Nhà đất bị quy hoạch, tranh chấp: Cách nhận biết và hướng giải quyết

Việc hiểu rõ các thủ tục mua bán nhà và nhận biết đất đang quy hoạch hoặc có tranh chấp là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi của người dân trong giai đoạn mua nhà. Vì chỉ khi nắm vững những kiến thức này, người mua mới có thể đưa ra quyết định chính xác, tránh được những rủi ro không đáng có. Hiện nay, có nhiều phương pháp để kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất, thông tin dưới đây sẽ làm rõ các cách nhận biết này. 

Cách nhận biết nhà đất có liên quan đến quy hoạch, dự án công cộng

Việc xác định một thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không là bước quan trọng trong thủ tục mua bán nhà trước khi đưa ra quyết định giao dịch bất động sản.

Nhận biết nhà đất bị quy hoạch hoặc tranh chấp trước khi mua bán (Nguồn: Báo Lao động)

Quy hoạch đất đai được hiểu là việc Nhà nước phân bổ quỹ đất cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng và các công trình công cộng. Điều này được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013.

Để tránh rủi ro khi giao dịch, người mua có thể tìm hiểu thông tin quy hoạch thông qua nhiều kênh chính thống. Trước tiên, việc kiểm tra thông tin ghi chú trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là cách đơn giản nhất, bởi các thông tin về quy hoạch thường được ghi rõ trong phần này.

Ngoài ra, người mua có thể trực tiếp đến UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện để được hướng dẫn chi tiết về tình trạng quy hoạch của thửa đất. Đây là nguồn thông tin đáng tin cậy giúp người mua đưa ra quyết định chính xác.

Một cách khác là liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin. Mặc dù phải trả phí, nhưng đây là kênh chính thống giúp người mua nắm bắt đầy đủ thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Trong thời đại số hóa, nhiều địa phương đã triển khai hệ thống tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thông qua cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện/quận. Tuy nhiên, người dân nên kết hợp nhiều phương thức tra cứu khác nhau để có thông tin chính xác và đầy đủ nhất.

Bên cạnh đó, việc tham khảo ý kiến từ các công ty dịch vụ bất động sản uy tín cũng là một kênh tham khảo hữu ích. Tuy nhiên, người mua nên luôn xác minh lại thông tin từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính chính xác và tránh những rủi ro không đáng có trong giao dịch bất động sản.

Các bước kiểm tra tình trạng quy hoạch tại cơ quan chức năng

Việc kiểm tra tình trạng quy hoạch đất đai tại cơ quan chức năng là một quy trình quan trọng được quy định cụ thể trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Quy trình này giúp người dân có thể tiếp cận thông tin chính xác và đáng tin cậy về tình trạng quy hoạch của thửa đất họ quan tâm.

Thực hiện các bước điền thông tin và nộp phí dịch vụ tại cơ quan chức năng (Nguồn: Bất động sản)

Theo quy định hiện hành, người dân có thể bắt đầu quy trình bằng việc nộp phiếu yêu cầu thông tin đến Văn phòng đăng ký đất đai. Phiếu này có thể được nộp qua nhiều kênh khác nhau, tạo sự thuận tiện cho người dân. Các kênh nộp hồ sơ bao gồm Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công các cấp, nộp trực tiếp tại văn phòng, gửi qua đường bưu điện hoặc các phương tiện điện tử được phép khác.

Sau khi tiếp nhận phiếu yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xử lý và thông báo chi phí dịch vụ cung cấp thông tin cho người yêu cầu. Tuy nhiên lưu ý rằng cơ quan chức năng cũng có quyền từ chối cung cấp thông tin trong một số trường hợp nhất định, nhưng phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do trong vòng hai ngày làm việc.

Người dân cần đặc biệt chú ý đến các yếu tố có thể dẫn đến việc từ chối cung cấp thông tin. Những trường hợp này bao gồm phiếu yêu cầu không rõ ràng, thiếu thông tin người yêu cầu, mục đích sử dụng không phù hợp quy định, hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc nắm rõ những điều này sẽ giúp quá trình yêu cầu thông tin diễn ra thuận lợi hơn.

