Mua đất qua nhiều đời chủ: Cấp và sang tên sổ đỏ như thế nào?

Việc mua đất qua nhiều đời chủ nhưng vẫn chưa có Sổ đỏ hoặc có Sổ đỏ nhưng chưa được sang tên là một vấn đề pháp lý đất đai phổ biến. Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng, có các cách giải quyết khác nhau để có được cấp Sổ đỏ hoặc sang tên. Cùng OneHousing tìm hiểu các trường hợp chuyển nhượng khi mua đất qua nhiều đời chủ qua bài viết sau.

Đối với những trường hợp chuyển nhượng trước 01/7/2014

Đất chưa cấp Giấy chứng nhận

Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục theo quy định như sau:

Đối với những trường hợp sử dụng đất nhưng chưa nhận được Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, tuân theo quy định của Luật đất đai và Nghị định này.

Trong trường hợp này, không cần phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, và cơ quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

1. a) Đối với việc sử dụng đất nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
2. b) Đối với việc sử dụng đất nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Dựa trên quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện. Điều đáng chú ý là Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đang sử dụng đất chứ không nhất thiết là chủ đầu tiên, thậm chí khi hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số địa phương yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho "chủ" đầu tiên, sau đó mới cho phép chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại. Điều này có thể tạo ra rủi ro tranh chấp, đặc biệt khi đất tăng giá và người đầu tiên không chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất.

Trong trường hợp này, hộ gia đình hoặc cá nhân cần xem xét các điều kiện cấp Giấy chứng nhận, bao gồm đất có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Họ cũng cần kiểm tra hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận, để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh rắc rối pháp lý trong quá trình chuyển nhượng đất.

Việc mua đất qua nhiều đời chủ nhưng vẫn chưa có Sổ đỏ hoặc có Sổ đỏ nhưng chưa được sang tên là một vấn đề pháp lý đất đai phổ biến (Nguồn: Báo Tuổi Trẻ)

Đất đã cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định của Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp sử dụng đất nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực từ bên chuyển nhượng, thì không cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Người đang sử dụng đất trong trường hợp này, nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhưng người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực, có thể thực hiện thủ tục để có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình, quy trình thực hiện như sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT, hồ sơ nộp được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1:

Đơn đăng ký biến động Mẫu số 09/ĐK.

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng thực.

Trường hợp 2:

Đơn đăng ký biến động Mẫu số 09/ĐK.

Bản gốc Giấy chứng nhận.

Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền có đủ chữ ký của bên chuyển quyền cũng như bên nhận chuyển quyền.

Trình tự, thủ tục thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo và niêm yết tại UBND địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng, phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương 03 số liên tục (chi phí đăng do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thanh toán).

Sau thời hạn 30 ngày mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành hủy Giấy chứng nhận cũ và cấp Giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định.

Mua đất qua nhiều đời chủ, cấp và sang tên sổ đỏ cụ thể thế nào? (Nguồn: cafeland)

Đối với trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định rằng quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký chính thức vào sổ địa chính. Trong trường hợp bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện đăng ký vào sổ địa chính, quá trình chuyển nhượng đó không được xem là hoàn tất và có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Nếu đất đã chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa có thực hiện việc sang tên, có thể giải quyết theo hai cách sau:

Cách 1:

Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được công nhận và bảo vệ theo pháp luật, trừ khi một hoặc tất cả các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Khi một bên hoặc tất cả các bên yêu cầu, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Tuy nhiên, trong trường hợp này, không cần phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, điều này tạo ra khó khăn trong thực hiện do phải thông qua Tòa án và yêu cầu công nhận nhiều giao dịch.

Cách 2:

Người đang sử dụng đất có thể liên hệ với bên đang đứng tên trên Giấy chứng nhận để thảo thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, họ có thể tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân, nộp lệ phí trước bạ và đăng ký chuyển nhượng đất sang tên. Phương án này được đánh giá là phổ biến và thực tế được nhiều hộ gia đình và cá nhân áp dụng do tính khả thi và thuận tiện.

Trên đây là quy định về việc chuyển nhượng Sổ đỏ khi mua đất từ nhiều chủ sở hữu trước. Mặc dù vậy, nhiều địa phương vẫn khuyên người dân tìm kiếm chủ sở hữu trước để ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, vấn đề mà người dân thường gặp phải là không biết chủ sở hữu trước đang ở đâu, thậm chí nhiều người đã qua đời.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Làm thế nào để tránh rủi ro khi sang tên mua nhà?

4 trường hợp nhà đất không có sổ đỏ vẫn được sang tên