Người mua nhà cần nộp những loại thuế, phí gì? Cách tính & lưu ý quan trọng

Khi giao dịch bất động sản, ngoài giá trị căn nhà, người mua còn phải chi trả nhiều loại thuế phí mua nhà như lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ. Việc nắm rõ cách tính các khoản phí này giúp người mua tránh phát sinh chi phí không cần thiết, đồng thời đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật. Vậy thuế bán nhà do ai chịu? Cách tính các loại phí ra sao? Dưới đây là những thông tin quan trọng mà người mua nhà cần biết.

Danh sách các khoản thuế và phí mà người mua nhà phải chịu

Khi mua nhà, người mua phải chịu một số khoản thuế và phí theo quy định của pháp luật. Cụ thể bao gồm:

Lệ phí trước bạ: Người mua phải nộp 0.5% giá trị nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu.

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà

Đây là khoản phí khi công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Mức phí tính theo giá trị hợp đồng, dao động từ 50.000 đồng đến tối đa 70 triệu đồng/trường hợp.

Phí thẩm định hồ sơ

Khoản phí này áp dụng trong một số trường hợp khi thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mức phí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tùy theo diện tích đất, mức độ phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất.

Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu

Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu áp dụng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mức lệ phí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và có sự chênh lệch giữa tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, khu vực nội thành và ngoại thành.

Thuế thu nhập cá nhân ( áp dụng trong một số trường hợp)

Theo quy định, người bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận, người mua có thể phải chịu khoản thuế này thay cho người bán.

Phí đăng ký biến động đất đai

Áp dụng khi có thay đổi về quyền sở hữu nhà, đất sau giao dịch mua bán.
Mức phí đăng ký biến động đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Người mua nhà phải chi trả nhiều loại thuế và phí, trong đó lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ là bắt buộc. Ngoài ra, có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận chịu thay người bán) và phí đăng ký biến động đất đai, mức phí cụ thể do từng địa phương quy định.

Giao dịch mua bán nhà cần thực hiện chi trả nhiều loại thuế và phí (Nguồn: Luật Minh Khuê)

Cách tính lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng bất động sản

Người mua bất động sản sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật. Mức đóng lệ phí trước bạ được tính theo hai trường hợp:

Khi giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

Công thức tính như sau: Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá chuyển nhượng

Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp này áp dụng khi nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà đất, hoặc khi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Mức tính cụ thể như sau:

Trường hợp đối với đất: Lệ phí trước bạ = 0.5% x diện tích x giá 01 mét vuông tại Bảng giá đất
Trường hợp đối với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x giá 1 mét vuông x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

Các yếu tố trong công thức cụ thể như sau:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ: Toàn bộ diện tích sàn (bao gồm cả công trình phụ).
Giá 1m2 nhà: Giá thực tế xây dựng mới do UBND cấp tỉnh quy định.
Tỷ lệ chất lượng còn lại: Được UBND cấp tỉnh ban hành, phản ánh tình trạng nhà cũ hay mới.
Nếu giá trên hợp đồng cao hơn giá nhà đất do UBND quy định, sẽ dùng giá hợp đồng để tính.
Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND quy định, sẽ dùng bảng giá đất, giá xây dựng và tỷ lệ chất lượng còn lại để tính.

Người mua bất động sản sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật (Nguồn: Bình Phước)

Các loại phí khác như công chứng, thẩm định hồ sơ, cấp sổ đỏ

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà

Theo quy định tại điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC, tổ chức, cá nhân khi thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch hoặc bản dịch, cấp bản sao văn bản công chứng đều phải nộp phí công chứng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

Mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà cụ thể như sau:

Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng/trường hợp.
Từ 50 triệu đồng - 100 triệu đồng: 100.000 đồng/trường hợp.
Trên 100 triệu đồng - 1 tỷ đồng: 0.1% giá trị tài sản hay giá trị hợp đồng, giao dịch.
Trên 1 tỷ đồng - 3 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0.06% phần giá trị vượt 1 tỷ đồng.
Trên 3 tỷ đồng - 5 tỷ đồng: 2.2 triệu đồng + 0.05% phần giá trị vượt 3 tỷ đồng.
Trên 5 tỷ đồng - 10 tỷ đồng: 3.2 triệu đồng + 0.04% phần giá trị vượt 5 tỷ đồng.
Trên 10 tỷ đồng - 100 tỷ đồng: 5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị vượt 10 tỷ đồng.
Trên 100 tỷ đồng: 32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị vượt 100 tỷ đồng (tối đa 70 triệu đồng/trường hợp).

Mức phí công chứng được xác định dựa trên tổng giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng hoặc theo bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định, tùy theo mức nào cao hơn.

