Mua nhà hình thành trong tương lai: "Cẩm nang" sinh tồn cho nhà đầu tư thông minh

Khái niệm về việc nhà ở hình thành trong tương lai không còn xa lạ với người mua nhà trong bối cảnh kinh tế xã hội phát triển. Ở Việt Nam, nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là với truyền thống "an cư lạc nghiệp". Mua nhà ở hình thành trong tương lai mang lại lợi ích về mặt tài chính đầu tư cho người mua, vì giá cả thường thấp hơn so với nhà ở hiện có. Đồng thời, đối với chủ đầu tư, đây cũng là cơ hội để tối ưu hóa vốn và mở rộng nguồn đầu tư cho dự án của họ. Vậy, nhà hình thành trong tương lai là gì? Pháp luật quy định điều gì về vấn đề này? Rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Có cách nào để giảm thiểu rủi ro này không? Bài viết này sẽ trả lời hết các vấn đề này.

Hiểu về nhà hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là những căn nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được tiến hành nghiệm thu để đưa vào sử dụng.”

Nhà hình thành trong tương lai là nhà chưa xây xong (Nguồn: Luật Dương Gia)

Tóm lại, nhà ở hình thành trong tương lai là những căn nhà đang được đầu tư xây dựng và chưa hoàn thành để sử dụng.

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được kinh doanh

Các điều kiện cần thiết cho việc mua bán và kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đã được quy định rõ trong Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:

Chủ sở hữu phải có các tài liệu pháp lý như giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, cùng với Giấy phép xây dựng nếu cần, và tài liệu về nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án. Đối với dự án nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp dành cho mục đích ở trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành phần móng của tòa nhà đó.

Dự án cần đủ điều kiện theo quy định để được kinh doanh (Nguồn: Báo Xây Dựng)

Trước khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc cho thuê nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà đó đủ điều kiện cho giao dịch. Cơ quan này có trách nhiệm phản hồi trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận thông báo, xác nhận xem nhà đủ điều kiện cho giao dịch hay không, và nếu không đủ điều kiện, cần phải nêu rõ lý do.

Do đó, người mua nhà hình thành trong tương lai cần lưu ý về các vấn đề pháp lý liên quan đến chủ đầu tư và dự án, cũng như tất cả các giấy tờ cần thiết theo quy định trên để tránh rủi ro pháp lý sau khi ký hợp đồng mua bán.

Quy định về việc thanh toán trong mua bán nhà hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh toán trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai được thực hiện theo các điều kiện sau:

• Trả góp hàng loạt, với khoản thanh toán ban đầu không vượt quá 30% tổng giá trị hợp đồng, và các khoản thanh toán tiếp theo phải tuân thủ theo tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán hoặc bên cho thuê mua là doanh nghiệp nước ngoài, tổng số thanh toán không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
• Nếu bên mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khoản còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan chính phủ có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan khác cho bên mua.
• Chủ đầu tư cần phải sử dụng tiền đặt cọc của khách hàng theo mục đích đã cam kết.
• Quy định về chế độ thanh toán trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai là bắt buộc và yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân thủ. Do đó, người mua cần lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình khi ký hợp đồng mua nhà trong tương lai.

Quy định về quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà của bên mua

Theo Điều 59 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bên mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trước khi nộp hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này phải được thực hiện qua văn bản và được chủ đầu tư xác nhận.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng mà không được thu bất kỳ chi phí nào liên quan.

Hiểu rõ các quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng là việc quan trọng (Nguồn: LuatVietnam)

Người nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà xã hội.

Tóm lại, pháp luật cho phép người mua nhà hình thành trong tương lai chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho một bên khác. Tuy nhiên, việc này cần tuân thủ các điều kiện sau:

• Việc lập hợp đồng phải tuân theo quy định của luật pháp.
• Phải thuộc diện chưa nộp hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan.
• Không có tranh chấp hoặc khiếu kiện liên quan đến hợp đồng.
• Nhà thuộc hợp đồng không được kê biên, thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Những điều cần lưu ý cho người mua nhà hình thành trong tương lai

Kiểm tra pháp lý

Việc kiểm tra pháp lý của dự án là một trong những bước quan trọng mà người mua cần thực hiện cẩn thận, bởi điều này sẽ ảnh hưởng đến tính minh bạch và tiến độ bàn giao nhà sau này. Điều kiện pháp lý để mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, để được phép bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ dự án.
• Bản vẽ thiết kế thi công đã được cấp phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng.
• Tài liệu chứng minh việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ của dự án cần được cung cấp.

Đối với dự án nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp dùng để ở hình thành trong tương lai, cần có biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà và ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.

Chọn chủ đầu tư uy tín

Trong quá trình mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên chọn những chủ đầu tư có uy tín và có năng lực tài chính để đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ. Để biết chủ đầu tư nào có uy tín và năng lực, người mua nên nghiên cứu thông tin thực tế về chủ đầu tư, người đứng đầu, và những dự án đã thực hiện trước đó. Ngoài ra, đối tác thực hiện dự án cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét, vì dù chủ đầu tư có uy tín và đủ năng lực tài chính, nhưng nếu đối tác không đủ kinh nghiệm và năng lực, chất lượng của dự án có thể không được đảm bảo.

Chọn dự án được đầu tư bởi công ty, doanh nghiệp uy tín (Nguồn: CafeBiz)

Hiểu rõ chính sách vay vốn

Hiện nay, hầu hết các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đều hợp tác với các ngân hàng để cung cấp chính sách cho vay mua nhà, căn hộ với điều kiện ưu đãi. Tuy nhiên, người mua cần chú ý đến một số điều khi vay vốn như: xác định khoản vay hợp lý, thời gian và lãi suất vay, chi phí phạt trả trước hạn, kiểm tra kỹ hợp đồng vay và các cam kết, ràng buộc.

Trong thị trường bất động sản đang phát triển hiện nay, việc mua nhà hình thành trong tương lai đã trở thành xu hướng phổ biến, đặc biệt đối với những nhà đầu tư thông minh. Tuy nhiên, để thành công trong việc đầu tư vào loại hình này, người mua cần phải có kiến thức tài chính đầu tư đầy đủ, cùng với sự cẩn trọng và thận trọng trong quá trình quyết định.

Xem thêm

Mua nhà trước hay sau khi luật đất đai sửa đổi 2024 chính thức có hiệu lực

Người trẻ mạnh dạn mua nhà trả góp trong bối cảnh giá thuê nhà tăng 'choáng váng’