Nhận tiền đặt cọc bán nhà mà không bán nữa, phải bồi thường như thế nào?

Hợp đồng đặt cọc bán nhà là một trong những loại hợp đồng nằm trong sự điều chỉnh của luật dân sự. Và các cá nhân mua bán với nhau cần phải tôn trọng thỏa thuận ban đầu. Vậy pháp lý nhà ở quy định như thế nào về việc đã nhận tiền đặt cọc nhưng không bán nhà?

Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bồi thường với bên nhận đặt cọc bán nhà

Theo quy định của pháp luật dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ pháp lý nhà ở giữa các bên. Cụ thể khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận: Đặt cọc là hoạt động của một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) tiến hành giao một khoản tiền nhất định hoặc đá quý, kim khí quý hoặc những vật có giá trị khác cho bên nhận đặt cọc bán nhà. Việc giao tài sản đặt cọc có giá trị sẽ được thực hiện trong một thời hạn nhất định nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận.

Như vậy, xét về giá trị của hợp đồng đặt cọc bán nhà thì vào thời điểm các bên ký kết, hợp đồng này vẫn chưa có tính chuyển giao toàn bộ đối với quyền sở hữu đối với tài sản. Hợp đồng đặt cọc bán nhà chỉ mang tinh thần là tạo sự tin tưởng đối với hai bên trong việc cam kết thực hiện hợp đồng. Vì vậy, không thể tránh khỏi trường hợp một trong các bên không thực hiện theo đúng hợp đồng đặt cọc. 

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ giữa các bên (Nguồn: Luật Công Phúc)

Để bên đặt cọc yêu cầu bồi thường với bên nhận đặt cọc bán nhà nhưng không bán nữa thì chúng ta cần hiểu rõ những nội dung sau: 

+ Đối với trường hợp hợp đồng đặt cọc đã được giao kết thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ đi nhằm thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đây chính là một trong những nội dung quan trọng nhất trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc bán nhà.

+ Đối với trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng đúng theo thỏa thuận ban đầu thì tài sản được đem ra đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc;

+ Liên quan đến việc bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì sẽ phải có trách nhiệm trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, đồng thời sẽ phải chi trả một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp giữa các bên có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, Điều 360 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định đầy đủ những nội dung liên quan đến việc bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng: Trên thực tế nếu hành vi vi phạm nghĩa vụ có gây ra thiệt hại cho một cá nhân khác thì bên có nghĩa vụ sẽ phải tiến hành bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc có quyết định khác. Người tiến hành đặt cọc, nhằm bảo vệ quyền lợi của mình sẽ cần chứng minh thiệt hại thực tế diễn ra để yêu cầu bên nhận đặt cọc bán nhà thực hiện việc bồi thường theo đúng quy định nêu trên.

Như vậy, theo pháp lý nhà ở, trong trường hợp bên nhận đặt cọc có hành vi vi phạm nghĩa vụ thì bên đặt cọc có quyền được nhận lại toàn bộ tài sản đã đặt cọc ban đầu, đồng thời sẽ nhận được một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc nếu giữa các bên không có thỏa thuận khác.

Bên nhận đặt cọc nếu không bán nhà nữa phải bồi thường cho bên đặt cọc (Nguồn: Cafeland)

Bên nhận đặt cọc bán nhà có bị phạt vi phạm sau khi đã bồi thường không?

Phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc bán nhà là một trong những nội dung điều chỉnh quan hệ mua bán khi trên thực tế, một trong các bên là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc có hành vi vi phạm hợp đồng. Hiện nay hợp đồng đặt cọc khi tiến hành ký kết có thể được thỏa thuận thêm về điều khoản quy định phạt vi phạm này. 

Căn cứ vào khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm chính là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên, đã được ghi nhận trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm; 

Dựa trên tinh thần tự nguyện thỏa thuận ý chí giữa hai bên nên pháp lý nhà ở cho phép các bên hoàn toàn tự có quyền thỏa thuận về mức phạt vi phạm đối với hợp đồng ký kết, ngoại trừ trường hợp luật có liên quan những quy định khác; Đồng thời, các bên sẽ phải tiến hành thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không bồi thường thiệt hại hay vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại.

Đối với trường hợp các bên có thỏa thuận về phạm vi vi phạm nhưng không ghi nhận bất kỳ nội dung nào về việc vừa chịu phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm. 

Với những nội dung trên thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc bán nhà đã có ký kết với nhau về văn bản thỏa thuận mức phạt vi phạm thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận giữa các bên. Việc thực hiện bồi thường thiệt hại và việc nộp phạt vi phạm sẽ diễn ra đồng thời nếu như các bên có thỏa thuận về vấn đề này. Trường hợp các bên chỉ thỏa thuận phạt vi phạm thì bên vi phạm sẽ chỉ phải chịu mức phạt vi phạm, không cần phải bồi thường.

Bên nhận đặt cọc sẽ bị phạt vi phạm nếu có thỏa thuận này trong hợp đồng (Nguồn: Luật Tây Bắc)

Giải pháp Ký gửi bán nhà với OneHousing

OneHousing mang lại một giải pháp mua bán BĐS minh bạch, nhanh chóng và hiệu quả, giảm thiểu thời gian và công sức cho cả người bán và mua. 

Khi ký gửi bán nhà với OneHousing bạn sẽ nhận được nhiều lợi ích, cụ thể:

• Thanh khoản nhanh: Sau khi cung cấp thông tin ban đầu, bạn sẽ nhận được chào giá lần đầu trong vòng 10 phút. Khoảng từ 7 - 14 ngày giao dịch bán nhà của bạn sẽ hoàn thiện.
• Đảm bảo tin cậy vì bạn chỉ làm việc với duy nhất một đầu mối trong suốt quá trình giao dịch
• Đảm bảo bán được BĐS khi nhận được chào giá từ OneHousing.

Dưới đây là quy trình chi tiết khi bạn muốn ký gửi bán nhà qua OneHousing:

• Bước 1: Nhập thông tin căn nhà và nhận giá lần đầu từ OneHousing trong 10 phút.
• Bước 2: Xác thực thông tin bất động sản để nhận lịch thẩm định.
• Bước 3: OneHousing thẩm định nhà, gửi chào giá cuối cùng và hoàn tất thủ tục mua bán trong 7 - 14 ngày.

Trên đây là những thông tin liên quan đến cách xử lý của pháp lý nhà ở khi đã nhận tiền đặt cọc bán nhà nhưng không bán nữa. Bạn nên tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp luật và vận dụng đúng trong công việc cũng như cuộc sống.

Xem thêm

8 chiến lược thông minh để tiết kiệm tiền mua nhà trong vòng một năm

Chiến lược tiết kiệm: Người 30 tuổi dành 50% lương hàng tháng để mua nhà