Nên sử dụng tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp hay tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng?

Khi đánh giá hiệu quả của một chiến lược đầu tư trong lĩnh vực bất động sản hoặc các ngành kinh doanh khác, một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu là phải xác định tỷ suất lợi nhuận phù hợp. Tuy nhiên, trong quá trình phân tích, người đầu tư thường đặt ra câu hỏi: Nên sử dụng tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp hay tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng để đánh giá độ sinh lời và hiệu suất của khoản đầu tư?

Để có cái nhìn sâu hơn về hai khái niệm này và cách áp dụng chúng trong việc định giá và quản lý tài sản, chúng ta hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây của OneHousing.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là gì?

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, khái niệm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá khả năng sinh lời của một tài sản. Tỷ suất này được tính dựa trên tỷ lệ hoặc phần trăm lợi nhuận mà bất động sản mang lại từ hoạt động cho thuê.

Để đạt được con số chính xác, nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng cả chi phí mua tài sản và doanh thu thu được từ nó. Khi xem xét các phương pháp tính toán tỷ suất lợi nhuận cho thuê, có hai lựa chọn chính là tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng.

Khái niệm tỷ suất lợi nhuận cho thuê (Nguồn: Luận văn 24)

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê không chỉ là một chỉ số đơn thuần mô tả hiệu suất tài sản, mà còn là công cụ quan trọng giúp nhà đầu tư nhanh chóng đánh giá khả năng sinh lời của một bất động sản. Bằng cách này, nó giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định thông minh về việc đầu tư vào tài sản nào có tiềm năng sinh lời cao hơn.

Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng là một công cụ dự báo giúp nhà đầu tư đánh giá sự thay đổi trong giá trị thị trường của bất động sản. Tăng giảm của tỷ suất này có thể giúp dự đoán xu hướng thị trường và làm nền tảng cho quyết định mua bán hoặc giữ lại tài sản.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp là gì?

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp là một phương tiện quan trọng để đo lường hiệu suất tài sản cho thuê, được biểu thị dưới dạng tỷ lệ phần trăm. Công thức tính toán tỷ suất này là tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp = (Doanh thu cho thuê hàng năm / Giá trị bất động sản) x 100.

Trong đó, doanh thu cho thuê hàng năm được xác định bằng cách nhân tiền thuê hàng tháng với 12 tháng, trong khi giá trị bất động sản được đo lường theo giá mua tài sản.

Tuy nhiên, lưu ý rằng tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp không phản ánh được lãi (hoặc lỗ) thực tế mà bất động sản mang lại. Thay vào đó, nó chỉ tập trung vào việc so sánh doanh thu cho thuê hàng năm với giá trị bất động sản. Tính toán này không bao gồm các chi phí hoạt động như phí quản lý tài sản, chi phí sửa chữa và bảo trì, thuế, hay bảo hiểm, những yếu tố quan trọng trong quản lý và vận hành bất động sản cho thuê.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng

Tỷ suất lợi nhuận gộp không bao gồm một số chi phí quan trọng khác ngoài doanh thu và giá trị bất động sản, nên việc chỉ sử dụng nó có thể làm mất đi cái nhìn toàn diện về hiệu suất của một khoản đầu tư bất động sản. Các chi phí khác như phí giao dịch, thuế, chi phí duy trì và bảo trì có thể có ảnh hưởng lớn đến thu nhập cuối cùng của nhà đầu tư.

Để đối mặt với điều này, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng được sử dụng để đo lường hiệu suất tài sản một cách chi tiết hơn. Tính toán này bao gồm thu nhập hoạt động ròng, là sự khác biệt giữa doanh thu cho thuê hàng năm và chi phí hàng năm, và chia cho giá trị bất động sản. Công thức là: Tỷ suất lợi nhuận ròng = [(Doanh thu cho thuê hàng năm - Chi phí hàng năm) / Giá bất động sản] x 100.

Ví dụ, nếu một bất động sản được mua với giá 3 tỷ đồng, doanh thu cho thuê hàng năm là 240 triệu đồng và chi phí hàng năm là 60 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng sẽ là 6%. Điều này cung cấp một cái nhìn chi tiết hơn về khả năng sinh lời của khoản đầu tư, bao gồm cả các chi phí khác mà tỷ suất lợi nhuận gộp không thể phản ánh.

Trong trường hợp tính toán tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà, phương pháp tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng thường được ưu tiên. Bằng cách trừ đi các chi phí liên quan như chi phí vận hành, bảo trì, quản lý và các khoản chi khác từ doanh thu thu được từ việc cho thuê nhà, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng sẽ cho một cái nhìn chính xác hơn về lợi nhuận thực tế từ hoạt động cho thuê nhà.

Nên sử dụng tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp hay tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng?

Nhìn chung lại, tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp tính toán bằng cách chia doanh thu thu được từ thuê bất động sản cho tổng vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp này đơn giản và dễ hiểu, nhưng không thể hiện được các chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động cho thuê như chi phí vận hành, bảo trì và quản lý.

Trái lại, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng là phương pháp tính toán lợi nhuận sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan đến hoạt động cho thuê. Điều này bao gồm cả chi phí vận hành, bảo trì, quản lý và các khoản chi khác. Phương pháp này cho phép người đầu tư có cái nhìn thực tế hơn về lợi nhuận thực tế mà họ thu được từ hoạt động cho thuê.

Việc xác định tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà phù hợp giúp mang lại một chiến lược đầu tư thông minh (Nguồn: Tikop)

Tuy tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng mang tính chất thực tế hơn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp vẫn có thể hữu ích trong một số trường hợp. Ví dụ, nó có thể được sử dụng để so sánh các khoản đầu tư tiềm năng trên các thị trường bất động sản khác nhau. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp cũng có thể giúp xác định giá thuê hàng tháng cho một bất động sản bỏ trống. Vì vậy, OneHousing gợi ý nên sử dụng:

• Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp: Khi dùng để so sánh nhanh chóng giữa các khoản đầu tư và xác định giá thuê hàng tháng một cách đơn giản.
• Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng: Thích hợp khi nhà đầu tư muốn có cái nhìn chi tiết và thực tế hơn về chi phí vận hành và thu nhập thực tế của bất động sản.

Nói tóm lại, việc lựa chọn sử dụng tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp hay tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng phụ thuộc vào mục đích và tình huống cụ thể của từng nhà đầu tư. Quan trọng nhất là nhà đầu tư cần cân nhắc cả hai phương pháp này và áp dụng phù hợp với mục tiêu và điều kiện của mình. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư căn hộ cho thuê là gì? Cách tính như thế nào?

Thế nào là tỷ lệ giá trị bất động sản trên giá cho thuê?