Nhiều chính sách tốt chưa từng có

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate chia sẻ với Cửa sổ Bất động sản về dự báo lượng tiêu thụ căn hộ chung cư cao cấp trong Quý 4.2023.  

Với những người đang cần mua nhà để ở, thời điểm này quá nhiều cơ hội cũng như chính sách hấp dẫn được chủ đầu tư đưa ra, ông có thể tư vấn để người mua có được lựa chọn tốt nhất? 

Dưới góc độ nghiên cứu thị trường bất động sản, rất hiếm khi có chính sách mua nhà tốt như hiện tại. 

Đối với người mua nhà để ở, điểm đầu tiên và quan trọng nhất đó là họ có thể nhận nhà và vào ở ngay. Để đạt tiêu chí này, chỉ có thể tìm nhà trên thị trường chuyển nhượng hoặc mua nhà sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư tại những dự án sắp bàn giao.

Tuy nhiên, nếu như trước đây giai đoạn dự án bàn giao thường sẽ hết hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư, thì thời điểm này người mua nhà vẫn có thể tìm thấy những dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất. Đây chính là điểm khác biệt của thị trường thời điểm này. 

Đáng chú ý là thời điểm này vẫn có một số sản phẩm sơ cấp của chủ đầu tư được hỗ trợ lãi suất 0% từ 12-18 tháng, nhưng nếu mua nhà trên thị trường chuyển nhượng thì khách hàng sẽ không được hỗ trợ nhiều như thế, bởi các ngân hàng đang áp dụng ưu đãi lãi suất khoảng 8% trong 6 - 12 tháng. Với những nhà đầu tư hoặc người mua nhà không có sẵn tài chính thì đây là những chính sách nên tận dụng.

Tùy từng thời điểm, mỗi dự án sẽ được chủ đầu tư áp dụng những chương trình ưu đãi khác nhau. Nếu như trước đây chủ yếu là chính sách giảm trực tiếp vào giá bán với mức chiết khấu nhỏ hoặc đi kèm quà tặng có giá trị lớn thì thời gian gần đây, các dự án có xu hướng tập trung ưu tiên giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng, giúp giảm gánh nặng về tài chính. Đặc biệt, người mua nhà có thể chọn phương án vay và trả dần theo từng quý. 

Tuy nhiên, chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính vẫn luôn được ưu tiên. Nếu như bạn đang có sẵn nguồn tiền (khoảng 70%) thì nên thanh toán sớm và giảm trực tiếp vào giá, còn nếu dòng tiền không dồi dào thì bạn nên chọn giãn tiến độ thanh toán. 

Tuy nhiên có ý kiến cho rằng khó mua chung cư cao cấp  ở Hà Nội có giá dưới 3 tỷ đồng. Là chuyên gia về mảng nghiên cứu thị trường bất động sản, ông nhận định thế nào? 

Với sản phẩm sơ cấp, điều đặc biệt là trong mức giá 3 tỷ, người mua vẫn có lựa chọn ở phân khúc chung cư cao cấp với các căn hộ Masteri Waterfront khi mua theo chính sách “an cư” mới của chủ đầu tư Masterise Homes. 

Ghi chú: Số liệu tính trên bảng hàng cuối tháng 9/2023 của dự án Masteri Waterfront, giá bán là giá của phương án thanh toán sớm, không bao gồm VAT và KPBT.

Hiện nay, CĐT Masterise Homes đã ra một trong những chính sách rất tốt về giá cũng như phương thức thanh toán cho người mua nhà, đặc biệt là những gia đình trẻ có nhu cầu ở thực. 

Xét về giá, tại dự án Masteri Waterfront, phân khu The Miami, đơn giá hiện nay chỉ từ 44.8 triệu VNĐ/m2*, mức giá này hấp dẫn hơn rất nhiều so với thời điểm trước đây và so với các dự án cùng phân khúc tại khu Đông. 

Xét về phương thức thanh toán, chính sách an cư cho phép người mua nhà nhận nhà ở luôn mà chỉ đóng 30% giá trị căn hộ, 70% còn lại sẽ trả dần trong 3 năm, mỗi quý, người mua nhà trả 5%. 

Vì sao cuối năm là thời điểm mua nhà tốt nhất? Nhiều người chờ đợi rằng giá nhà sẽ còn giảm tiếp - liệu có thể chờ đợi diễn biến này không, thưa ông? 

