Nắm vững A - Z điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất

Phương pháp so sánh giúp xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên sự so sánh với các tài sản tương đồng đã giao dịch. Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả phương pháp này, cần nắm rõ các điều kiện và tiêu chí cụ thể. Bài viết này là những chia sẻ từ A - Z về điều kiện cần thiết để áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất, giúp bạn có cái nhìn toàn diện và chính xác hơn về phương pháp này.

Khái niệm phương pháp so sánh trong định giá đất

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, dựa trên các giao dịch đã diễn ra trên thị trường hoặc các thửa đất đã trúng đấu giá với nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành. Quá trình này bao gồm việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) nhằm xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Khái niệm phương pháp so sánh trong định giá đất (Ảnh: Tư vấn Luật đất đai)

Áp dụng phương pháp so sánh giá nhà đấttrong điều kiện nào?

Phương pháp so sánh được sử dụng để định giá khi có ít nhất 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng ảnh hưởng đến giá trị. Các thửa đất này đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người trúng đấu giá đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quyết định đấu giá. 

Ngoại trừ các trường hợp được quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013;

• Tính tiền thuê đất trả hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Xác định giá đất cho các thửa đất hoặc khu đất cần định giá mà tổng giá trị, theo bảng giá đất, đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng ở các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng ở các tỉnh miền núi và vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng ở các tỉnh khác.

Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong định giá nhà đất (Ảnh: LuatVietNam)

Những yếu tố ảnh hưởng đến phương pháp so sánh trong xác định giá đất

Theo Điều 5a của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh được quy định rõ ràng và chi tiết, nhằm đảm bảo việc định giá đất một cách chính xác và công bằng. Cụ thể, các yếu tố chính được xem xét bao gồm:

• Vị trí và địa điểm của thửa đất hoặc khu đất: Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu, bao gồm khoảng cách của thửa đất đến các trung tâm hành chính, khu thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục, thể dục thể thao, công viên và khu vui chơi giải trí. Vị trí thuận lợi, gần các khu vực tiện ích công cộng thường làm tăng giá trị thửa đất. Đất nằm ở trung tâm thành phố hoặc gần các khu vực phát triển hạ tầng sẽ có giá trị cao hơn.
• Điều kiện giao thông: Yếu tố này đề cập đến độ rộng và kết cấu của mặt đường, cùng với việc thửa đất tiếp giáp với một hay nhiều mặt đường. Giao thông thuận tiện, đường lớn, hạ tầng giao thông tốt thường giúp tăng giá trị đất. Các thửa đất có vị trí gần các tuyến đường chính, có thể kết nối dễ dàng với các khu vực khác, thường được đánh giá cao hơn.
• Điều kiện cấp thoát nước và cấp điện: Những thửa đất có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tốt, bao gồm hệ thống cấp nước, thoát nước và cấp điện đầy đủ, hiện đại sẽ có giá trị cao hơn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các khu đất đô thị hoặc các khu dân cư mới phát triển.
• Diện tích, kích thước và hình dạng của thửa đất hoặc khu đất: Diện tích lớn, kích thước vuông vắn, hình dạng phù hợp cho xây dựng thường có lợi thế hơn trong định giá. Các khu đất có hình dạng phức tạp hoặc diện tích nhỏ có thể bị giảm giá trị, do khó khăn trong việc sử dụng đất một cách hiệu quả.
• Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn chiều cao công trình và số tầng hầm theo quy hoạch chi tiết đều là những yếu tố quan trọng. Đất nằm trong khu vực có quy hoạch tốt, tiềm năng phát triển cao sẽ có giá trị lớn hơn. Quy hoạch chi tiết xây dựng giúp xác định rõ ràng việc sử dụng đất trong tương lai, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thửa đất.
• Hiện trạng môi trường và an ninh: Đất nằm trong khu vực có môi trường trong lành, không ô nhiễm, và có tình hình an ninh trật tự tốt thường có giá trị cao hơn. Yếu tố này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh đô thị hoá, khi người mua đất ngày càng quan tâm đến chất lượng môi trường sống và an ninh của khu vực.
• Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp: Đối với đất nông nghiệp, các yếu tố như hệ thống tưới tiêu, địa hình thuận lợi và hệ thống giao thông phục vụ sản xuất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất. Những khu vực có hệ thống tưới tiêu và giao thông tốt thường giúp tăng năng suất sản xuất, từ đó nâng cao giá trị đất.
• Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất: Yếu tố này bao gồm các điều kiện thực tế tại địa phương, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán. Các yếu tố đặc thù như di sản văn hóa, phong thủy, hoặc uy tín khu vực cũng có thể ảnh hưởng đến giá đất, đặc biệt là trong các giao dịch bất động sản có yếu tố đặc biệt về tâm linh hoặc văn hóa.
• Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất. Thửa đất có thời hạn sử dụng lâu dài, hoặc đất ở có quyền sử dụng ổn định thường có giá trị cao hơn so với đất có thời hạn sử dụng ngắn hạn. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân theo hạn mức giao đất, và đất nông nghiệp trong hạn mức nhân chuyển quyền, thời hạn sử dụng không cần được xem xét.
• Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất: Cuối cùng, tình trạng pháp lý của thửa đất, như quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không có tranh chấp hay vướng mắc pháp lý, là yếu tố then chốt.

Những yếu tố ảnh hưởng đến phương pháp so sánh trong xác định giá đất (Ảnh VnEconomy)

Bằng cách hiểu rõ các điều kiện cần thiết và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bạn sẽ có nền tảng vững chắc để thực hiện các quyết định đầu tư và quản lý bất động sản hiệu quả hơn. Hãy luôn cập nhật kiến thức và tuân thủ các quy định pháp luật để đạt được kết quả tốt nhất trong công việc của mình.

Xem thêm

Những hạn chế khi sử dụng phương pháp thu nhập định giá đất là gì?

Những bất cập khi định giá đắt bằng phương pháp thặng dư