Nguồn vốn bất động sản TP. HCM 2024: Tín dụng liệu còn là kênh chính?

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản TP. HCM tiếp tục đứng trước nhiều thách thức và cơ hội mới. Khi tín dụng ngân hàng ngày càng siết chặt, liệu tín dụng có còn là kênh dẫn vốn chủ đạo, hay đã đến lúc các nguồn vốn khác vươn lên chiếm lĩnh thị trường? Cùng tìm hiểu thực trạng và dự báo về xu hướng huy động vốn 2025 trong bài viết sau đây!

Tổng quan về các kênh huy động vốn cho bất động sản

Tại Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn thông qua các kênh dưới đây.

Tín dụng ngân hàng

Tín dụng ngân hàng là kênh huy động vốn truyền thống và phổ biến nhất của doanh nghiệp bất động sản TP. HCM nói riêng và Việt Nam nói chung. Các doanh nghiệp tiến hành vay vốn từ ngân hàng để phát triển dự án, trong khi người mua nhà cũng sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để sở hữu bất động sản. 

Tuy nhiên, kể từ năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt chính sách tín dụng nhằm giảm rủi ro. Do đó, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm thêm các nguồn vốn khác để duy trì hoạt động và phát triển dự án.

Tín dụng ngân hàng là kênh huy động vốn truyền thống và phổ biến nhất (Ảnh: Techcombank)

Phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp 

Bên cạnh nguồn vốn vay truyền thống, phát hành cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp là giải pháp quan trọng giúp các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.

• Cổ phiếu: Việc phát hành cổ phiếu giúp doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu mà không phải chịu áp lực trả nợ như vay ngân hàng. Khi cổ phiếu được niêm yết, công ty dễ huy động vốn trong tương lai.
• Trái phiếu: Quyền kiểm soát công ty không bị ảnh hưởng khi huy động vốn theo cách thức này. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải có dòng tiền ổn định để trả lãi và gốc khi đến hạn.

Phát hành cổ phiếu, trái phiếu giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh từ các nhà đầu tư (Ảnh: kế toán Trường Thành)

Kênh huy động vốn này góp phần hạn chế rủi ro từ chênh lệch kỳ hạn và biến động tiền tệ trong bảng cân đối kế toán - yếu tố từng dẫn đến khủng hoảng tiền tệ Đông Á. Đồng thời, thị trường còn thúc đẩy minh bạch hóa, nâng cao trách nhiệm giải trình, cải thiện định giá tài sản và quản trị doanh nghiệp (bao gồm kiểm soát rủi ro), qua đó hỗ trợ sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.

Vốn từ quỹ đầu tư 

Quỹ đầu tư BĐS (REIT) là hình thức đầu tư gián tiếp vào bất động sản, trong đó nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ thay vì sở hữu trực tiếp nhà đất. Lợi nhuận được tạo ra từ các hoạt động đầu tư và phân phối dưới dạng cổ tức định kỳ. 

Do đó, quỹ đầu tư có thể cung cấp nguồn vốn lớn cho các dự án bất động sản, đồng thời nâng cao uy tín và giá trị của dự án. Mặt khác, việc tiếp cận vốn từ các quỹ đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phải có dự án tốt, tiềm năng sinh lời cao và đáp ứng được các tiêu chuẩn khắt khe của quỹ.

Để huy động vốn, doanh nghiệp cần đáp ứng các tiêu chí khắt khe (Ảnh: Reatimes)

Vốn FDI (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

Không chỉ giúp các doanh nghiệp trong nước có thêm nguồn lực tài chính, dòng vốn FDI còn mang đến cơ hội tiếp cận phong cách kiến trúc hiện đại, hệ thống tiện ích và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời, FDI giúp nâng cao năng lực quản trị và tăng cường tính minh bạch trong hoạt động của doanh nghiệp. 

