Mua phải căn hộ đang thế chấp ngân hàng, bị phát mãi thì cần làm gì? 

Mua bất động sản nhà ở là quyết định tài chính quan trọng, tuy nhiên đôi khi bạn có thể thiếu thận trọng và mua phải căn hộ đang thế chấp ngân hàng, có khả năng bị tịch thu và phát mãi. Đây là tình huống rủi ro, đòi hỏi bạn phải có những biện pháp xử lý kịp thời để tránh ảnh hưởng đến tài sản và quyền lợi của bản thân. Bài viết sau đây của OneHousing sẽ gợi ý cho bạn cách giải quyết hợp lý khi mua phải căn hộ đang dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng.

Khái niệm và quy định về thế chấp và phát mãi tài sản

Thế chấp là hình thức bảo đảm cho khoản vay vốn, trong đó người vay sử dụng tài sản của mình làm tài sản thế chấp cho ngân hàng. Nếu người vay không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền tịch thu và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Phát mãi là hình thức xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng, bằng cách quy đổi giá trị tài sản thế chấp để khấu trừ vào khoản vay nợ.

Theo quy định tại Điều 299 Luật Dân sự 2015, các trường hợp tổ chức tín dụng được phát mại tài sản bao gồm như sau:

• Khi đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng theo quy định hợp đồng
• Bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn trong hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ theo quy định của luật hoặc theo thỏa thuận 
• Trường hợp khác do các bên tự thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định riêng

Phát mãi là hình thức thu hồi tài sản thế chấp khi người vay không trả đúng khoản vay theo quy định hợp đồng (Nguồn: LuatVietnam)

Mua phải căn hộ đang thế chấp ngân hàng, bị phát mãi thì cần làm gì? 

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 và Khoản 4, 5 Điều 321 Luật Dân sự 2015, bên thế chấp tài sản không được bán, trao đổi, thay thế, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong sản xuất kinh doanh hoặc nếu bên nhận thế chấp đồng ý bán, trao đổi, tặng tài sản thế chấp đó. Do đó, nếu chủ nhà cũ không thương lượng trước và có sự đồng ý bán từ ngân hàng thì hợp đồng mua bán căn hộ của bạn và chủ nhà cũ đã vi phạm quy định của pháp luật và có thể bị vô hiệu lực. Khi này, bạn có thể bị buộc trả lại căn hộ, chủ nhà cũ sẽ hoàn trả lại số tiền đã nhận từ bạn và bồi thường thiệt hại theo quy định tại các Điều 123, 129, 131 Luật Dân sự 2015.

Nếu bạn muốn hợp pháp hóa quyền sử dụng với căn hộ thế chấp hiện tại thì có thể tiến hành cuộc thương lượng ba bên cùng chủ nhà cũ và ngân hàng về việc đặt cọc tiền mua, thỏa thuận trả nợ gốc, lãi vay và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

Nếu mua phải căn hộ đang thế chấp, bạn có thể gặp mặt thương lượng giải quyết với chủ nhà và ngân hàng (Nguồn: Tạp chí Luật sư)

Cách kiểm tra thông tin căn hộ thế chấp 

Để tránh trường hợp mua phải căn hộ thế chấp, có khả năng bị phát mãi thì bạn cần kiểm tra pháp lý nhà ở cẩn thận và thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán, công chứng giấy tờ theo đúng quy định. 

Bạn có thể sử dụng các cách sau đây để kiểm tra xem liệu ngôi nhà có đang thế chấp ngân hàng hay không:

• Kiểm tra thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng: Nếu căn hộ đang bị thế chấp, ngân hàng sẽ ghi rõ thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đính kèm một tờ giấy riêng có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký
• Kiểm tra thông tin tại Văn phòng công chứng: Bạn có thể mang bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng của căn hộ đến văn phòng công chứng để nhân viên tra cứu thông tin xem căn hộ có đang thế chấp ngân hàng hay không
• Kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền: Bạn có thể tới Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh của Văn phòng đăng ký để kiểm tra thông tin thế chấp của căn hộ
• Tìm hiểu thông qua người dân xung quanh khu vực: Bạn có thể hỏi những người dân hoặc hàng xóm sống gần căn hộ định mua để biết thêm về tình hình tài chính, hoặc tranh chấp (nếu có) của chủ sở hữu hiện tại 

Bạn cần kiểm tra kỹ về pháp lý nhà ở của bất động sản (Nguồn: Đất Xanh Bắc Trung Bộ)

Ngoài việc kiểm tra pháp lý nhà ở của căn hộ, bạn cũng cần chú ý trong việc lập hợp đồng đặt cọc mua bán với chủ nhà hiện tại. Hợp đồng đặt cọc sẽ là minh chứng quan trọng để bảo vệ cho quyền lợi của bạn, do đó, trong hợp đồng phải quy định chi tiết về thời gian, địa điểm đặt cọc, thông tin nhà đất mua bán, cách thức thanh toán, cam kết nhà đất không chịu tranh chấp hay thuộc diện tài sản thế chấp…

Trên đây là thông tin về việc phát mãi tài sản thế chấp cũng như cách thức giải quyết khi mua phải căn hộ thế chấp dành cho bạn. Mong rằng bài viết đã giúp bạn có thêm thông tin tham khảo để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Người trẻ không ngại vay tiền mua nhà

Vay ngân hàng Techcombank 1,5 tỷ mua nhà trong 7 năm, gốc lẫn lãi phải trả mỗi tháng là bao nhiêu?