Nhà đất Hà Nội giá leo thang, người mua cần cẩn trọng

Mặc dù nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với khó khăn trong năm nay nhưng trong thực tế, thị trường nhà đất tại Hà Nội, đặc biệt là phân khúc chung cư, bất ngờ trở nên sôi động với việc giá nhà đất tăng đột ngột và gây hoang mang cho người dân.

Thị trường nhà đất trở nên sôi động với việc giá nhà đất tăng đột ngột và gây hoang mang cho người dân (Nguồn: cafebiz)

Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về tình trạng "nóng" của giá và lượng giao dịch, người dân hoặc nhà đầu tư cần phải đánh giá một cách khách quan và chính xác. Điều này giúp người mua có thể lựa chọn các phương án tài chính phù hợp và hiệu quả, tránh được những rủi ro từ việc "thổi" giá.

Giá nhà chung cư tăng chóng mặt

Thống kê từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho thấy, trong quý 1 năm nay, thị trường chuyển nhượng nhà đất tại Hà Nội đã ghi nhận khoảng 15.000 - 16.000 giao dịch, với sự sôi động của phân khúc chung cư chiếm gần 42%. Nhìn chung, số liệu này cho thấy sự tăng trưởng tích cực trong thị trường bất động sản.

Thị trường nhà chung cư sôi động trở lại (Nguồn: nguoiduatin)

Tuy nhiên, vấn đề đáng chú ý là tình hình tăng giá "nóng" của thị trường chung cư. Theo khảo sát của các công ty tư vấn bất động sản, trong 4 năm trở lại đây, giá nhiều dự án đã tăng đến 77% so với giá ban đầu. Lý do đến từ việc có nhiều dự án vướng ách tắc về pháp lý khiến hầu như không có thêm nguồn cung mới. Ngoài ra, một bộ phận đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã đẩy giá nhà cao bất thường khi đến tay người có nhu cầu ở thực.

Những biến động này được thể hiện rõ qua ví dụ của khu tái định cư Nam Trung Yên, nơi mà giá chuyển nhượng căn hộ đã tăng đáng kể chỉ sau một thời gian ngắn. Tương tự, tại nhiều dự án khác như Chung cư Tecco Garden và Blue Star, giá căn hộ cũng đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây.

Đất nền cũng tăng giá trở lại

Không chỉ ở phân khúc chung cư, giá đất nền và các loại hình nhà ở khác cũng đang trở lại với mức tăng giá đáng kể. Theo số liệu khảo sát, có khoảng 72% giao dịch đất thổ cư được tập trung chủ yếu tại 6 quận trung tâm. Đây được xem là các khu vực có nguồn cung đất thổ cư đa dạng và mức giá hấp dẫn hơn so với các quận nội thành khác.

 Giá đất nền và các loại hình nhà ở khác cũng đang trở lại với mức tăng giá đáng kể (Nguồn: vnexpress)

Đáng chú ý, thị trường đất nền tại một số huyện ven đô như Thạch Thất, Đan Phượng, Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông, Mê Linh và Gia Lâm không còn tình trạng phải bán đất với giá thấp hơn giá mua để cắt lỗ. Giá đất đã bắt đầu ổn định từ cuối quý 3 năm trước và hiện đã có dấu hiệu tăng trở lại, tuy nhiên, thanh khoản của thị trường vẫn chưa đạt được sôi động.

Nguy cơ của giá "ảo" đối với người mua

Thị trường chung cư Hà Nội liên tục đạt đỉnh mới, đẩy nhiều người dân đang tìm nhà ở vào tình trạng lo lắng. Thu nhập của họ vẫn còn quá thấp so với giá căn nhà đang được rao bán, mặc dù nó được xem là ở mức bình dân. 

