Nhà giá rẻ phải chăng sẽ bùng nổ từ năm 2024?

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản của Việt Nam trong năm 2024 sẽ dần phục hồi và thay đổi theo chiều hướng tích cực. Trong đó nhà giá rẻ Hà Nội và các tỉnh thành khác sẽ trở thành điểm tựa cơ bản cho quá trình tái cấu trúc sản phẩm và là giải pháp “phá băng” cho thị trường. 

Tìm hiểu xem tình hình nhà ở giá rẻ và nhận định từ chuyên gia về sự phát triển của loại hình bất động sản này (Nguồn: Báo Người lao động)

Thị trường nhà giá rẻ thời gian qua thế nào?

Trong khoảng thời gian từ 2021 đến 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP. Hồ Chí Minh. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, vào năm 2022, nhà giá rẻ Hà Nội bán giá 25 triệu đồng/m2 đã không còn. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội mới nhỏ giọt và đang đối mặt với nhiều khó khăn.

Trong 12 tháng năm 2023, tình trạng lệch pha giữa nhà giá cao và nhà giá thấp đã đạt đỉnh. Tỷ trọng nhà cao cấp ngày càng tăng, nhà giá rẻ giảm gây ra sự mất cân bằng trên thị trường và đe dọa sự phát triển bền vững.

Savills Việt Nam (Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills) ghi nhận trong quý III/2023, phân khúc căn hộ bình dân có hơn 650 giao dịch, cao gấp 3 lần căn hộ trung cấp và gấp 15 lần so với căn hộ hạng sang.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhiều lần nhận định, phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu cao nhưng thiếu nguồn cung trầm trọng. Trong năm 2022, Hà Nội có hơn 28.800 sản phẩm (gồm cả hàng tồn kho) nhưng chỉ có gần 3.400 căn hộ bình dân. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong số 27.400 căn hộ chào bán trên thị trường, chỉ có 128 căn hộ thuộc phân khúc bình dân.

Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người dân luôn ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở giá rẻ lại rất khan hiếm và khó cải thiện trong thời gian ngắn bởi chi phí phát triển quỹ đất đang tiếp đà tăng.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - chia sẻ với phóng viên VnExpress: “Khác với cuộc khủng hoảng năm 2011 là dư cung, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản hiện nay là dư cầu. Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung. Nhưng cần nhấn mạnh rằng, dư cầu ở phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp”.

Phân khúc nhà giá rẻ Hà Nội và các thành phố lớn khác đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Nhà giá rẻ phải chăng sẽ bùng nổ từ năm 2024?

Đề án, đề xuất được đưa ra 

Sau hội nghị về thị trường bất động sản ngày 17/02/2023, dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn đang hướng tới cơ cấu lại sản phẩm nhà ở và ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh việc nới các chính sách, điều kiện để tăng cung phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu thật này, nhiều giải pháp về vốn được xem xét.

Cụ thể, Chính phủ dự định đề xuất Quốc Hội dành gói tín dụng trị giá khoảng 110.000 tỷ đồng (tương đương 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022 - 2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn. Đây là một hình thức tương tự như gói 30.000 tỷ đồng đã được triển khai trong giai đoạn 2013 - 2016. Theo đó, chủ đầu tư dự án sẽ được vay ưu đãi 50% số tiền trong gói tín dụng, tức là khoảng 55.000 tỷ đồng. Phần còn lại sẽ cho người có nhu cầu mua nhà vay. Tuy nhiên sau đó, Bộ Xây dựng đã hủy bỏ phương án này.

Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đang xem xét một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội. 4 ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho phân khúc nhà ở xã hội. Gói này có ãi suất ưu đãi khoảng 7,7%/năm (với người mua, thuê mua nhà) và 8,2%/năm với chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cuối tháng 11/2023, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) nhìn nhận việc lãi suất của gói này thấp hơn 1,5% - 2% vay thương mại thông thường đã hỗ trợ một phần cho chủ đầu tư, người mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng "thực chất vẫn chưa phải là tín dụng ưu đãi". Bởi lãi suất vẫn hơn mức vay nhà ở xã hội trước đó, điều chỉnh 6 tháng/lần, thời hạn ưu đãi cũng ngắn (5 năm) gây bất an cho người vay.

