh rằng, nếu vẫn duy trì phương pháp thặng dư, cần có những quy định cụ thể về các chỉ số khung như thời gian xây dựng, phát triển dự án, quá trình bán hàng, chi phí và số liệu giá đất... để đảm bảo tính chính xác và chặt chẽ, tránh các sai số lớn.

Ngoài ra, quy định bắt buộc cần có một phương pháp định giá khác được sử dụng song song để so sánh và đối chiếu với phương pháp thặng dư, đảm bảo kết quả định giá đất được khách quan và minh bạch.

Mặc dù phương pháp thặng dư có thể cung cấp một góc nhìn toàn diện về tiềm năng phát triển của bất động sản nhưng nó cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu không được áp dụng một cách cẩn trọng. Nhà đầu tư và các bên liên quan cần xem xét kỹ lưỡng, sử dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá khác nhau để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. 

Xem thêm

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư theo trình tự nào?

Ứng dụng phương pháp thu nhập trong thực tế định giá đất như thế nào?