Giá một căn nhà chung cư ở nội thành Hà Nội tương đương với khoảng 45 năm thu nhập bình quân của một người lao động. Hà Nội vì thế lọt vào top các thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới (Theo Net credit - nền tảng thuộc công nghệ Innova International tại Mỹ vừa đưa ra). Theo số liệu thống kê, năm 2023 thu nhập bình quân của Hà Nội đạt khoảng 150 triệu/người, mức tăng trung bình thu nhập bình quân đầu người là 6%/năm, trong khi đó mức tăng giá căn hộ là 13%/năm (từ năm 2019 đến nay). Như vậy tốc độ tăng giá nhà cao hơn gấp đôi so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. 

Tuy nhiên, liệu giá nhà đất có phản ánh thực tế về giá trị của đất đai, hay chỉ là kết quả của các chiến lược "thổi" giá từ nhà đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản và các bên môi giới?

Tốc độ tăng giá nhà cao hơn gấp đôi so với tốc độ tăng thu nhập của người dân (Nguồn: cafef)

Dữ liệu cuối năm trước cho thấy Hà Nội vẫn còn khoảng 27.500 căn chung cư tồn kho, chủ yếu là các căn hộ trung và cao cấp (chiếm 85%), trong khi căn hộ sơ cấp chỉ chiếm 9%. Điều này cho thấy nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không đáng lo ngại, mà là vấn đề nằm ở nguồn cung căn hộ xã hội và giá rẻ. Một số nhà đầu tư và công ty bất động sản đã tận dụng thông tin này để dự báo thiếu minh bạch trên thị trường và tìm cách đẩy giá lên cao. Nhiều người dân theo tâm lý đám đông, tin rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng, dẫn đến việc mua nhà một cách vội vã. Nhưng thực tế, các chủ nhà và chủ đất đã tự tăng giá bán một cách phi lý dựa trên thông tin được lan truyền trên mạng.

"Sự tăng giá ảo của nhà đất giúp các nhà đầu tư và môi giới có lợi thế, nhưng lại tạo ra rủi ro lớn cho người mua, gây ra sự bất ổn trong kinh tế. Nếu giá tiếp tục tăng và nhu cầu thực sự không được đáp ứng, sẽ tạo ra hiện tượng đầu cơ và làm rối loạn thị trường bất động sản" - một chuyên gia lưu ý.

Đáng chú ý, trong khi giá nhà đất ở Hà Nội, đặc biệt là chung cư đang tăng mạnh từng ngày, Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội cho biết không có biến động đáng kể trong việc đăng ký nhà đất, bao gồm đất thổ cư và căn hộ chung cư. Thậm chí, số lượng hồ sơ đăng ký sau Tết Nguyên đán giảm đi một nửa so với cùng kỳ năm trước. Ví dụ, tháng 11/2023, văn phòng tiếp nhận hơn 22.000 hồ sơ, trong khi tháng 2 vừa qua chỉ có hơn 10.000 hồ sơ. (Nguồn: vietnamplus)

Một số công chứng viên cũng ghi nhận rằng sau Tết, số lượng người đến công chứng sang tên nhà đất đã tăng lên nhưng không đáng kể. Trung bình, mỗi văn phòng công chứng ở quận Cầu Giấy chỉ thực hiện 3 - 4 hồ sơ mỗi ngày, trong khi văn phòng ở quận Long Biên thực hiện khoảng 10 hồ sơ mỗi ngày.

Một số chuyên gia cho rằng việc thao túng thị trường bất động sản để tạo ra giá "ảo" là rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, tương tự như thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến thị trường bất động sản trở nên không minh bạch và không ổn định, trong khi chưa có chế tài mạnh mẽ từ phía Nhà nước để xử lý.

Tuy nhiên Từ những thông tin thực tế trên cùng với những chính sách quyết liệt từ Chính phủ nhằm giải quyết các vấn đề trên thị trường bất động sản, đặc biệt là việc xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, các chuyên gia cũng dự báo nguồn cung sẽ dần được cải thiện và giá nhà sẽ ổn định trong thời gian tới.

Xem thêm

Cơ hội cho môi giới bất động sản: Sàn giao dịch vào cuộc đua tuyển môi giới

Bất động sản thống trị thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 3/2024