Do đó để đạt mục tiêu “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đã được Thủ tướng phê duyệt vào đầu năm 2023 và mục tiêu hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trên cả nước vào năm 2024, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư xây dựng lại gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng trước đó. (Nguồn: VnExpress)

Số lượng căn nhà ở xã hội các địa phương đăng ký hoàn thành trong năm 2024 (Nguồn: Bộ Xây dựng)

Những biện pháp về vốn này sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và giúp giải quyết vấn đề khan hiếm nhà ở giá rẻ. Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp và tầng lớp lao động sớm sở hữu được nhà ở tại các thành phố lớn. Việc tạo ra các gói tín dụng ưu đãi và lãi suất thấp còn giúp người mua nhà giảm gánh nặng tài chính và đẩy mạnh sự phát triển của thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm theo xu hướng thị trường

Từ cuối năm 2023, nhiều đơn vị đã bắt đầu xây dựng chiến lược, tập trung phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu lớn của người dân. Hàng loạt dự án nhà ở xã hội sắp được ra mắt thị trường. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Happy Home của chủ đầu tư Vinhomes có kế hoạch ra mắt thị trường trong năm 2024; Nhà ở xã hội Nam Tràng Cát ở quận Hải An, TP Hải Phòng (khoảng 28ha, với 4.000 căn hộ cao tầng và 300 căn hộ thấp tầng); Nhà ở xã hội Quảng Trị (khoảng 2ha, với 100 căn hộ thấp tầng); Nhà ở xã hội Cam Ranh (khoảng 87ha, với 4.100 căn hộ thấp tầng).

Theo chia sẻ của lãnh đạo Vinhomes, việc khởi công xây dựng các dự án nhà ở xã hội mới không chỉ góp phần xây dựng thương hiệu của Vinhomes mà còn đóng góp tích cực vào nguồn cung cũng như sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Nhà ở xã hội của chủ đầu tư Vinhomes giúp tăng nguồn cung đáng kể cho thị trường bất động sản năm 2024 (Nguồn: Vinhomes)

Chia sẻ từ chuyên gia

Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ: “Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Sự tham gia của các chủ đầu tư trong cuộc đua phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân cũng sẽ từng bước thu hẹp khoảng cách lệch pha cung - cầu. Thời gian tới, với trợ lực từ chính sách tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực. Luật Nhà ở (sửa đổi) mới thông qua với nhiều quy định gỡ khó cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp, đơn vị tham gia phát triển phân khúc này. Từ đó giúp người có thu nhập thấp tiếp cận nhanh hơn với loại hình này.”

Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết: “Để thị trường bất động sản phục hồi cần tập trung toàn bộ nguồn lực vào phân khúc nhà ở giá rẻ, gồm cả nhà ở xã hội để khơi thông nguồn vốn cho thị trường. Điều này phụ thuộc rất lớn vào việc chính quyền địa phương có tạo điều kiện để phát triển phân khúc này hay không. Đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được. Chính sách phải tạo điều kiện thuận lợi để người dân yên tâm bỏ tiền ra mua nhà, tạo ra thanh khoản lớn. Khi đó, thị trường bất động sản mới thoát được giai đoạn khó khăn.” (Nguồn: stockbiz).

Chia sẻ với báo VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực. “Nếu được triển khai nhanh, nó sẽ góp phần rút ngắn chênh lệch cung cầu nhà ở. Bởi thời gian qua, thị trường địa ốc khan hiếm nhà ở bình dân vừa túi tiền đến mức 2 năm gần đây không có sản phẩm nào được mở bán mới, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cũng đang thiếu hụt.”.

Như vậy, nhà giá rẻ Hà Nội và các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Nguồn cung phân khúc này dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2024. Nếu khách hàng có dự định mua loại hình nhà ở này cần nắm được các điều kiện, chính sách cũng như biết cách quản lý rủi ro và chiến lược an toàn để đảm bảo giao dịch thành công và bảo vệ tài chính của mình.

Xem thêm

Trái phiếu bất động sản bước qua thời kỳ khó khăn, có nên đầu tư ngay lúc này?

Bất động sản năm 2024: Đâu là loại hình đầu tư hấp dẫn nhất?