Với chung cư thì tín hiệu hồi phục khá là rõ, thời điểm Quý 3-4 này mua nhà là hợp lý. Không thể có thời điểm tốt hơn nữa. 

Giá sản phẩm sơ cấp không bao giờ giảm, không thể trông chờ câu chuyện sẽ giảm tiếp khi các yếu tố cấu thành nên sản phẩm đều tăng lên. Tôi khẳng định đây là thời điểm quá tốt để bạn có thể tự tin mua nhà. Ngoài các chính sách hỗ trợ hấp dẫn, lãi suất hiện tại đã rất thấp. 

Nhìn những dự án sẽ mở mới năm 2024, ông dự đoán cơ hội cho người mua nhà như thế nào? 

Năm 2023, đa số các chủ đầu tư gặp khó khăn về pháp lý và vốn nên khó ra hàng, chỉ những chủ đầu tư nào có tiềm lực mạnh và pháp lý dự án đầy đủ mới tiếp tục ra hàng giai đoạn này. Đây cũng là một điểm mà người mua nhà có thể cân nhắc để lựa chọn cho mình những dự án tốt, từ những chủ đầu tư tốt.

Năm 2024, thị trường chung cư tại Hà Nội sẽ trở lại mạnh hơn bởi những điều này đang dần được tháo gỡ. Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, năm sau nguồn cung sơ cấp mở mới sẽ đạt khoảng gần 16.000 căn. Đặc biệt, sau một thời gian dài FDI vào Bất động sản luôn xếp thứ 2 trong các lĩnh vực FDI, thì dự báo năm sau sẽ xuất hiện khá nhiều dự án của các chủ đầu tư nước ngoài, cả khu Đông và khu Tây Hà Nội. Chắc chắn người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn nhưng sự hấp dẫn về chính sách bán hàng thì chưa chắc, bởi các sản phẩm này phần lớn sẽ là cao cấp. 

Vậy khi nhiều dự án ra hàng, người mua có nên chờ đợi một mức giá tốt hơn trong năm 2024?

Đầu tiên, như đã nói ở trên, giá sơ cấp chung cư sẽ có xu hướng tăng qua thời gian; những dự án mở mới giai đoạn tiếp theo chủ yếu là sản phẩm cận cao cấp và cao cấp trở lên (~60%); do đó, giá chung cư sẽ rất khó giảm trong thời gian tới. 

Trong 2023, chủ đầu tư đã ra nhiều chính sách bán hàng quá tốt và hấp dẫn để luân chuyển dòng vốn và thích ứng với thị trường. Vào 2024, khi những khó khăn này không còn, rất có thể những chính sách hấp dẫn đó sẽ không còn. Như vậy, lựa chọn cho người mua nhà sẽ nhiều hơn nhưng giá chắc chắn là cao hơn. 

Ông nhận định thế nào về diễn biến cuối năm nay cho thị trường chung cư Hà Nội ?

Giai đoạn nửa đầu năm nay, nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt khá thấp so với bình quân hàng năm, do ảnh hưởng của thị trường vĩ mô và bất động sản. Tuy nhiên, từ Quý 2 năm 2023, thị trường chung cư đã có những khởi sắc so với quý 1 và xu hướng này tiếp tục trong quý 3. Mở bán mới trong quý 3 tăng hơn 50% theo quý, và tiêu thụ toàn Hà Nội tăng hơn 100% theo quý. Theo dự báo của Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, xu hướng này sẽ tiếp tục trong quý 4. Đây là thời điểm sôi động nhất trong năm. Hơn nữa, quý 2-3 đã tích lại cả niềm tin và nhu cầu nên quý 4 sẽ có đà để giao dịch bùng nổ hồi phục. 

Và thực tế thì Theo nghiên cứu của chúng tôi, phân khúc Chung cư/ Căn hộ để bán tại Hà Nội đã có những chỉ dấu phục hồi khá là rõ ràng so với các phân khúc khác trên thị trường. Do đây là phân khúc sản phẩm luôn có Nhu cầu cao và Giá trị sản phẩm phù hợp với phần lớn người dân. Dự báo từ nay đến cuối năm, khu Tây Hà Nội sẽ bán thêm được khoảng 2400 căn hộ, trong khi đó khu Đông sẽ là khoảng 1600 căn hộ. Đây cũng là 2 khu vực sẽ dẫn dắt số bán của thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian tới, đem tới nhiều lựa chọn giao dịch cho người mua để ở và đầu tư.

Xin cám ơn những chia sẻ của ông!