Mua nhà thế chấp ngân hàng: Cách hạn chế rủi ro

Mua nhà thế chấp ngân hàng đang dần trở thành xu hướng hiện nay bởi thủ tục thực hiện giao dịch khá đơn giản, giá thành phải chăng. Vậy cần làm thế nào để tránh xảy ra rủi ro khi mua bán nhà thế chấp ngân hàng? Nếu bạn quan tâm đến vấn đề này, đừng bỏ lỡ bài viết dưới đây của OneHousing.

Có được mua nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng? 

Thế chấp là hình thức của giao dịch bảo đảm, tài sản thường dùng để thế chấp có thể là nhà đất hoặc xe ô tô,...

Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định rõ về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau: Bên thế chấp không được phép thay thế hoặc bán, tặng, trao đổi tài sản thế chấp, ngoại trừ trường hợp:

• Tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình kinh doanh. Ở trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản được hình thành từ số tiền thu được, tài sản được trao đổi hoặc thay thế trở thành tài sản thế chấp.
• Tài sản thế chấp không phải hàng hóa luân chuyển trong quá trình kinh doanh, sản xuất nếu theo quy định của pháp luật hoặc được bên chấp nhận đồng ý.

Do vậy, theo quy định trên, người thế chấp tuyệt đối không được bán tài sản đang thế chấp cho người khác, chỉ được phép bán nếu thuộc một trong hai trường hợp đã nêu. 

Để mua bán nhà thế chấp ngân hàng, có 02 cách xử lý:

• Ký thỏa thuận 03 bên, trong đó nếu ngân hàng đồng ý thì mới được phép tiến hành giao dịch.
• Bên bán đang thế chấp nhà cần tiến hành xóa đăng ký thế chấp tại ngân hàng, sau đó có thể giao dịch mua bán nhà bình thường.

Người thế chấp tuyệt đối không được bán tài sản đang thế chấp cho người khác (Nguồn: Vietnamnet)

Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng? 

Để không bị rơi vào thế yếu khi mua nhà thế chấp ngân hàng, bên mua cần quan tâm đến 02 vấn đề:

Cần xác định nhà, đất đó có đang trong quá trình thế chấp ngân hàng thật không

Việc đầu tiên cần thực hiện đó chính là xác định nhà, đất đó có đang trong quá trình thế chấp ngân hàng thật không và đang thế chấp tại ngân hàng nào thông qua các cách sau:

• Yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ bản photo. Đồng thời, đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin về lịch sử giao dịch của nhà, đất đó.
• Yêu cầu bên bán dẫn đến địa điểm ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay. Đây là cách tối ưu và hiệu quả nhất để xác định nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng không.
• Yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng thế chấp bởi bên trong hợp đồng có ghi chi tiết tài sản thế chấp. Từ hợp đồng này, bạn có thể yêu cầu bên bán thực hiện cung cấp thông tin cá nhân của người sở hữu, bao gồm: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ khẩu, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn để kiểm tra xem chủ sở hữu có đang đứng vay trên hợp đồng thế chấp không và có thế chấp đúng đất, nhà đó thật hay không.

Cách mua bán nhà đang trong quá trình thế chấp ngân hàng

Như đã phân tích, nhà đang thế chấp ngân hàng không được phép giao dịch mua bán. Để mua bán nhà hợp pháp khi đang thế chấp ngân hàng, bên mua cần phải nắm rõ quy trình các cách mua bán, cụ thể như sau:

• Phương án 1

Nhiệm vụ của bên mua tài sản thế chấp là nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó, sau đó yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản.

Ký thỏa thuận 03 bên giữa ngân hàng, người bán và người mua, nội dung trong văn bản cần phải thể hiện rõ ngân hàng cho phép việc mua bán nhà đang thế chấp diễn ra. Văn bản này chính là sự ràng buộc giữa quyền và nghĩa vụ của 03 bên với nhau về xử lý tài sản thế chấp, xử lý vi phạm hợp đồng, thanh toán tiền,... 

Do đó để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần phải đọc kỹ biên bản, các điều khoản cần rõ ràng, cụ thể, ghi rõ quyền và trách nhiệm của các bên. Sau khi đã có biên bản thỏa thuận giữa 03 bên, bên thế chấp có thể xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Nếu so với số tiền bên bán đang nợ ngân hàng, số tiền bán nhà nhiều hơn, người mua nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng số tiền gốc lẫn lãi để hoàn tất khoản nợ của bên bán. 

Sau đó, ngân hàng sẽ xóa thế chấp và tiến hành trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Cả hai bên mua và bán thỏa thuận việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả cho ngân hàng.

Ký thỏa thuận 03 bên giữa ngân hàng, người bán và người mua (Nguồn: Vietnamnet)

• Phương án 2 

Bên bán sẽ hoàn tất các khoản nợ với ngân hàng trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, sau đó thực hiện giải chấp và lấy sổ đỏ về.

Sau khi đã hoàn tất thủ tục trên mới ký hợp đồng mua bán nhà với bên mua và thực hiện theo quy trình bình thường.

Bên cạnh đó, bên mua cũng cần lưu ý:

• Cần phải kiểm tra đầy đủ thông tin của ngôi nhà trước khi thực hiện giao dịch mua bán. Theo đó, bạn cần kiểm tra một số thông tin: Người đứng tên ngôi nhà, đồng sở hữu nhiều người hay đứng tên cả vợ cả chồng,...
• Khi chưa đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và hợp pháp thì không được chuyển hết tiền mua bán nhà cho bên bán.

Một số tình huống cụ thể 

Vợ chồng A có “nhắm” được căn nhà giá cả hợp lý, nằm ở khu vực nội thành, vị trí thuận lợi để kinh doanh nhưng vì không tìm hiểu kỹ nên mới biết đó là tài sản đang thế chấp ngân hàng. Mặc dù chủ nhà đã cam kết ngân hàng sẽ trả đủ giấy tờ sau khi hoàn tất số tiền cọc 500 triệu đồng nhưng vợ chồng A vẫn rất lo lắng vì sợ nếu cọc đủ tiền mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà thì làm sao có thể mua bán.

Mặc dù căn nhà có nhiều ưu điểm, thuận lợi cho việc kinh doanh nhưng vợ chồng A vẫn phân vân liệu việc chuyển nhượng có bị hạn chế, thỏa thuận đặt cọc mua liệu có được công nhận? Hay có những rủi ro pháp lý nào sẽ xảy ra trước mắt?

Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định, bên thế chấp có quyền được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình kinh doanh, nếu theo quy định của luật hoặc bên nhận thế chấp đồng ý. 

Do vậy, chủ sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng được quyền bán tài sản thế chấp. Thế nhưng điều này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Vì nhà đang thế chấp nên người mua không nắm được các thông tin liên quan đến ngôi nhà và thửa đất muốn mua do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất đang được ngân hàng lưu giữ.
• Dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu khiến việc mua bán nhà gặp nhiều khó khăn.

Do vậy, vợ chồng A cần phải có các phương án xử lý đã nêu ở mục 2 để hạn chế xảy ra rủi ro trong quá trình mua nhà thế chấp ngân hàng.

Bài viết trên của OneHousing đã nêu ra một số phương án hạn chế rủi ro trong quá trình mua bán nhà thế chấp ngân hàng. Qua bài viết, hy vọng bạn nắm rõ những thủ tục, pháp lý và các thông tin liên quan để việc mua bán nhà được suôn sẻ, thuận lợi.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Người làm việc tự do vay mua nhà thế chấp thế nào?

Những điều cần lưu ý khi thế chấp ngân hàng vay 700 triệu?