Phí thẩm định hồ sơ

Trong một số trường hợp, khi thực hiện mua bán nhà đất, người dân cần tiến hành thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu dành cho việc kiểm tra tính hợp pháp và các điều kiện cần thiết để đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Mức phí thẩm định hồ sơ sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên quy mô diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể tại từng địa phương.

Lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khoản thu tổ chức, gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Lệ phí này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và bao gồm các khoản phí sau:

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Phí chứng nhận đăng ký biến động đất, trích lục bản đồ địa chính.
Phí cung cấp văn bản, số hồ sơ địa chính.

Mức thu lệ phí sẽ được điều chỉnh theo điều kiện cụ thể của từng địa phương và chính sách phát triển kinh tế, trong đó:

Hộ gia đình, cá nhân tại quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ có mức thu cao hơn so với khu vực khác.
Tổ chức phải nộp lệ phí cao hơn so với hộ gia đình và cá nhân.

Cách tối ưu chi phí khi mua nhà

Để tối ưu chi phí khi mua nhà một cách hợp pháp, người mua có thể áp dụng một số biện pháp nhằm giảm thiểu các khoản thuế, phí phát sinh nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ quyền lợi và tính pháp lý.

Trước tiên, khi ký hợp đồng mua bán, người mua nên thỏa thuận rõ ràng với bên bán về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định, thuế này do người bán chịu, nhưng thực tế nhiều giao dịch yêu cầu người mua gánh khoản phí này. Nếu thương lượng tốt, người mua có thể tránh được khoản chi phí không cần thiết.

Ngoài ra, việc ghi giá trị hợp đồng phù hợp cũng là một cách để tối ưu lệ phí trước bạ. Nếu giá bán ghi trong hợp đồng cao hơn bảng giá đất của nhà nước, lệ phí trước bạ sẽ tăng theo. Do đó, trong phạm vi hợp pháp, người mua có thể thương lượng với người bán để ghi mức giá hợp lý nhằm giảm thiểu chi phí này.

Tham khảo các cách tối ưu phí thuế mua nhà hợp pháp (Nguồn: Kling)

Đối với những ai mua nhà từ chủ đầu tư, nên tìm hiểu kỹ về các chính sách hỗ trợ. Một số dự án có chương trình miễn phí công chứng, hỗ trợ lệ phí trước bạ hoặc ưu đãi lãi suất trong thời gian đầu. Những chính sách này có thể giúp tiết kiệm đáng kể chi phí mua nhà.

Nếu có điều kiện, người mua cũng có thể xem xét việc mua nhà từ người thân, bởi theo quy định pháp luật, khi chuyển nhượng giữa cha mẹ và con cái, vợ chồng hoặc ông bà và cháu thì người nhận nhà đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Điều này giúp giảm đáng kể các khoản phí so với giao dịch thông thường.

Ngoài ra, việc chọn khu vực phù hợp cũng là một cách tối ưu chi phí. Các địa phương có mức thu phí công chứng, lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau, và thông thường các khu vực ngoại thành hoặc thị xã có mức phí thấp hơn so với các quận trung tâm. Nếu không bắt buộc phải mua nhà ở vị trí trung tâm, người mua có thể cân nhắc những khu vực có mức phí hợp lý hơn.

Một yếu tố quan trọng khác là chọn mua nhà có sẵn sổ đỏ và pháp lý rõ ràng. Khi mua nhà đã có giấy tờ đầy đủ, người mua sẽ tránh được các khoản phí phát sinh trong quá trình hợp thức hóa tài sản. Ngược lại, nếu mua nhà chưa có sổ đỏ, chi phí hoàn thiện thủ tục pháp lý có thể cao hơn và mất nhiều thời gian.

Cuối cùng, khi công chứng hợp đồng mua bán, người mua nên tham khảo mức phí của nhiều văn phòng công chứng khác nhau. Một số văn phòng có mức thu thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý đầy đủ, giúp người mua tiết kiệm được một khoản chi phí đáng kể.

Nhìn chung, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, người mua cần nắm rõ các khoản thuế phí mua nhà để có sự chuẩn bị tài chính phù hợp. Các khoản phí quan trọng bao gồm lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ, trong khi thuế bán nhà thường do bên bán chịu, trừ khi có thỏa thuận khác. Để tối ưu chi phí, người mua nên tìm hiểu kỹ chính sách thuế, so sánh phí công chứng và lựa chọn phương án giao dịch phù hợp. Việc chủ động nắm bắt thông tin không chỉ giúp tiết kiệm đáng kể mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi sở hữu nhà đất.

Xem thêm

Hình ảnh ký gửi mua bán nhà đất - nhà chung cư minh bạch tại Hà Nội

Lần đầu mua nhà: Các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà chung cư cần biết