Nhà ở giá bình dân 'biến mất' tại Hà Nội, TP.HCM và giải pháp tháo gỡ

Nhu cầu mua nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM chưa bao giờ hạ nhiệt. Mặc dù vậy, thời gian gần đây khách hàng mua bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn như giá nhà tăng cao, nguồn cung loại hình nhà ở thương mại bình dân cũng dần khan hiếm.

Vậy đâu là giải pháp nào để khắc phục tình trạng này? Bài viết này của OneHousing sẽ mang đến lời giải đáp rõ ràng.

Thực trạng thị trường nhà ở bình dân tại Hà Nội, TP HCM

Bất động sản cả nước nói chung, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM đang trải qua một giai đoạn hết sức khó khăn. Biến động của thị trường không chỉ ảnh hưởng đến người bán mà ngay cả người mua cũng gặp nhiều bất lợi.

Theo trang Vietnammoi, trong năm 2023, cả hai thành phố Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới đạt mức thấp nhất trong 10 năm qua. Tại Hà Nội có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Tại TP.HCM, thị trường còn kém “nhiệt” hơn khi chỉ ghi nhận khoảng 8.700 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

Nhà đất rao bán trên thị trường chủ yếu là “đất vàng” cho người có kinh tế khá giả (Nguồn: Báo Kinh tế Đô thị)

Tuy nhiên, giá bán lại ngày một tăng cao. Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán bất động sản sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4.6% so với nửa đầu năm và tăng 14.6% so với năm 2022. Tại TP.HCM, các sản phẩm mới sau khi hoàn thiện cũng được đưa ra thị trường với giá bán tăng khoảng 30% - 40% so với dự kiến ban đầu. Với mức giá này, những khách hàng thuộc phân khúc bình dân gần như không còn cơ hội sở hữu bất động sản sơ cấp với tài chính vừa túi tiền. 

Có rất nhiều nguyên nhân khiến nhà ở giá bình dân đang dần biến mất tại hai thành phố lớn nhất cả nước, chẳng hạn như:

• Tăng giá đất: Đất ở các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. Sự cạnh tranh giữa các dự án đầu tư và phát triển đô thị đã đẩy giá đất lên cao, làm cho việc xây dựng nhà ở bình dân trở nên khó khăn.
• Phát triển kinh tế và dân số tăng: Hà Nội và TP.HCM là hai trung tâm kinh tế, thu hút nguồn nhân lực từ các tỉnh lân cận. Sự gia tăng dân số đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt là trong phân khúc bình dân, tạo điều kiện cho thị trường đẩy giá.
• Chính sách quản lý đô thị: Việc quản lý đô thị không hiệu quả, thiếu kế hoạch và không đồng bộ đã góp phần làm cho việc phát triển nhà ở bình dân trở nên khó khăn. Các chính sách về quy hoạch hạ tầng và phát triển đô thị không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
• Thiếu nguồn cung mới: Sự khan hiếm nguồn cung mới là một vấn đề quan trọng. Cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây. Điều này khiến cho việc mua nhà ở bình dân trở nên khó khăn hơn.

Đặc biệt, có không ít dự án bắt đầu là phân khúc bình dân nhưng khi xây dựng xong bỗng được chủ đầu tư hô biến thành cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận.

Nhiều dự án được nhà đầu tư thổi giá lên cao để tối ưu hóa lợi nhuận (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Dự đoán trong giai đoạn 2024 - 2025, nguồn cung nhà ở thương mại bình dân mới vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm.

Giải pháp tháo gỡ thị trường nhà ở bình dân

Theo nhận định từ các chuyên gia, khách hàng muốn mua nhà ở bình dân chỉ có thể chờ thời điểm thị trường tái cấu trúc lại phân khúc. Hiện nay, Nhà nước đã và đang có những sửa đổi trong Luật đất đai và Luật nhà ở, mục tiêu chính là tạo cơ hội thuận lợi hơn cho người dân sở hữu tài sản nhà ở riêng.

Theo đó, các quy định về mức lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng khi xây dựng dự án và chính sách vay vốn ưu đãi sẽ giúp thị trường bình ổn trở lại.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital - đã chia sẻ việc sửa đổi chính thức Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (từ ngày 1/1/2025 bắt đầu có hiệu lực) đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở bình dân, vừa túi tiền.

Trong đó, quy định về lợi nhuận đối với các doanh nghiệp xây dựng dự án nhà ở xã hội là một điểm nổi bật. Quy định này cho phép doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Quy định về lợi nhuận với các doanh nghiệp xây dựng dự án nhà ở xã hội thúc đẩy phát triển các sản phẩm bình dân (Nguồn: Báo Xây dựng)

Ngoài ra, tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc 20% diện tích sàn nhà ở dự án cũng là phần trăm được sử dụng để kinh doanh thương mại. Điều này sẽ tạo thêm động lực cho các nhà đầu tư xây dựng nhiều dự án nhà ở bình dân mới. Khi cung và cầu cân bằng, giá bán sẽ giảm đi và cơ hội sở hữu nhà ở giá rẻ của người dân cũng được phục hồi.

Tóm lại, các chính sách và quy định được đưa ra nhằm tái cấu trúc các phân khúc nhà ở trên thị trường là giải pháp duy nhất để nhà ở bình dân xuất hiện trở lại. Nếu muốn sở hữu nhà riêng trong thời điểm khó khăn này, người mua buộc phải lập chiến lược đầu tư để gia tăng mức tài chính cá nhân hoặc ưu tiên cho các sản phẩm thứ cấp.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Chất lượng của căn hộ giá bình dân tại Vinhomes Smart City như thế nào?

Chất lượng của căn hộ giá bình dân tại Vinhomes Ocean Park Gia Lâm như thế nào?