Kết thúc quy trình, sau khi người yêu cầu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng sẽ cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo đúng yêu cầu đã nêu trong phiếu. Quy trình này đảm bảo tính minh bạch và chính xác của thông tin quy hoạch đất đai, giúp người dân có cơ sở đáng tin cậy cho các quyết định liên quan đến bất động sản của mình.

Thời gian nhận kết quả phụ thuộc vào tính chất của thông tin được yêu cầu. Đối với những thông tin có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, người dân có thể nhận kết quả ngay trong ngày làm việc, trừ trường hợp nộp sau 15 giờ sẽ nhận vào ngày làm việc kế tiếp. Với những thông tin chưa có sẵn, thời gian xử lý có thể kéo dài đến 3 ngày làm việc. Trong những trường hợp đặc biệt cần thêm thời gian để xem xét, tổng hợp hoặc lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thời hạn có thể được gia hạn nhưng không vượt quá 15 ngày làm việc. Ngoài ra, nếu có thỏa thuận riêng giữa cơ quan cung cấp thông tin và người yêu cầu, thời gian trả kết quả sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đó.

Rủi ro pháp lý khi mua nhà đất vướng quy hoạch hoặc tranh chấp

Việc mua nhà đất vướng quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho người mua. Trước hết, khi thửa đất nằm trong quy hoạch, chủ sở hữu sẽ bị hạn chế đáng kể các quyền sử dụng. Họ không thể tự do xây dựng, cải tạo hay sửa chữa công trình trên đất mà không có sự cho phép của chính quyền địa phương.

Ngay cả khi được cấp phép xây dựng, chủ đất phải cam kết sẵn sàng tháo dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch. Điều này có thể dẫn đến tổn thất tài chính lớn do chi phí xây dựng và tháo dỡ, chưa kể đến việc mất nơi ở.

Mua nhà đất dính quy hoạch hoặc tranh chấp mang đến nhiều rủi ro về sau (Nguồn: Luật Phúc Cầu)

Một rủi ro đáng kể khác là tình trạng quy hoạch treo kéo dài. Khi dự án quy hoạch không được triển khai trong thời gian dài, giá trị bất động sản sẽ sụt giảm đáng kể do người mua e ngại những ràng buộc pháp lý trong thủ tục mua bán nhà. Điều này đặc biệt bất lợi đối với các nhà đầu tư mong muốn sinh lời từ bất động sản. 

Ngoài ra, việc chuyển nhượng hay thế chấp những thửa đất này cũng gặp nhiều khó khăn do các tổ chức tín dụng thường không chấp nhận bất động sản vướng quy hoạch làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng quy hoạch trước khi giao dịch là bước quan trọng không thể bỏ qua để bảo vệ quyền lợi người mua.

Giải pháp để xử lý tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Trong quá trình và thủ tục mua bán nhà, người mua phát hiện đã mua phải đất dính quy hoạch, bạn có thể thực hiện một số giải pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. 

Trước hết, cần xác định xem người bán có cố tình che giấu thông tin về quy hoạch hay không. Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu người bán cố ý che giấu thông tin về quyết định thu hồi đất, người mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối và đòi lại tiền đặt cọc.

Bước tiếp theo là rà soát kỹ nội dung hợp đồng chuyển nhượng. Nếu trong hợp đồng có điều khoản cam kết đất không thuộc diện quy hoạch, người mua có cơ sở pháp lý để yêu cầu người bán hoàn trả tiền. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, người mua có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.

Rà soát kỹ lưỡng các thông tin điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà (Nguồn: Luật sư X)

Đối với đất đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp và thừa kế nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Nếu đất đã có trong kế hoạch sử dụng hàng năm, chủ đất cần xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện sửa chữa, cải tạo công trình hiện có.

Đặc biệt, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng đất có quyền xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Bài viết trên cung cấp đến các nhà đầu tư và người mua nhà về một thủ tục mua bán nhà quan trọng là cách nhận biết đất có bị dính quy hoạch tranh chấp hay không. Việc nắm rõ các quy trình và thủ tục mua bán nhà trên đây sẽ giúp mọi giao dịch bất động sản trở nên an toàn hơn.

Xem thêm

Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Mua bán nhà đất ủy quyền: Ai chịu thuế? Những rủi ro & lưu ý cần biết