Dòng vốn FDI là giải pháp hỗ trợ kịp thời cho chủ đầu tư bất động sản TP. HCM (Ảnh: Báo Thanh Niên)

Huy động vốn từ khách hàng 

Đây là kênh huy động vốn hiệu quả, giúp doanh nghiệp có nguồn tiền mặt để triển khai dự án. Tuy nhiên, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng nếu dự án không được triển khai đúng tiến độ hoặc gặp vấn đề pháp lý.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng cách bán trước các sản phẩm (Ảnh: Báo Công lý)

Tín dụng ngân hàng: Lãi suất vay mua nhà, siết tín dụng có còn ảnh hưởng?

Dù có sự dịch chuyển trong cơ cấu nguồn vốn nhưng không thể phủ nhận rằng tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò trọng yếu đối với thị trường bất động sản TP. HCM. Theo Báo cáo Quý IV/2024 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount dư nợ tín dụng bất động sản năm 2024 có xu hướng tăng cao hơn so với mức độ tăng trưởng dư nợ của nền kinh tế.

Tăng trưởng dư nợ nền kinh tế thấp hơn so với dư nợ bất động sản trong năm 2024 (Ảnh: One Mount)

Tuy nhiên, bức tranh tín dụng bất động sản đã có sự phân hóa rõ nét:

• Tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng trưởng chậm lại.
• Tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng hai con số. 

Điều này phản ánh dòng vốn huy động của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng.

Trái phiếu doanh nghiệp: Thị trường phục hồi hay vẫn khó khăn?

Trong năm 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa có tín hiệu cải thiện khả quan. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục duy trì ở mức thấp. 

Kênh huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp chưa được cải thiện (Ảnh: One Mount)

Tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản chỉ chiếm 26% tổng lượng phát hành trong năm 2024, giảm mạnh so với mức 42% vào năm 2021. Con số này phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và những thách thức trong huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản cả nước, đặc biệt là bất động sản TP. HCM.

Dự báo áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản trong giai đoạn 2025 - 2026 sẽ tiếp tục ở mức cao, với tỷ trọng 41% vào năm 2025 và tỷ trọng 42% vào năm 2026. Đây là một thách thức lớn vì doanh nghiệp bất động sản không chỉ đối mặt với việc thiếu hụt nguồn vốn mới mà còn phải xử lý các khoản nợ đến hạn. 

FDI và dòng vốn ngoại: Bất động sản có tiếp tục là điểm sáng hút vốn?

Giai đoạn 2018 - 2024 đánh dấu một bước tiến vượt bậc trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Tổng vốn đăng ký và vốn thực hiện đều đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, vốn đăng ký đạt 38 tỷ USD và vốn thực hiện chạm mốc 25 tỷ USD.

Bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong việc thu hút FDI (Ảnh: One Mount)

Bất động sản tiếp tục khẳng định vị thế quan trọng trong nền kinh tế khi đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI, chỉ xếp sau lĩnh vực sản xuất công nghiệp. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản chiếm khoảng 16,51% tổng vốn FDI, tương đương 6,3 tỷ USD. Những con số ấn tượng này phản ánh niềm tin ngày càng lớn của các nhà đầu tư ngoại vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Dấu ấn của các “ông lớn” trong bức tranh FDI tại Việt Nam năm 2024:

• Tập đoàn CapitaLand rót 661 triệu USD để phát triển khu đô thị tại Việt Nam.
• Sumitomo Forestry, NTT Urban Development và Kumagai Gumi Co. Ltd hợp tác với Kim Oanh Group để triển khai dự án The One World tại Bình Dương.

Việt Nam đang “lọt mắt xanh” của các nhà đầu tư ngoại (Ảnh: Tạp chí Thương hiệu và Công luận)

Mặc dù có những khó khăn nhất định, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là nguồn vốn chủ đạo của doanh nghiệp bất động sản TP. HCM trong năm 2025. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng cải thiện sau thời gian trầm lắng, trong khi đó dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Xem thêm

Khu Đông TP. HCM vẫn là điểm sáng của thị trường căn hộ?

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng TP. HCM có triển vọng không?