Ứng dụng phương pháp so sánh trong thực tế định giá đất như thế nào?

Hiện nay, có 5 phương pháp phổ biến để xác định giá đất, trong đó phương pháp so sánh được xem là lựa chọn hàng đầu khi thực hiện định giá. Theo dõi bài viết sau để tìm hiểu chi tiết về phương pháp này.

Tìm hiểu về phương pháp so sánh trong định giá đất

Phương pháp so sánh là một phương pháp định giá đất dựa trên việc phân tích giá trị của các bất động sản tương tự để ước tính và xác định giá trị của tài sản cần định giá. Đây là phương pháp thuộc cách tiếp cận từ thị trường, dựa trên thông tin về giá cả của các tài sản so sánh.

Phương pháp so sánh trong định giá đất (Nguồn: Remaps News)

Ví dụ thực tế phương pháp so sánh trong định giá đất

Cùng tham khảo ví dụ về phương pháp xác định giá đất bằng cách so sánh được quy định trong Phụ lục I của Nghị định 12/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành để hiểu rõ hơn về quy trình thực hiện.

Thông tin về tài sản

Dưới đây là các thông tin chi tiết về tài sản cần được định giá:

- Tài sản cần định giá: Thửa đất X

- Loại đất: Thửa đất X là đất ở đô thị, nằm trong khu vực thị trấn thuộc một huyện của tỉnh A.

- Thời hạn sử dụng: Lâu dài.

- Diện tích: 100 mét vuông (m²) với mặt tiền 5 mét và chiều sâu 20 mét.

- Vị trí: Thửa đất này nằm sát mặt đường Nguyễn Văn A, con đường bê tông nhựa rộng 15 mét (bao gồm cả vỉa hè). Vị trí của thửa đất cách trung tâm hành chính thị trấn 600 mét và gần các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện.

- Hình dáng: Vuông vức.

- Công trình xây dựng: Đã được phê duyệt quy hoạch với mật độ xây dựng 90%.

- Hạ tầng kỹ thuật và an ninh: Khu vực có hệ thống cấp thoát nước hiệu quả, điện cung cấp ổn định, môi trường và an ninh tốt.

- Thời điểm tiến hành định giá: 10/10/2023.

Phương pháp so sánh thường được ưu tiên áp dụng trong định giá đất thực tế (Nguồn: Báo Lao động)

Khảo sát và thu thập thông tin các thửa đất để so sánh

Thực hiện khảo sát thị trường, thu thập dữ liệu về giá bán của 03 thửa đất ở đô thị đã giao dịch thành công trong vòng 24 tháng trở lại, có vị trí gần thửa đất cần định giá và các yếu tố ảnh hưởng khác tương đương. 

Dưới đây là thông tin chi tiết của thửa đất cần định giá và các thửa đất dùng để so sánh:

Đánh giá giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3

Dựa trên mức đầu tư cho việc xây dựng một công trình nhà hai tầng mái bằng với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tài sản gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá, với giá là 7.500.000 đồng/m2, giá trị xây dựng mới của công trình gắn liền với thửa đất so sánh số 3 là:

180m2 x 7.500.000 đồng/m2 = 1.350.000.000 đồng.

Giá trị hao mòn:

1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.

Do đó, giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 là:

1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.

Giá đất của thửa đất so sánh số 3 được tính như sau:

(5.000.000.000 đồng - 1.080.000.000 đồng)/100m2 = 39.200.000 đồng/m2

Điều chỉnh giá của các TSSS, xác định giá đất của thửa đất cần định giá

a) Qua việc khảo sát thị trường và thu thập thông tin, các tỷ lệ điều chỉnh cho từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được đề xuất như sau:

- Thửa đất cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m kém thuận lợi hơn thửa đất cách 500m là 1%, nhưng thuận lợi hơn thửa đất cách 700m và 800m là 3% và 5%.

- Thửa đất nằm trên con đường rộng 15m (bao gồm cả vỉa hè) thuận lợi hơn so với thửa đất nằm trên con đường rộng 12m là 5%.

- Thửa đất tiếp giáp một con đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai con đường là 10%.

- Thửa đất có diện tích 100m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110m2 và 120m2 là 1% và 2%.

- Thửa đất có mặt tiền 6m thì thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 5m là 5%.

- Thửa đất có chiều sâu 20m thì thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.

- Thửa đất hình vuông thì thuận lợi hơn thửa đất không hình vuông là 5%.

- Thửa đất nằm ở khu vực có hệ thống cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất nằm ở khu vực có hệ thống cấp thoát nước trung bình là 2%.

b) Quy trình điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh và xác định giá đất ước tính cho thửa đất cần định giá được trình bày như sau:

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (sau khi làm tròn) là 41.377.000 đồng/m2.

(Nguồn: Xây Dựng Chính Sách, Pháp Luật)

Các bước áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất (Nguồn: Phạm Law)

Bài viết này đã cung cấp cái nhìn chi tiết về cách phương pháp so sánh được áp dụng trong định giá đất thực tế, bao gồm việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và điều chỉnh giá dựa trên các thông số cụ thể. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về cách phương pháp này hoạt động, từ đó áp dụng để xác định giá trị tài sản bất động sản.

Xem thêm

Những yếu tố nào giúp bạn xác định giá đất chính xác?

Tại sao phương pháp so sánh thường được ưa chuộng trong định giá nhà đất?