Nắm vững các bước sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động như hiện nay, việc định giá đất đai chính xác là yếu tố quan trọng hàng đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, đầu tư. Một trong những phương pháp định giá được sử dụng phổ biến là phương pháp thặng dư. Vậy phương pháp này là gì và cách áp dụng như thế nào? Tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau

Định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư là gì?

Phương pháp thặng dư được quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

“Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.”

Cụ thể phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách tính toán tổng doanh thu phát triển dự kiến và trừ đi tổng chi phí phát triển dự kiến của thửa đất hoặc khu đất, dựa trên cơ sở sử dụng đất đạt hiệu quả tối ưu (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Phương pháp thặng dư được dùng để định giá thửa đất có tiềm năng phát triển (Nguồn: Thẩm định giá Thành Nam)

Điều kiện để áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất

Điểm d, khoản 2, Điều 5 của Nghị định này quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất như sau: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.”

Phương pháp này thường áp dụng trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất được đầu tư phát triển dự án nhưng không đủ điều kiện sử dụng phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhập, tuy nhiên vẫn có thể ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

4 bước định giá đất theo phương pháp thặng dư

Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định các bước sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất gồm 4 bước sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Khảo sát và thu thập thông tin về thửa đất cần định giá, bao gồm các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và việc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Các thông tin này cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

Đây là bước tiến hành ước tính tổng doanh thu giả định của đất đai. Tổng doanh thu được ước tính dựa trên việc điều tra và thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê cũng như các yếu tố về giá khác ảnh hưởng đến doanh thu của những dự án có đặc điểm tương tự tại khu vực định giá hoặc các khu vực lân cận. Việc ước tính này cần xem xét đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường.

Có 4 bước cần thực hiện để định giá đất theo phương pháp thặng dư (Nguồn: VnEconomy)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

Tổng chi phí phát triển bao gồm nhiều khoản như:

• Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhà ở, và các công trình xây dựng khác theo quy hoạch được phê duyệt.
• Chi phí mua sắm thiết bị, chuyển giao công nghệ và các chi phí liên quan đến lắp đặt, vận chuyển, bảo hiểm và thuế.
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí khảo sát, lập dự án, thiết kế và giám sát xây dựng.
• Chi phí quản lý dự án và chi phí kinh doanh.
• Chi phí dự phòng cho các công việc phát sinh và vấn đề trượt giá trong thời gian tiến hành dự án.
• Các chi phí khác (nếu có) theo quy định chung.

Quá trình ước tính tổng chi phí phát triển được tiến hành như sau:

Tổng chi phí phát triển được tính dựa trên các khoản chi phí đã liệt kê và tham chiếu vào các định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Trong trường hợp chưa có các định mức và đơn giá chính thức từ cơ quan nhà nước, thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự trong khu vực hoặc các khu vực lân cận có điều kiện hạ tầng và lợi nhuận tương đương sẽ được thu thập và sử dụng.

Công thức tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển bất động sản:

Tổng doanh thu phát triển = i=1nTRi(1+r)i

Tổng chi phí phát triển = i=1nCi(1+r)i

Trong đó:

• TRi là doanh thu của dự án trong năm thứ i;
• Ci là chi phí của dự án trong năm thứ i;
• r là tỷ lệ chiết khấu, được tính dựa trên lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 đến 03 năm) trung bình bằng tiền Việt Nam cho các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản, do các ngân hàng thương mại nhà nước cung cấp, dựa trên dữ liệu của năm liền kề tính đến cuối quý gần nhất trước thời điểm định giá;
• n là số năm dự án bán hàng (tính tròn theo năm);
• m là số năm dự án triển khai xây dựng và phát sinh chi phí (tính tròn theo năm).

Bước 4: Xác định giá đất

Sau khi ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển, giá trị của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí.

Công thức xác định giá trị thửa đất:

Giá trị thửa đất = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Cuối cùng, giá đất của thửa đất cần định giá sẽ được tính bằng cách lấy giá trị thửa đất chia cho diện tích của nó.

Phương pháp thặng dư là một công cụ hữu ích để định giá đất, đặc biệt đối với những mảnh đất có tiềm năng phát triển cao. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Để có được kết quả định giá đất chính xác nhất, bạn nên tham khảo thêm ý kiến của các chuyên gia bất động sản.

Xem thêm

Ứng dụng phương pháp so sánh trong thực tế định giá đất như thế nào?

Chuẩn mực thẩm định giá được áp dụng từ ngày 5/8 có gì đáng chú ý?